Capacité d’emprunt : comment l’estimer ?

Vouloir emprunter, c’est bien, mais savoir ce que vous pouvez vous permettre d’acquérir, c’est mieux. Il ne suffit pas d’avoir un bon salaire pour espérer mettre la main sur la maison de vos rêves. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs : certains sont encadrés par la loi tandis que d’autres dépendent de l’appréciation de chaque banque. Découvrez comment connaître le montant du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre.

L’essentiel en 5 questions clés

• C’est quoi la capacité d’emprunt ? 

C’est la somme totale que vous pouvez espérer emprunter pour un prêt immobilier. 

• Qu’est-ce qui limite ma possibilité à emprunter ? 

Des facteurs légaux (taux d’endettement max, durée de crédit limitée à 25 ans, etc.) et des critères d’appréciations propres aux différentes banques. 

• Comment calculer ma capacité d’emprunt ? 

En appliquant la formule : revenus net – charges fixes x taux d’endettement maximum

• Puis-je calculer ma capacité d’emprunt en ligne ? 

Oui, il existe des simulateurs en lignes gratuits (ex : La Finance pour tous). 

• Comment augmenter ma capacité d’emprunt  ? 

En réduisant vos charges fixes (dépenses d’énergie, abonnements, dettes, etc…) et en choisissant une assurance emprunteur avec des tarifs compétitifs. 

Qu'entend-on par « capacité d'emprunt » ?

La capacité d’emprunt est la quantité maximale d’argent qu’une personne est en mesure d’emprunter auprès d’une banque ou d’une institution financière.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, elle est généralement exprimée sous forme de montant maximal de prêt ou de mensualités de remboursement qu’elle peut se permettre.

Elle représente donc la limite financière à laquelle une personne peut emprunter en toute sécurité sans compromettre sa situation financière et sa capacité à rembourser le prêt.

Capacité d'emprunt : quels sont les critères à prendre en compte

Lorsque vous vous lancez dans la quête d’un prêt immobilier pour réaliser votre rêve d’acquérir une maison ou un appartement, une analyse minutieuse de votre capacité d’emprunt est cruciale. En effet, cet examen détaillé déterminera non seulement si vous êtes admissible à un prêt, mais aussi le montant que les banques seront disposées à vous accorder. 

Voici les principaux critères à prendre en compte :

Le taux d’endettement maximal

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le taux d’endettement est la part que représente le remboursement de vos emprunts par rapport à l’ensemble de vos revenus mensuels. Cela permet à la banque de mesurer le poids de vos dettes, et de s’assurer que vos finances peuvent supporter un crédit supplémentaire. On le retrouve parfois sous le terme de « taux d’effort ».

Dans sa décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques le respect de la consigne suivante : « le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % » (Article 1), contre 33 % auparavant. En d’autres termes, cela signifie que le poids de vos dettes (ce qui inclut les mensualités de prêt) ne peut pas représenter plus de 35 % de vos revenus mensuels. Par exemple, si vous gagnez 2000 € par mois, un maximum de 700 € pourront être consacrés au remboursement de votre prêt et au reste de vos charges fixes. 

Le taux d’intérêt

Votre capacité d’emprunt est directement corrélé aux taux d’intérêts appliqués par les banques.  En effet, le taux d’intérêt détermine le coût du prêt, c’est-à-dire le montant supplémentaire que vous devrez rembourser en plus du capital emprunté. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités de remboursement seront importantes. 

La durée du crédit

La durée du crédit immobilier est un autre facteur clé qui influence votre capacité d’emprunt. Plus la durée du prêt est longue, plus vos mensualités de remboursement sont faibles, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage tout en restant en dessous du seuil d’endettement maximal.

Pour un même montant emprunté et un même taux d’intérêt, vos mensualités sont plus basses si la durée du prêt est étalée sur 25 ans plutôt que sur 15 ans. Cela peut rendre le remboursement plus accessible pour vous et vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, car une plus grande partie de vos revenus est disponible pour couvrir d’autres dépenses.

Rappelons tout de même que la durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans. C’est un facteur légal à prendre en compte lors du calcul de votre capacité d’emprunt, puisque cela limite l’étalement des mensualités. 

L’apport personnel

L’apport personnel désigne la somme d’argent que vous investissez de votre propre poche pour l’achat d’un bien immobilier. Un apport personnel conséquent peut renforcer la confiance des banques quant à votre solvabilité et réduire les risques associés au crédit, ce qui peut les pousser à vous accorder un prêt plus élevé, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt. 

