11 lois immobilier pour se lancer en 2024

Saviez-vous qu’une loi ne sert pas seulement à vous empêcher de vous garer sur le trottoir, mais aussi à vous rendre (parfois) la vie plus facile ? Si vous vous lancez dans l’immobilier, sachez qu’il existe plusieurs lois immobilier qui vous permettent de concrétiser votre projet et d’économiser de l’argent. Encore faut-il être au courant de leur existence. Allez, nous aussi on vous simplifie la vie !

La loi Carrez en immobilier

Définition

Si vous achetez un bien en copropriété, la loi Carrez contraint le vendeur à vous indiquer la surface réelle de la partie privative du logement. En effet, elle est destinée à calmer les ardeurs des entourloupeurs qui aiment faire passer des caves poussiéreuses pour des chambres habitables.

Que dit cette loi ?  

Pour mesurer la surface habitable d’un bien, le calcul de la superficie Carrez n’inclut pas :

• Les surfaces extérieures non couvertes (terrasse, balcon…) ;
• Les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
• Les murs ;
• Les cloisons ;
• Les gaines ;
• Les marches ;
• Les cages d’escaliers ;
• Les embrasures.

En revanche, la loi Carrez tient en compte les éléments suivants :

• Les sous-sols (sauf les caves, garages et parkings) ;
• Les combles ;
• Les greniers ;
• Les réserves ;
• Les remises
• Les vérandas et loggias.

Ainsi, pas de risque de vous retrouver avec des mauvaises surprises au moment de la remise des clés, vous savez exactement à quoi correspondent les différents types de surfaces de votre logement.

Bien qu’il soit possible de réaliser le calcul de la partie privative soi-même, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel – un diagnostiqueur immobilier – pour le réaliser (non pas qu’on doute de vous, c’est juste que… enfin voilà quoi).

Les avantages 

• Elle permet d’uniformiser les règles de mesure des biens situés en copropriété pour protéger les acquéreurs contre de possibles variations d’interprétations entre vendeurs…
• Ainsi, elle protège l’acheteur : celui-ci sait précisément et officiellement la surface du bien qu’il achète, pas de mauvaises surprises possibles !
• Par ailleurs, elle permet également de profiter d’avantages fiscaux soit de 25% de réduction d’impôt pendant les 9 premières années d’investissement et de 12% en plus les 6 dernières années.

La loi Denormandie en immobilier

Définition

Le dispositif Denormandie permet d’obtenir des réductions d’impôts si vous réalisez un investissement locatif dans une zone “dégradée”, et si vous projetez d’investir dans des travaux de rénovation sur le bien concerné.

Que dit cette loi ?  

Pour pouvoir bénéficier des lois immobilier comme Denormandie, plusieurs conditions préalables doivent être remplies :

• Vous devez acquérir un logement ancien et le rénover, ou transformer un local en logement habitable.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Le logement doit être situé dans une commune en situation de réhabilitation (convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), commune labellisée Cœur de ville, etc.)
• Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ses revenus ne peuvent pas dépasser un certain montant.
• Le loyer doit être plafonné ;
• Le logement doit être loué non meublé.

Aussi, pour connaître le détail des critères d’éligibilité à loi Denormandie, n’hésitez pas à consulter la page dédiée à ce dispositif sur le site du gouvernement.

Les avantages de la loi

• Elle permet de réduire ses impôts et d’obtenir jusqu’à 63000€ de réduction
• Elle permet d’acheter sans apport : avec cet investissement, vous pouvez soustraire un maximum de frais liés à votre crédit de vos impôts, ce qui facilite l’accès au prêt
• Par ailleurs, elle permet d’avoir un large choix de biens, dans 245 communes éligibles et à tous les prix
• Elle permet de se constituer un patrimoine et/ou de préparer sa retraite
• Aussi, elle permet de protéger sa famille puisque la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée

Le dispositif Pinel en immobilier

Définition

C’est la star des lois immobilier : le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt sur de l’investissement locatif pour des logements neufs situés dans des zones tendues.

Que dit cette loi ?  

