Difficile, mais pas impossible ! Bien qu’en général, les banques demandent aux emprunteurs un apport financier compris entre 10 et 20% pour leur octroyer un crédit immobilier, les prêts sans apport existent et représentaient même un peu plus de 10% des prêts en 2018.
Ce type d’emprunt est néanmoins réservé à certains profils et nécessite de remplir des critères spécifiques. Si vous voulez faire partie de ces quelques chanceux et savoir comment obtenir un prêt immobilier sans apport, lisez cet article ! 😉
EN BREF
(le résumé de l’article en 30 secondes top chrono)
Ce n’est un secret pour personne : obtenir un prêt immobilier sans apport, ce n’est pas facile. Les banques veulent se rassurer sur votre sérieux en vous demandant d’injecter une partie de votre propre argent dans l’achat d’un bien immobilier.
D’autant plus que l’apport personnel permet d’optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, puisqu’il fait baisser le montant vous devez emprunter ; et sans cela, les établissements bancaires auraient plus de mal à respecter la limite légale du taux d’endettement fixée à 35% et de la durée d’emprunt fixée quant à elle à 25 ans maximum.
Mais difficile ne signifie pas impossible ! Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, veillez à présenter un dossier impeccable à votre banquier : CDI, situation financière saine, plans d’épargne, achat d’un bien à votre valeur ajoutée… sont autant d’éléments qui joueront en votre faveur.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
Lors d’une demande de prêt, ce n’est pas un hasard si votre banquier vous demande d’engager vos propres économies. Officiellement, c’est un moyen de couvrir les frais d’achat tels que les frais de notaire, les frais d’agence et autres frais annexes.
Mais surtout, l’apport personnel est un gage de sérieux, cela montre que vous avez longuement réfléchi à ce projet immobilier et que vous avez pris le temps d’épargner pour obtenir les fonds nécessaires à l’achat d’un bien.
Posséder des fonds propres montre également que vous savez organiser vos finances (comme un grand 😋). Votre banquier aura alors davantage confiance en votre capacité à assurer le remboursement d’un crédit immobilier.
[Eh oui… il faut parfois accepter de piocher dans ses économies pour acheter un bien immobilier]
En outre, plus la somme de votre apport personnel est élevée, moins vous avez besoin d’emprunter d’argent, ce qui signifie que la durée de votre emprunt et/ou le montant des mensualités sont réduits.
Ceci arrange aussi bien votre banquier – qui aura moins peur d’être victime d’un défaut de remboursement – que vous-même, qui avez sûrement envie d’être débarrassé de votre dette le plus rapidement possible.
Pourquoi est-ce si difficile d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Outre les raisons évoquées ci-dessus, ce n’est pas un hasard si les banques demandent aux emprunteurs de fournir un apport personnel. En cause, le grand méchant loup des banques, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui publie régulièrement des recommandations – juridiquement contraignantes – pour calmer les ardeurs de certains banquiers.
En 2021, le HCSF décide d’intensifier sa lutte contre l’endettement des ménages en durcissant les conditions d’octroi des prêts immobiliers. La durée des crédits ne peut plus dépasser 25 ans, et le taux d’endettement – ou taux d’effort – est désormais limité à 35 %.
|
Le taux d’endettement, c’est quoi ? On l’appelle aussi taux d’effort. Il correspond à la part (en %) que représente l’ensemble de vos charges fixes (loyer, crédits à rembourser, impôts et taxes, etc.) par rapport à vos revenus net. Par exemple, si vous gagnez 2000 € net par mois, que vous dépensez 350 € en loyer et 150 € en remboursement de crédit, votre taux d’endettement est alors de 33%. Dans le cadre d’un prêt immobilier, on prend en compte le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) pour calculer le taux d’effort, ce qui inclut les mensualités du crédit mais également l’ensemble des frais annexes ainsi que l’assurance emprunteur. |
Avec l’augmentation des taux d’intérêts, les établissements bancaires ont donc de moins en moins de marge de manoeuvre pour accorder des prêts importants à leurs clients (vu que le taux d’endettement de 35% est facilement atteint, et qu’on ne peut plus étaler les mensualités au-delà de 25 ans). Demander un apport personnel est donc un moyen pour les banques d’accorder plus de crédits, et pour vous d’acheter la maison de vos rêves. Vous voyez, votre banquier n’est pas TOUJOURS là pour vous embêter 😉
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Ne soyez pas refroidis par ce que vous venez de lire. Comme nous l’avons dit dans l’introduction, près de 10% des crédits immobiliers sont accordés sans apport, et ce chiffre monte même jusqu’à 25% pour les apports de moins de 5% du montant du projet. Mais alors, quel est le secret pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?
👉 Hugo, l’emprunteur parfait pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Dressons le « profil parfait » de l’emprunteur sans apport, et appelons-le Hugo.
Hugo a 29 ans, il est en CDI depuis 3 ans en tant que développeur Web, un métier en plein essor et dont les entreprises ne peuvent plus se passer. Il a une situation financière saine puisqu’il n’a aucune dette, il paie toujours ses factures à temps et son compte en banque n’est jamais à découvert.