Stabilité de l’emploi

Les établissements prêteurs peuvent également tenir compte de votre stabilité professionnelle lors de l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Un emploi stable et un historique professionnel solide peuvent renforcer votre candidature et rassurer les prêteurs quant à votre capacité à rembourser le prêt. 

Situation financière globale

En plus des critères mentionnés ci-dessus, les banques examinent également votre situation financière globale, comme la gestion de vos actifs, vos dettes et vos obligations financières. Une vision d’ensemble de votre santé financière peut influencer leur décision concernant votre capacité d’emprunt.

Une formule pour calculer simplement votre capacité d'emprunt

Il est possible de déterminer rapidement votre capacité d’emprunt pour avoir une idée de votre budget immobilier. Pour cela, suivez les étapes suivantes : 

1. Évaluez vos revenus nets

Commencez par regrouper l’ensemble de vos revenus récurrents, après impôts et cotisations sociales. Cela inclut les salaires, les revenus locatifs, les pensions, ou tout autre revenu stable. La régularité et la pérennité de ces revenus sont cruciales pour rassurer les banques.

2. Estimez vos charges et dettes existantes

Listez toutes vos charges mensuelles fixes (loyer, charges de copropriété, assurances, pensions alimentaires, etc.) ainsi que les autres crédits en cours (prêts à la consommation, crédits auto, etc.). Il s’agit de déterminer le reste à vivre, soit la somme disponible pour assumer les mensualités du prêt immobilier.

3. Appliquez la formule de calcul

Passons à la pratique en appliquant la formule qui va vous permettre de calculer votre capacité d’emprunt. Rassurez-vous, pas besoin d’être un génie en mathématiques pour y parvenir. 😉

Voici la formule : 

Normalement, lors de la première étape vous avez déterminé vos revenus net, puis vos charges fixes dans la seconde étape. Imaginons que vous gagnez 3000 euros net par mois et que vous avez 700 € de charges fixes. Calculons votre capacité d’emprunt, en sachant que le taux d’endettement en France est de 35% : 

Capacité d’emprunt = 3000 – 700 x 0,35

Votre capacité d’emprunt mensuel est alors de 805 €. Si on multiplie ce chiffre par la durée maximale d’un crédit immobilier (25 ans, soit 300 mensualités), on obtient 241 500 €, ce qui correspond à votre capacité totale d’emprunt.

Estimez votre capacité d'emprunt grâce à un simulateur en ligne

Si les calculs manuels, ce n’est pas trop votre truc, sachez aussi qu’il existe des simulateurs en ligne qui vous permettent d’estimer automatiquement le montant que vous pouvez emprunter.

Le plus connu d’entre est celui de La Finance Pour Tous. Une fois que vous avez accédé au simulateur, pensez à sélectionner « Rechercher la capacité d’emprunt », puis entrez la durée de remboursement (mettez 300, c’est le maximum légal). Mettez ensuite le taux d’intérêt moyen dans la case « Taux d’intérêt annuel » (il est actuellement à 4,15%).

Dans la case « Montant mensualité », inscrivez la mensualité maximale que vous pouvez assumer, en prenant en compte le taux d’endettement maximum de 35%. Laissez les cases « Capital emprunté » et « Coût total » vides. Il ne vous reste plus qu’à cliquer sur « Calculer » pour obtenir votre capacité d’emprunt.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez adopter plusieurs stratégies qui impactent directement le montant que vous pourrez emprunter auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Voici quelques pistes à explorer :

Diminuez vos charges fixes 

Diminuer vos charges fixes est une stratégie efficace. En réduisant les dépenses régulières, vous augmentez le montant disponible pour rembourser votre prêt. Vous pourriez par exemple envisager de réviser vos abonnements (téléphone, internet, streaming, salles de sport) et résilier ceux que vous utilisez peu ou pas. Pensez aussi à optimiser vos dépenses énergétiques : les factures d’électricité, de gaz et d’eau peuvent peser lourd dans le budget. Pour les réduire, adoptez des gestes simples : baissez le chauffage d’un degré, éteignez les appareils en veille, utilisez des ampoules basse consommation, etc. Pensez aussi à comparer les fournisseurs d’énergie pour trouver des tarifs plus avantageux. 

Choisissez une assurance emprunteur compétitive 

L’assurance emprunteur est obligatoire pour tout prêt immobilier et son coût peut varier significativement d’un assureur à l’autre. Or, depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le droit de souscrire votre assurance emprunteur auprès de l’assureur de votre choix et non obligatoirement celle proposée par votre banque.

En choisissant une assurance moins chère mais offrant des garanties équivalentes, vous réduisez le coût global de votre emprunt, ce qui peut vous permettre d’emprunter davantage. 

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