Voici les conditions principales pour faire partie des heureux élus et investir en loi Pinel :

• Le logement doit être neuf, réhabilité, en construction, en état d’achèvement ou rénové à au moins 25 %.
• Le logement doit être situé en zone A, A Bis ou B1. Quoi, vous ne connaissez pas sur le bout des doigts la liste des communes situées dans ces zones ?? Ce n’est pas grave, en voici la liste.
• Le logement doit être loué comme résidence principale (et non meublé).

Cependant, faites attention, car depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement un logement neuf situé dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Vous trouverez tous les détails du dispositif Pinel sur le site du Service-Public.

Les avantages

Très semblable au dispositif de la loi Denormandie, elle permet de :

• Réduire ses impôts
• Constituer un patrimoine
• Protéger sa famille
• Valoriser un capital
• Obtenir des revenus complémentaires une fois le crédit remboursé

Les origines de la loi Pinel

Le dispositif Scellier était une initiative destinée à promouvoir l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux déductibles. Bien qu’il ait pris fin le 31 décembre 2012, les contribuables pouvaient encore en bénéficier pour les logements acquis jusqu’au 31 mars 2013, à condition d’avoir pris l’engagement en 2012.

Selon les informations de la base fiscale BOFIP-Impôts, les détails du dispositif et les conditions de sa prorogation sont décrits sous la rubrique des réductions d’impôts pour investissements locatifs Scellier. Il est important de noter que les frais de notaire et autres dépenses pourraient être partiellement déductibles en fonction de leur nature et selon les règles du code général des impôts.

Le dispositif Duflot

Après la fin du dispositif Scellier, deux nouveaux programmes ont vu le jour. Le dispositif Duflot, actif entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, offrait une réduction d’impôt de 18 % pour les logements loués à des tarifs inférieurs au marché.

Le début de la loi Pinel

Ensuite, l’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit le dispositif Pinel le 1er septembre 2014. Ce nouveau système d’investissement locatif intermédiaire a remplacé Duflot, en reprenant ses principales caractéristiques, mais avec des assouplissements et quelques améliorations.

Le dispositif Cosse en immobilier

Définition

C’est un dispositif gagnant-gagnant : en louant votre bien à un montant raisonnable, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt appelée Loc’Avantages (ça sonne un peu comme le nom d’une start-up mais c’est bien un dispositif de l’Etat hein).

Que dit cette loi sur le plan de la fiscalité ?  

Aussi, pour profiter de cet avantage fiscal, votre logement mis en location doit respecter les critères suivants :

• Être non meublé ;
• Atteindre un certain niveau de performance énergétique ;
• Le montant du loyer doit être plafonné.
• La réduction d’impôt dépend du prix du loyer mais également de la zone où se trouve le logement.

Le montant de la déduction fiscale peut aller de 15 à 85% des revenus bruts du logement. Ça a du bon d’être solidaire !

Les avantages

• Réduire ses impôts de 15% jusqu’à 85%
• Avoir la garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative
• Déléguer des gestions locatives en toute sécurité grâce à l’intermédiation locative

La loi Alur / Elan en immobilier

Définition

La loi d’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (ALUR), présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot pour une entrée en vigueur le 27 mars 2014, vise principalement à protéger les locataires contre les abus de la part des agences et des propriétaires, grâce une série de mesures d’encadrements.

Que dit la loi ?  

Voici les principales avancées apportées par la loi ALUR / Elan :

• Encadrement des loyers : en zone tendue, les loyers ne peuvent pas dépasser un certain montant, qui dépend du type de location, de la nature du bien, du nombre de pièces, etc.
• Plafonnement des frais d’agence immobilière : ils ne peuvent plus dépasser 8€/m² en zone normale et 12€/m² en zone tendue.
• Dépôt de garantie : la caution est plafonnée à 1 mois de loyer hors charges. Par ailleurs, le délai pour rendre la caution après le départ du locataire est fixé à 1 mois.
• Obligation de souscrire à une assurance habitation pour le locataire.

Par ailleurs, les propriétaires obtiennent également leur part du gâteau. La garantie Visale les protège contre les impayés, grâce au groupe Action Logement qui se porte garant pour le locataire si celui n’est plus en mesure de payer le loyer.

Bon à savoir : pour souscrire à Visale, vous devez créer un compte bailleur, identifier votre locataire, renseigner des informations à propos de votre logement puis générer votre contrat de cautionnement.