En bon investisseur, Hugo a souscrit à une assurance-vie et possède des actions dans une entreprise qui vend des voitures 100% électriques. Il souhaite désormais acheter un bien immobilier, mais préfère le faire sans apport pour pouvoir faire fructifier son épargne. Il garde tout de même des économies bien au chaud pour se couvrir contre les aléas de l’existence.
Il a repéré un appartement dans un quartier en pleine croissance à Nantes, qui vient d’être entièrement rénové et dont l’isolation thermique a été améliorée par l’actuel propriétaire.
Hugo se rend donc chez son banquier, dossier en main, pour effectuer une demande de prêt. Malgré son bon salaire, il a décidé de continuer à louer son petit studio d’étudiant pour seulement 350 € par mois. De plus, il a repéré une assurance emprunteur appelée Assurly, qui lui ferait économiser près de 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle, ce qui fait baisser ton TAEG. Grâce à tout cela, son taux d’endettement ne dépasse pas 35%, et son banquier lui annonce donc une bonne nouvelle : son crédit immobilier sans apport lui est accordé 😃 🎉
Résumé : comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Il n’y a pas de recette magique pour obtenir un prêt immobilier sans apport, mais les banquiers vont regarder de près votre profil d’emprunteur avant de faire un choix. Voici quelques critères qui jouent en votre faveur :
- Être en CDI et avoir un emploi stable ;
- Avoir une situation financière saine (bonne tenue des comptes, pas de dettes, pas de découverts réguliers…) ;
- Posséder des placements financiers (ce qui démontre votre capacité à épargner) ;
- Avoir des économies de secours, ou « épargne résiduelle », qui peuvent être débloquées en cas d’imprévus (travaux, pépin non couvert par l’assurance emprunteur, etc ;
- Avoir des charges fixes faibles (loyer, crédits en cours, impôts…) pour limiter le taux d’endettement ;
- Acheter un logement de qualité (peu de travaux à prévoir, potentiel de croissance de la valeur, bonne performance énergétique…) pour éviter une décote à la revente, qui risquerait de fragiliser vos capacités de remboursement.
Bonus : les alternatives au prêt immobilier sans apport
Malgré tous vos efforts et la jolie chemise toute neuve que vous avez mise pour vous rendre chez le banquier, votre demande de prêt sans apport a été refusée ? On comprend votre déception, mais votre projet immobilier ne s’arrête pas là ! Il existe des alternatives pour emprunter même si votre dossier présente des imperfections :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : un crédit à 0%, ça vous dit ? Financé par l’Etat, le PTZ est néanmoins soumis à certaines conditions. Pour pouvoir en bénéficier, votre prêt doit servir à financer votre résidence principale, et celle-ci doit se situer dans une zone prédéfinie. De plus, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt et respecter certaines conditions de revenus.
>>> Découvrez si vous pouvez prétendre au prêt à taux zéro grâce au simulateur en ligne de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).
- Le prêt accession d’Action Logement : si vos revenus sont limités, Action Logement vous permet de financer l’achat d’un bien immobilier à hauteur de 40 000 € avec un taux d’intérêt plafonné à 0,5 %. Pour bénéficier du prêt accession, autrefois appelé prêt 1 % Logement, vous devez être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 salariés (pour le secteur agricole, il existe le prêt agri-accession).
- Le Plan Epargne Logement (PEL) : c’est un compte d’épargne destiné à l’achat futur d’un bien immobilier. Vous devez y verser de l’argent périodiquement (jusqu’à 92 000 €), ce qui vous permet, au bout de 4 ans, d’obtenir un prêt immobilier à un taux fixe de 2,20 %. Par ailleurs, le taux d’intérêt d’un compte PEL est 1%, vous faites donc fructifier (légèrement) votre argent.
👉 Des économies grâce à votre assurance emprunteur
Si votre banquier a accepté votre demande de prêt mais qu’il vous a demandé un apport personnel, il y a de fortes chances qu’une bonne partie de vos économies soient parties en fumée. Il est donc temps de reconstruire votre épargne ! Et pour cela, il existe une astuce très simple, qui consiste à choisir la BONNE assurance emprunteur.
[Choisir une assurance externe à votre banque peut vous permettre de faire beaucoup, beaucoup d’économies]
En effet, depuis que la loi Lagarde est entrée en vigueur en 2010, vous êtes libre de choisir librement votre assurance, sans être contraint de souscrire à celle de votre banque ; ce qui a permis – enfin! – d’ouvrir le marché des assurances emprunteurs à la concurrence. Des assurances indépendantes ont ainsi pu voir le jour et certaines proposent aujourd’hui des tarifs ultra-compétitifs.
Grâce à une assurance telle que Assurly, vous pouvez réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies ! Et cela, sans faire aucun compromis sur votre niveau de couverture. En effet, la loi exige de couvrir 11 critères de garantie minimum sur 18. Nous les couvrons tous, sans exception 😉
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
