Lorsque vous vous lancez dans la quête d’un prêt immobilier pour réaliser votre rêve d’acquérir une maison ou un appartement, une analyse minutieuse de votre capacité d’emprunt est cruciale. En effet, cet examen détaillé déterminera non seulement si vous êtes admissible à un prêt, mais aussi le montant que les banques seront disposées à vous accorder.
Voici les principaux critères à prendre en compte :
Le taux d’endettement maximal
Dans le cadre d’un prêt immobilier, le taux d’endettement est la part que représente le remboursement de vos emprunts par rapport à l’ensemble de vos revenus mensuels. Cela permet à la banque de mesurer le poids de vos dettes, et de s’assurer que vos finances peuvent supporter un crédit supplémentaire. On le retrouve parfois sous le terme de « taux d’effort ».
Dans sa décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques le respect de la consigne suivante : « le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % » (Article 1), contre 33 % auparavant. En d’autres termes, cela signifie que le poids de vos dettes (ce qui inclut les mensualités de prêt) ne peut pas représenter plus de 35 % de vos revenus mensuels. Par exemple, si vous gagnez 2000 € par mois, un maximum de 700 € pourront être consacrés au remboursement de votre prêt et au reste de vos charges fixes.
Le taux d’intérêt
Votre capacité d’emprunt est directement corrélé aux taux d’intérêts appliqués par les banques. En effet, le taux d’intérêt détermine le coût du prêt, c’est-à-dire le montant supplémentaire que vous devrez rembourser en plus du capital emprunté. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités de remboursement seront importantes.
La durée du crédit
La durée du crédit immobilier est un autre facteur clé qui influence votre capacité d’emprunt. Plus la durée du prêt est longue, plus vos mensualités de remboursement sont faibles, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage tout en restant en dessous du seuil d’endettement maximal.
Pour un même montant emprunté et un même taux d’intérêt, vos mensualités sont plus basses si la durée du prêt est étalée sur 25 ans plutôt que sur 15 ans. Cela peut rendre le remboursement plus accessible pour vous et vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, car une plus grande partie de vos revenus est disponible pour couvrir d’autres dépenses.
Rappelons tout de même que la durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans. C’est un facteur légal à prendre en compte lors du calcul de votre capacité d’emprunt, puisque cela limite l’étalement des mensualités.
L’apport personnel
L’apport personnel désigne la somme d’argent que vous investissez de votre propre poche pour l’achat d’un bien immobilier. Un apport personnel conséquent peut renforcer la confiance des banques quant à votre solvabilité et réduire les risques associés au crédit, ce qui peut les pousser à vous accorder un prêt plus élevé, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Stabilité de l’emploi
Les établissements prêteurs peuvent également tenir compte de votre stabilité professionnelle lors de l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Un emploi stable et un historique professionnel solide peuvent renforcer votre candidature et rassurer les prêteurs quant à votre capacité à rembourser le prêt.
Situation financière globale
En plus des critères mentionnés ci-dessus, les banques examinent également votre situation financière globale, comme la gestion de vos actifs, vos dettes et vos obligations financières. Une vision d’ensemble de votre santé financière peut influencer leur décision concernant votre capacité d’emprunt.
