- C’est un souffle d’air frais pour les emprunteurs. La Banque de France a annoncé qu’elle relèverait, à partir du 1er octobre prochain, le taux d’usure 2022 pour les crédits immobiliers. Cette hausse devrait être plus marquée que celle qui avait eu lieu en juin, répondant ainsi à la demande du secteur qui s’inquiète de la baisse du nombre de prêts octroyés, dans un contexte d’envolée des taux d’intérêts.
EN BREF- La hausse du taux d’usure 2022 est très attendue par les professionnels, qui ont jugé la dernière revalorisation insuffisante.
- Le gouverneur de la Banque de France parlait d’un « relèvement bien proportionné » sur le taux d’usure en octobre 2022. En effet, il sera relevé à 𝟯,𝟬𝟱% sur les emprunts immobiliers de 20 ans et plus et 𝟯,𝟬𝟯% sur les durées inférieures.
- L’augmentation du taux d’usure 2022 devrait permettre aux banques d’accorder un nombre plus important de demandes de prêt immobilier.
- Pour ne pas dépasser le taux d’usure, l’emprunteur peut négocier le taux d’intérêt ou choisir une assurance externe à sa banque, lui permettant ainsi d’économiser jusqu’à 48 000 €.
A quoi sert le taux d'usure ?
Le taux d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel un établissement de crédit peut accorder un prêt. Il vise donc à protéger les Français contre le surendettement en empêchant les banques d’accorder des crédits à des taux exorbitants.
Attention, car le taux d’usure est un plafond légal qui concerne le TAEG et pas seulement le taux d’intérêt ! Il prend donc en compte le coût total d’un crédit, ce qui inclut :
- Le taux d’intérêt ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de courtage ;
- Le coût de l’assurance emprunteur ;
- Les frais de garantie.
Pourquoi la remontée du taux d'usure 2022 est-elle tant attendue ?
L’année 2022 est marquée par le retour de la grisaille sur le marché de l’immobilier. L’augmentation rapide des taux d’intérêts, à laquelle s’ajoute le durcissement des conditions d’obtention d’un prêt immobilier décidé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rendent l’accès à la propriété plus difficile. A cela il faut ajouter l’inflation galopante, source de stress financier, qui pousse de plus en plus de Français à reporter leur projet d’achat.
Les banques, mais aussi les courtiers et le reste des acteurs du secteur immobilier, se disent préoccupés par le taux de refus des crédits immobiliers : 42% affirme Olivier Landrevie, président de Cafpi. La cause serait à aller chercher du côté de la Banque de France, qui aurait fixé un taux d’usure beaucoup trop bas – disqualifiant ainsi de nombreux prétendants au crédit.
Cette remontée du taux d’usure 2022 est donc très attendue, puisqu’elle permettrait de redynamiser le marché de l’immobilier en augmentant le nombre de prêts accordés.
A quelle hausse du taux d'usure peut-on s'attendre le 1er octobre ?
La Banque de France (BdF) a attendu le dernier moment pour communiquer sur le nouveau taux d’usure 2022 qui entrera en vigueur à partir du 1er octobre. Actuellement, il est de 2,57% pour les prêts à taux fixe de 20 ans.
On s’attendait à un « relèvement bien proportionné » selon les déclarations de François Villeroy de Galhau, gouverneur de la banque centrale française, qui précise tout de même que la BdF va appliquer les « règles existantes » pour effectuer son calcul.
C’est confirmé, le taux d’usure sera donc relevé à 𝟯,𝟬𝟱% sur les emprunts immobiliers de 20 ans et plus et 𝟯,𝟬𝟯% sur les durées inférieures. C’est une très bonne nouvelle !
Les règles de calcul du taux d’usure
Pour rappel, le taux d’usure est recalculé chaque trimestre. Pour cela, la Banque de France analyse les taux d’intérêts appliqués par les établissements de crédit lors des 3 derniers mois. La moyenne obtenue est ensuite augmentée d’un tiers afin de déterminer le nouveau taux d’usure.
Vers une augmentation du nombre de prêts accordés ?
Durant l’été, de nombreux acteurs de l’immobilier ont fait part de leur mécontentement face à la hausse jugée trop timide du taux d’usure. En cause, des conditions de plus en plus difficiles pour accorder des prêts aux ménages, ce qui entraîne une baisse des transactions immobilières et un ralentissement général de l’activité dans ce secteur.
La remontée du taux d’usure 2022 devrait donc permettre aux banques d’accepter davantage de dossiers de demande de prêt immobilier, ce qui est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Reste à voir si la hausse sera suffisante pour compenser l’augmentation des taux d’intérêts, qui ne semble pas prête de s’arrêter.
Comment ne pas dépasser le taux d'usure afin d'obtenir un prêt immobilier ?
Vous l’aurez compris, même si votre banquier juge votre dossier solide mais que votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG) dépasse le taux d’usure, vous ne pourrez pas obtenir votre prêt immobilier. Par exemple, si le taux d’usure 2022 est actuellement de 2,57% et que la simulation de votre demande de prêt indique un TAEG égal à 2,95%, ça bloque 😕
Tout l’enjeu réside alors dans votre capacité à faire baisser votre TAEG pour que votre banquier ait légalement le droit de vous débloquer les fonds. Parfois, les banques peuvent faire un geste en supprimant les frais de dossiers, mais dans certains cas cela n’est pas suffisant. Reste alors deux solutions :
- Faire baisser le taux d’intérêt ;
- Réduire le coût de son assurance emprunteur.
Faire baisser le taux d’intérêt
Négocier le taux d’intérêt de son prêt immobilier est un moyen efficace de faire baisser son TAEG. Et pour cela, les belles paroles ne suffisent pas. Augmenter votre apport personnel ou réduire la durée de votre prêt sont deux solutions envisageables pour que votre banquier vous propose un taux d’intérêt plus bas.
Sachez tout de même que les établissements de crédit ne fixent pas leurs taux d’intérêts comme bon leur semble. Les taux bancaires sont directement corrélés aux taux d’intérêts des emprunts de l’État français, que l’on appelle aussi les Obligations assimilables du trésor (OAT). Si les taux d’intérêts des OAT augmentent (ce qui est le cas actuellement), les banques empruntent à des taux plus élevés, ce qui se répercute sur les prêts pour les particuliers.
Réduire le coût de son assurance emprunteur
On n’y pense pas souvent, mais le choix de son assurance emprunteur peut faire toute la différence lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier. Si votre dossier coince au niveau du TAEG (ou si vous avez simplement envie de faire des économies), pensez à vous tourner vers une assurance externe à votre banque. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assureur de votre choix dans le cadre d’un prêt immobilier.
Il ne s’agit pas de sacrifier votre niveau de couverture mais de souscrire à une assurance moins chère, avec des garanties équivalentes. Par exemple, chez Assurly, nos clients parviennent à économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle ! De quoi faire baisser votre TAEG de manière significative et respecter les plafonds du taux d’usure 2022 pour pouvoir enfin obtenir le prêt que vous méritez 🙂
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
