Quelles garanties pour un investissement locatif ? - Assurly
21.03.2022

Quelles garanties pour un investissement locatif ?

Envie de vous la couler douce sous les palmiers, une noix de coco dans la main et les pieds en éventail ? Une solution : l’investissement locatif. Même si acquérir un bien pour le mettre en location ne vous permettra probablement pas de racheter le(s) yacht(s) de Jeff Bezos, c’est un excellent moyen d’assurer son avenir grâce au complément de revenus qu’il apporte. 

Pour beaucoup, investir dans un bien requiert de passer par la case « banque » afin d’obtenir un crédit. Il faudra alors vous assurer en souscrivant à un certain nombre de garanties de prêt immobilier. On vous propose de découvrir celles qui sont obligatoires ou facultatives dans le cadre de votre projet d’investissement locatif.

L’assurance de prêt est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

En réalité, pas légalement. Mais en pratique oui ! Aucune banque ne vous accordera de prêt immobilier si vous refusez de souscrire à une assurance emprunteur. Cela vaut aussi bien pour l’achat d’une résidence principale que pour un investissement locatif. 

La nécessité de souscrire à une assurance de prêt immobilier n’est pas inscrite dans la loi, mais les banques ne vous donnent pas le choix, tout comme votre maman ne vous laissait pas manger de dessert si vous ne terminiez pas vos brocolis.

L’assurance prêt est donc considérée comme obligatoire. Et franchement, c’est tant mieux 😉 Il ne faut pas oublier que l’achat d’un bien immobilier est un engagement financier important, ce n’est donc pas un investissement à prendre à la légère. Personne n’est à l’abri d’un pépin qui peut vous amener à ne pas pouvoir continuer à rembourser votre prêt. L’assurance est là pour prendre le relai en cas d’accident ; ainsi, vous ne vivez donc pas dans la crainte qu’il vous arrive quelque chose et que cela impacte vos économies. 

A quelles garanties de prêt immobilier faut-il souscrire lors d'un investissement locatif ?

Qui dit assurance de prêt, dit garanties. Le principe est simple : chaque garantie de prêt immobilier vous couvre contre un risque spécifique. 

Au total, il existe 4 types de garanties en assurance emprunteur : 

Ce qu’il y a de super-méga-hyper cool (bon ok, on s’enflamme un peu), c’est que dans le cadre d’un investissement locatif, les banques font preuve de plus de souplesse (pour une fois 🤭) car elles ne vous imposent pas de souscrire à l’ensemble de ces garanties de prêt immobilier. 

En effet, votre banquier considère que les risques d’impayés sont moindres dans le cadre d’un investissement locatif, car le montant des loyers perçus grâce à la location permettent généralement de couvrir les mensualités de votre prêt. Par exemple, si vous vous cassez la jambe (« mais chérie, puisque je te dis que je peux participer à un marathon sans m’être entraîné !« ) et que cela vous empêche d’aller au travail, vos revenus vont certainement baisser ; ce qui n’est pas si grave si vous réalisez un investissement locatif, car cet accident ne vous empêchera pas de continuer à percevoir les loyers de votre bien.  

Voici un tableau récapitulatif vous permettant de comparer les garanties de prêt immobilier obligatoires selon la nature de votre investissement : 

Résidence principale Investissement locatif
Garanties décès Obligatoire Obligatoire
Garantie PTIA Obligatoire Obligatoire
Garanties ITT et IPT Obligatoire Facultative
Garantie IPP Selon les banques Facultative

Comme vous pouvez le constater, le nombre de garanties obligatoires est beaucoup moins contraignant dans le cadre d’un investissement locatif. Youhou ! 🎉

En revanche, même pour ce type de prêt, rien ne vous empêche de souscrire à certaines garanties facultatives, si vous souhaitez par exemple renforcer votre couverture et être protégé contre un plus grand nombre de risques. 

Quel est le tarif d'une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Encore un argument en faveur de l’investissement locatif ! Dans la majorité des cas, votre contrat d’assurance emprunteur vous reviendra moins cher si vous destinez votre bien à être loué, car vous devrez souscrire à un nombre moins élevé de garanties de prêt immobilier. Logique, non ? 😊

Cependant, il est impossible de donner une fourchette de prix exacte (par contre, on peut vous donner une vraie fourchette si ça vous dit🍴). En effet, le coût d’une assurance de prêt immobilier dépend de multiples facteurs, tels que : 

  • Le type de contrat (contrat de groupe, contrat individuel, contrat hybride) ; 
  • Le montant de votre prêt ; 
  • Votre état de santé ; 
  • La pratique ou non d’une activité à risque (non, prendre le vélo à Paris n’est pas encore officiellement considérée comme une activité à risque) ; 
  • Votre situation professionnelle ; 
  • Votre âge.

Le meilleur moyen de connaître à l’avance les prix d’un assureur, c’est de demander un devis. La plupart des devis peuvent se réaliser en ligne en quelques minutes seulement.  

Bon à savoir
La loi impose aux assureurs de vous communiquer le montant réel de votre contrat assurance de prêt. Pour cela, il existe un indicateur fiable : le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Celui-ci inclut le tarif de l'assurance ainsi que l'ensemble des coûts annexes. Il est exprimé en pourcentage.

SCI et SCPI : comment fonctionne l'assurance de prêt ?

Si vous aimez faire les choses en équipe ou que vos fonds sont limités, vous pourriez avoir envie dinvestir à plusieurs dans un bien immobilier, avec comme objectif de partager les revenus issus de la location ou d’y installer sa résidence principale.

