Assurer mon prêt pour un investissement locatif

Investissement locatif : combien coûte l'assurance de prêt ?

Le coût d’une assurance de prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs :

• Le type de contrat : contrat groupe (tout le monde paie la même chose quel que soit son profil) ; contrat individuel (contrat sur-mesure en fonction du profil) ; ou contrat hybride.
• Votre profil individuel : âge, état de santé, activité professionnelle, pratique d’activités à risque, etc.
• Le mode tarifaire : assurance sur capital initial (taux fixe) ou assurance sur capital restant dû (cotisations dégressives).
• La quotité : dans le cas d’un emprunt à plusieurs ou d’une SCI/SCPI, le tarif de l’assurance varie en fonction du pourcentage de couverture de chaque emprunteur (50 %, 80%, 100%…).

Evidemment, le nombre de garanties est également un facteur qui va influer sur le montant de votre assurance emprunteur. Heureusement, dans le cas d’un investissement locatif, les garanties demandées par les banques sont généralement moins nombreuses comme vu plus haut.

Bon à savoir : Le montant de vos cotisations d’assurance est déductible de vos déclarations de revenus fonciers. Il vous suffit pour cela de fournir au fisc certaines pièces justificatives, telles que les preuves de paiement de loyer et le décompte des cotisations d’assurance. Cet avantage est un bon moyen d’alléger votre charge fiscale à la fin de l’année. Youpi !

Est-ce que je peux changer d’assurance de prêt dans le cadre d’un investissement locatif ?

Ces dernières années, de nombreuses lois ont été mises en place pour simplifier le changement de votre contrat d’assurance emprunteur. Le but est de permettre de changer l’assurance de votre banque sans devoir argumenter pendant des mois. Vous n’êtes donc plus marié à votre banque toute votre vie ! 😃

Grâce à la loi Lagarde (2010), vous avez le droit de prendre une assurance emprunteur différente de celle proposée par votre banque ! Et grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment à partir de septembre 2022 ! En jargon technique, cela s’appelle : obtenir une délégation d’assurance.

Attention, pour changer d’assureur, vous devez respecter une équivalence de garanties. C’est-à-dire que votre nouveau contrat d’assurance doit présenter, à minima, les mêmes garanties que le précédant.

D’ailleurs, les études ont montré que les contrats d’assurance proposés par les banques sont généralement plus chers que si vous passez par un assureur externe. Par exemple, si vous souscrivez chez nous, vous pouvez réaliser jusqu’à 48 000€. 

PS : Si vous n’y comprenez rien ou que vous n’avez pas envie de gérer les démarches tout seul, demandez à Assurly de vous accompagner !

Toutes les garanties d’assurance de prêt sont-elles obligatoires dans le cadre d’un investissement locatif ?

Dans le cas d’un prêt destiné à l’achat d’un logement mis en location, on ne vous demandera pas les mêmes garanties que pour l’acquisition de votre résidence principale. Le plus souvent, les banques demandent seulement la garantie Décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) pour couvrir votre investissement locatif. Les autres garanties exigées par la banque lors d’un achat pour une résidence principale ne sont pas demandées dans ce cadre. En effet, en principe, le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier se fera avec les loyers que vous toucherez et non avec vos propres revenus ! Cela vous permet d’être couvert sur l’essentiel, à moindre coût.

Bon à savoir : Selon votre profil et vos besoins, vous pouvez ajouter d’autres garanties facultatives dans le cadre d’un investissement locatif, telles que l’ITT (Incapacité Temporaire de Travail) ou l’IPT (Invalidité Permanente et Totale). Bien que ces garanties ne soient pas obligatoires, elles peuvent vous permettre d’être mieux couvert. À vous de décider de votre niveau de protection final !

Quelle assurance choisir pour un investissement locatif ?

Ces dernières années, de nombreuses lois ont été mises en place pour simplifier l’accès à une assurance emprunteur différente de celle de sa banque et changer sans devoir argumenter pendant des mois. C’est tout bénef’ pour vous.

Depuis 2010, la loi Lagarde vous offre la possibilité de choisir librement votre assureur, sans que vous ne soyez obligé de souscrire à celle proposée par votre banque. Précisons aussi que votre banquier ne peut pas vous refuser une offre de prêt sous prétexte que vous souhaitez passer par une assurance externe (et heureusement !). Seule règle à respecter : les garanties proposées par l’assureur de votre choix doivent être équivalentes à celles exigées par votre banque. Vous ne pouvez pas tricher sur ça.

Dès lors, à vous de faire jouer la concurrence ! Multipliez les demandes de devis auprès des différents assureurs et optez pour celui qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget. Et surtout, ne paniquez pas à l’idée de vous engager : il y a encore quelques temps, la loi Hamon et l’amendement Bourquin permettaient aux assurés de changer de compagnie, mais il fallait respecter un certain préavis selon la date de signature de contrat. Bonne nouvelle : la loi Lemoine (juin 2022) permet désormais de résilier son contrat à tout moment, vous êtes donc complètement libres !

Faut-il que je souscrive d'autres assurances que l'assurance emprunteur pour un investissement locatif ?

Oui ! L’assurance emprunteur est souscrite durant la négociation du prêt immobilier. En revanche, le jour de la signature de l’acte définitif, vous devez être en mesure de fournir à votre notaire une attestation d’assurance propriétaire non occupant (PNO). Et oui, en tant que propriétaire, l’assurance PNO est une obligation légale. Par ailleurs, votre locataire se doit lui aussi d’assurer le logement qu’il loue !

