28.08.2023

Dépôt de garantie : comment ça fonctionne ?

Vous voulez vraiment acheter cette maison ? Alors, prouvez-le ! Verser un acompte à un vendeur est une manière de prouver votre motivation et de sécuriser l’acquisition d’une propriété. C’est ce qu’on appelle un dépôt de garantie. Mais comment cela fonctionne-t-il ? Quel est son montant ? Et comment le récupérer en cas d’annulation de la vente ? On répond à toutes vos questions. 

L'article en bref

Le dépôt de garantie est un acompte versé par l’acheteur pour sécuriser une transaction immobilière jusqu’à l’acte de vente définitif. Son montant est librement déterminé par les deux parties, mais il est généralement compris entre 5 et 10 % du prix d’achat.

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Dans certains cas, l’acheteur peut récupérer le dépôt de garantie sans que la vente n’aboutisse (délai de rétractation, non-respect d’une clause suspensive, vice caché, etc.). De même, le vendeur peut parfois garder le dépôt de garantie malgré l’échec de la vente, par exemple si l’acheteur ne respecte pas les délais et les termes du contrat. 

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie lors d'un achat immobilier ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le futur acheteur verse au vendeur ou à un tiers, généralement à l’agent immobilier ou au notaire, au moment de la signature du compromis de vente. On l’appelle aussi indemnité d’immobilisation. Ce versement n’est ni plus ni moins qu’un acompte, dont le but est de démontrer le sérieux de l’acheteur dans sa volonté d’acquérir le bien

Si vous êtes acquéreur, c’est donc une preuve que vous avez l’intention de finaliser l’achat. En retour, le vendeur accepte de retirer le bien du marché et de ne pas le proposer à d’autres acheteurs pendant la période de négociation, et ce jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Tout le monde est gagnant ! 

Si la vente se concrétise conformément aux termes du compromis de vente, le dépôt de garantie est généralement déduit du prix total d’achat. Cela signifie que vous ne payez pas ce montant en plus, mais qu’il est compté comme une partie du paiement total. Cependant, si vous décidez de ne pas poursuivre la transaction pour des raisons non prévues dans l’avant-contrat, le vendeur a parfois le droit de conserver tout ou une partie du dépôt de garantie pour compenser le temps et les opportunités perdues.

Il est important de noter que les modalités du dépôt de garantie, y compris le montant et les conditions de remboursement ou de retenue, sont généralement détaillées dans le compromis de vente. Il est donc essentiel pour les acheteurs et les vendeurs de comprendre ces termes avant de signer quoi que ce soit.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Il n’y a pas de règle fixe pour déterminer le montant du dépôt de garantie, mais il existe des normes et des pratiques courantes.

Le montant est souvent convenu entre l’acheteur et le vendeur, et il est généralement exprimé en pourcentage du prix total de la maison ou de l’appartement. Habituellement, il se situe entre 5% et 10% du prix d’achat. Cependant, cela peut dépendre des tendances actuelles sur le marché de l’immobilier, de la région où se trouve la propriété et des négociations entre les parties.

Le montant du dépôt de garantie peut également être influencé par la confiance que le vendeur a dans l’acheteur, ainsi que par l’enjeu de la transaction. Par exemple, si le marché est très compétitif, le vendeur peut demander un dépôt plus élevé pour s’assurer que l’acheteur est sérieux.

Il est recommandé de discuter du montant du dépôt de garantie dès le début des négociations et de le préciser clairement dans le contrat d’achat. Gardez à l’esprit que le dépôt de garantie est une protection pour les deux parties. Pour l’acheteur, c’est un signe d’engagement sérieux envers l’achat, tandis que pour le vendeur, c’est une assurance en cas de désistement de l’acheteur.

A quel moment est versé le dépôt de garantie ?

En général, le dépôt de garantie est remis par l’acheteur à la signature définitive du compromis de vente (ou promesse de vente). 

Ce n’est qu’une fois que l’acheteur et le vendeur ont négocié les termes de la vente et qu’ils se sont mis d’accord sur le prix et les conditions que le dépôt de garantie est demandé. Il est généralement déposé chez un tiers de confiance, comme un notaire ou un agent immobilier. Cela garantit que l’argent est sécurisé et qu’il ne peut être utilisé que conformément aux termes convenus dans le contrat.

Dans quels cas l'acheteur peut-il récupérer le dépôt de garantie ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, les choses ne se passent pas toujours comme prévu. Lorsque la vente finale d’un bien échoue, il y a des situations précises où l’acheteur peut récupérer le dépôt de garantie qu’il a versé. C’est le cas dans les situations suivantes : 

  • Conditions suspensives non réalisées : si des conditions spécifiques énoncées dans le contrat ne se réalisent pas, comme l’obtention d’un prêt ou la validation des diagnostics immobiliers, l’acheteur peut annuler la transaction et récupérer son dépôt.
  • Vices cachés non révélés : si des problèmes majeurs dans le bien sont découverts après la signature de l’avant-contrat, et si le vendeur ne les a pas révélés, l’acheteur peut demander la restitution du dépôt.
  • Changement des termes : si le vendeur change les termes du contrat de manière significative sans l’accord de l’acheteur, ce dernier peut choisir de se retirer de l’achat et récupérer son dépôt de garantie.

Sachez aussi qu’après avoir signé la promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui lui permet de se retirer de la vente sans pénalités. S’il exerce ce droit, il récupère alors le dépôt de garantie versé initialement.

Dans quels cas le vendeur peut-il annuler la vente et garder le dépôt de garantie ?

Il arrive que le vendeur puisse conserver le dépôt de garantie sans que la vente n’ait été conclue. 

C’est par exemple le cas si l’acheteur décide de se désister sans motif valable. Dans ce cas-là, le vendeur peut avoir le droit de retenir une partie ou la totalité du dépôt. 

De plus, si l’acheteur ne respecte pas les délais ou les termes convenus dans le contrat, le vendeur peut considérer que l’acheteur ne remplit pas ses engagements, ce qui mène parfois à l’annulation de la vente et au maintien du dépôt de garantie. 

Enfin, lorsque l’acheteur dissimule des informations importantes (problèmes financiers, objectifs cachés de cet achat, projets de travaux non déclarés…), le vendeur peut également avoir le droit de garder l’acompte. 

Dans tous les cas, les conditions où le vendeur peut conserver le dépôt de garantie sont généralement stipulées dans le compromis de vente. Avant de signer, faites appel si nécessaire aux conseils d’un professionnel du droit immobilier afin de garantir une compréhension claire des droits et des responsabilités de chaque partie impliquée. Cela permettra d’éviter tout désaccord ou litige inutile à l’avenir.

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L'essentiel à retenir

  • Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente. 
  • Aussi appelé indemnité d’immobilisation, il fonctionne comme un acompte pour démontrer l’engagement sérieux de l’acheteur envers l’acquisition. 
  • Le vendeur retire la propriété du marché pendant les négociations, mais si la vente aboutit conformément au compromis, le dépôt est déduit du prix total. 
  • Si l’acheteur se retire sans motif valable, le vendeur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt. Le montant, souvent entre 5% et 10% du prix, est négocié et détaillé dans le contrat. 
  • Des cas spécifiques permettent à l’acheteur de récupérer le dépôt, tels que des conditions suspensives non remplies ou des vices cachés. 
  • Le vendeur peut également garder le dépôt si l’acheteur se désiste sans motif, ne respecte pas les délais ou change les termes du contrat. Les conditions de conservation du dépôt sont définies dans le compromis de vente.
Sylvain
Sylvain - Rédacteur

Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.

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