Votre placement peut se faire sous deux formes : 

SCI (société civile immobilière)

C’est une structure juridique qui permet d’investir avec plusieurs associés dans un bien immobilier, ce dernier étant divisé en plusieurs parts proportionnelles à l’apport de chacun. 

La gestion du bien est assurée par les associés eux-mêmes. Mais si la gestion locative vous effraie (pour certains c’est les araignées, pour d’autres c’est la gestion locative 🤷), sachez qu’il existe des assistants de gestion locative intelligents, tels que Qlower, qui  permettent d’automatiser une partie de votre comptabilité et d’analyser vos transactions bancaires afin de simplifier la gestion de vos revenus locatifs. 

👉 Quelle assurance prêt pour une SCI ? 

Si vous achetez un bien via une SCI, votre banque va vous demander d’assurer le prêt à hauteur de 100 % du montant total. Dès lors, vous pouvez répartir la quotité entre associés comme vous semble, tant que le total des quotités atteint 100 %

Par exemple, Patrick peut être assuré à 30 %, Sylvie à 70 % et Martin à 0 %, selon les capacités financières et les profils de chacun. 

Autre possibilité : assurer tous les associés à 100 %. Dans ce cas-là, Patrick, Sylvie et Martin souscriraient à un prêt assuré à 300 % du montant total, ce qui revient plus cher mais qui a l’avantage d’être plus sécurisant. 

Quant aux garanties de prêt immobilier, on a ici affaire à un investissement locatif, donc les garanties obligatoires sont les garanties décès et PTIA, les autres restant facultatives. Libre à notre trio d’investisseurs de conserver l’essentiel ou de demander une couverture maximale.

SCPI (société civile de placement immobilier) : 

Alors que la SCI est de nature civile, une SCPI est commerciale. Pour faire simple, vous donnez de l’argent à une société de gestion, qui s’occupe alors d’investir et de gérer des immeubles, et vous verse une part des revenus générés grâce à la location des biens. 

Le taux de rendement (en 2022) était en moyenne de 4,26 %, auquel il faut soustraire le taux de votre prêt si vous empruntez. Autre point positif, l’acquisition de SCPI est accessible à tous les portefeuilles, dès 200 € !

Le graphique ci-dessous permet de comprendre facilement comment fonctionne une SCPI : 

Investir dans une SCPI : quelles sont les meilleures SCPI en 2023 ?

© Réassurezmoi.com

👉  Quelle assurance prêt pour une SCPI ? 

Ici, le cas de l’assurance emprunteur est très simple : si vous empruntez pour investir dans une SCPI, votre banque va considérer cela comme un investissement locatif, donc les garanties décès et PTIA seront les seules garanties de prêt immobilier obligatoires. 

Comment bien choisir son assurance emprunteur ? 

Une assurance emprunteur, ce n’est pas qu’une question de garanties ! En choisissant le bon assureur, il est possible d’économiser jusqu’à 48 000 euros (oui oui, rien que ça 😅) et de choisir une offre qui correspond parfaitement à vos besoins. 

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous avez la liberté de choisir vous-même votre assureur, sans que votre banque ne puisse vous obliger à souscrire à la sienne. 

Cette mesure a considérablement transformé le marché de l’assurance emprunteur, faisant émerger de nouveaux acteurs à l’offre plus personnalisée et aux tarifs plus attractifs que les assurances proposées par les banques.

Par ailleurs, la loi Lemoine, adoptée récemment, a fait l’effet d’une bombe (mais une gentille bombe) dans le milieu de l’assurance emprunteur. Depuis le 1er juin 2022, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance à tout moment de votre contrat, sans frais ni pénalités, alors que jusqu’alors il n’était possible de le faire qu’à certaines dates. Une belle victoire pour les droits du consommateur ! 😀

Contrat de groupe vs contrat individualisé 

Avec un contrat groupe, tout le monde est logé à la même enseigne : les tarifs et les garanties de prêt immobilier sont les mêmes pour tous (on dit qu’ils sont mutualisés), quel que soit votre profil. Ceci peut être problématique, car vous payez pour des risques qui ne vous concernent pas. C’est un peu comme si on demandait à une personne chauve de payer pour le coiffeur. 

Les contrats individuels, eux, sont réalisés sur-mesure. L’assureur évalue votre profil pour déterminer une offre qui corresponde parfaitement à vos besoins, selon des critères tels que votre âge, votre état de santé, votre situation professionnelle, etc. Revers de la médaille : ces contrats peuvent parfois se révéler plus chers. 

Certaines assurances indépendantes, telles que Assurly, ont élaboré un entre-deux, les contrats individualisés. Ce sont des contrats collectifs, mais qui présentent certaines caractéristiques propres aux contrats individuels. En vous permettant à la fois d’économiser de l’argent et d’être mieux couvert, les contrats individualisés cherchent l’équilibre en piochant ce qu’il y a de mieux à la fois dans les contrats de groupe et les contrats individuels.

Ce qu'il faut retenir :

  • Parmi toutes les garanties de prêt immobilier existantes en assurance emprunteur, seulement deux sont obligatoires pour un investissement locatif : la garantie décès et la garantie PTIA.
  • L’assurance emprunteur revient généralement moins cher dans le cadre d’un investissement locatif car elle comporte moins de garanties obligatoires. 
  • Si vous investissez en SCI ou SCPI, les garanties minimum demandées par les banques sont les mêmes : décès et PTIA
  • Depuis la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir vous-même votre assureur, et de faire ainsi jusqu’à 48 000 € d’économies

Depuis le 1er juin 2022, la nouvelle loi Lemoine vous permet de résilier votre assurance à tout moment de votre contrat, sans frais ni pénalités.

Sylvain
Sylvain - Rédacteur

Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.

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