Une autre assurance que vous pouvez souscrire est la Garantie contre les Loyers Impayés (ou GLI). Celle-ci n’est pas obligatoire mais est recommandée. En cas d’impayés de loyers de la part de vos locataires, cette assurance va prendre le relais et vous indemniser des loyers. Le taux moyen de cette garantie est d’environ 3 à 5% du montant des loyers, selon le contrat.

SCI ou SCPI, comment être bien couvert quand on investit à plusieurs ?

Si vous réalisez un investissement locatif en SCI ou SCPI, c’est que vous êtes plusieurs à vouloir acquérir un bien en commun : chacun des associés va donc emprunter une partie de l’argent nécessaire à l’acquisition du logement. Cela ne pose pas de problème à votre banque, à partir du moment où au moins 100 % du crédit est couvert par l’assurance.

La répartition des quotités entre les associés se fait comme bon vous semble : par exemple, 40 % pour Michael, 15 % pour Erica et 45 % pour Vicky (on n’est pas très fort pour inventer des noms chez Assurly, mais on est au top lorsqu’il s’agit d’assurer votre prêt immobilier). Cette répartition se fait indépendamment des parts de chacun dans la société.

De plus, si vous voulez renforcer votre niveau de protection, rien ne vous empêche d’être assuré au-delà de 100 % du montant total du prêt. Michael et Erica peuvent par exemple décider d’avoir tous les deux une quotité de 100%, tandis que Vicky peut vouloir se contenter d’une quotité de 50 % (total : 250 %). Résultat : si par malheur Michael (pauvre Michael) n’est soudainement plus en mesure de rembourser le prêt, Erica n’aura plus rien à payer car l’assurance prendra la totalité des cotisations à sa charge. En revanche, pour Vicky l’assurance ne compensera les cotisations qu’à hauteur de 50 %. Ça fait beaucoup de pourcentages, on sait, mais en fait c’est simple comme bonjour.

• SCI, SCPI : quelles différences ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui vous permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs et d’en assurer ensemble la gestion.

En revanche, une société civile de placement immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion externe, qui s’occupe des biens à votre place et dans laquelle vous possédez des parts.

Est-il possible de réduire ses impôts avec un investissement locatif ?

Nous manquons cruellement de logements destinés à la location en France. Mais surtout, de logements rénovés. Ainsi, pour encourager les achats et dynamiser ce secteur clé, de nombreuses lois de défiscalisation existent. Examinons ça plus en détail.

👉 Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf : optez pour les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Ils vous permettront de bénéficier d’un avantage fiscal important.

• La loi Pinel : reconduite jusqu’à fin 2024, la loi Pinel ne concerne que l’achat de logements neufs dans une zone dite « tendue ». Il vous faut vous engager à le louer nu (c’est-à-dire non meublé, n’ayez pas l’esprit mal tourné) à un locataire qui va faire du logement son habitation principale. Vous pouvez louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans suivant un loyer dont le montant est encadré. Le montant maximum de l’investissement est de 300 000 €/an et limité à deux logements maximum. La souscription à ce dispositif vous permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat (selon la durée de location). Cela correspond à 2% par an durant les 9 premières années d’engagement, puis ce taux est réduit à 1% sur les 3 années suivantes.
• Le dispositif Censi-Bouvard : ce dispositif est une option du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il vous permet d’acheter un bien immobilier neuf en résidence gérée (étudiante, seniors…) dans la limite de 300 000 € par an HT sur l’ensemble du territoire français.

⚠️ Attention, le dispositif Censi-Bouvard concerne uniquement les contrats signés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. En tant qu’investisseur, vous récupérez le montant de la TVA à 20 % sur le prix du bien. Vous déduisez ensuite de vos impôts 11 % du prix de revient du bien sur 9 ans, plafonné à 300 000 € soit 33 000 € par an.

👉 Vous préférez investir dans le locatif ancien : choisissez le Pinel ancien, la loi Malraux ou la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques.

• Le Pinel ancien : pour être éligible, vous devez réaliser des travaux de rénovation importants. Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du bien immobilier (signature de l’acte authentique).
• Le dispositif Malraux : c’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien locatif à caractère historique (situé dans certaines zones précisées) de déduire le coût de la réhabilitation du logement sur ses impôts.
• La loi Monuments Historiques : c’est un dispositif de défiscalisation permettant d’acquérir un bâtiment historique, de le rénover et de l’entretenir. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux conséquents.

👉 Vous voulez investir dans l’immobilier locatif sans passer par l’un de ces dispositifs :

• Le statut de la location nue et le déficit foncier : il s’agit du principe le plus classiquement retrouvé. Il vous suffit d’acheter un bien locatif que vous louerez selon le principe de la location nue (non meublé). Si vous faites des travaux de rénovation dans ce bien, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal (qu’on appelle déficit foncier) selon certaines conditions.

• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : il permet d’investir dans un bien destiné à la location que vous louerez en meublé. Il s’applique aussi bien à un appartement que vous achetez, qu’aux investissements en résidence gérée (étudiante, seniors…).

👉 Nue-propriété : il s’agit de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est-à-dire seulement les murs. Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur institutionnel), acquiert l’usufruit du bien. Il entretient le logement et contribue à sa valorisation. Au terme de la durée de démembrement, fixée généralement entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Dans le cadre d’un achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers, de plus la plupart des charges (gestion locative, taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères,  les travaux liés au logement…) sont prises par l’usufruitier.