Les avantages

• Pour le locataire : d’être sûr de ne pas être dans un logement insalubre grâce à l’obligation pour le propriétaire de détenir un permis de location ; de bénéficier de l’encadrement des loyers
• Pour le propriétaire : de bénéficier de la garantie universelle des loyers et du dispositif Visale pour éviter les loyers impayés

Bon à savoir

La loi ALUR n’a pas eu la vie facile à Paris et Lille, car elle a été annulée fin 2017 à cause d’une petite faille dans son application. Mais pas de panique ! La loi Elan, arrivée en novembre 2018, a remis les choses en ordre. Elle permet maintenant aux villes volontaires, dont Paris, ainsi qu’aux métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille, de réintroduire l’encadrement des loyers. Et ce, à titre expérimental, pour une période de 5 ans. Voilà une nouvelle tentative pour garder les loyers sous contrôle !

La loi Malraux en immobilier

Définition

Cette loi fait figure de dinosaure comparé à toutes celles qu’on a évoquées plus haut : votée sous l’impulsion du ministre de la Culture André Malraux en 1962, elle octroie une réduction d’impôt pour les propriétaires qui s’engagent à rénover leur logement ancien.

Que dit cette loi ?  

Seuls les logements anciens situés dans une des zones suivantes sont concernés par la loi Malraux :

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé) ;
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ;
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ;
• Un secteur sauvegardé (c’est-à-dire une zone à forte valeur historique ou esthétique).

En revanche, contrairement à la loi Pinel qui favorise l’investissement dans le neuf en zones tendues, la loi Malraux est destinée à conserver le patrimoine historique français en facilitant la restauration immobilière des logements anciens.

Voici les avantages de cette loi pour le propriétaire :

• Pas de plafonnement des loyers ;
• Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux selon la zone où se situe le logement ;

Attention, car certains types de dépenses qui entrent dans le cadre des travaux ne sont pas éligibles au dispositif Malraux (par exemple les dépenses affectées à des travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier ou qui ne respectent pas son style architectural d’origine).

Par ailleurs, les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Les avantages

• Réduction d’impôts jusqu’à 40%
• Constituer un patrimoine immobilier
• Profiter d’un rendement locatif supérieur à l’inflation
• Pouvoir après 9 ans de location : habiter le logement, continuer à le louer ou le vendre sans condition
• Non soumis au plafonnement des loyers

Les lois immobilier Scrivener et Neiertz

Définition

Le principe de ces dispositifs est simple : si vous arrivez à prononcer leur nom du premier coup, on vous offre une bouteille de champagne gratuite. Trève de plaisanterie : les lois en immobilier Scrivener et Neiertz font toutes les deux parties du Code de consommation, qui protège l’emprunteur contre les risques de surendettement.

Que disent ces lois immobilier ?  

La loi Scrivener a pour objet de rendre les offres de crédit plus claires aux yeux du consommateur. Ainsi, pour permettre à l’emprunteur de comparer les offres de prêt, la loi Scrivener fixe des mentions obligatoires qui doivent figurer sur toutes les offres préalables de crédit, telles que le taux annuel effectif global, l’identité des parties, la nature et l’objet du prêt, le montant de l’emprunt ou encore l’échéancier.

Par ailleurs, la loi Scrivener a également introduit un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception d’une offre de prêt. Le futur investisseur dispose donc d’un délai pour se décider sur l’acceptation ou non de l’offre. En cas d’accord, l’emprunteur doit retourner l’offre signée à l’établissement prêteur avant le 30e jour suivant sa réception.

Quant à elle, la loi Neiertz améliore les mesures initiées par la loi Scrivener. Pour assurer la protection des consommateurs, elle a notamment créé le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits), ainsi qu’une commission de surendettement par département, chargée d’accompagner les particuliers en situation de surendettement.

Les avantages du dispositif

• Protège et informe l’acquéreur
• Encadre l’offre de prêt et le délai de rétractation
• Prévient le surendettement
• Responsabilise les emprunteurs et les prêteurs
• Aucun paiement avant signature définitive du contrat de prêt

La loi Girardin en immobilier

La loi Girardin est un excellent moyen pour réduire ses impôts tout en ayant un impact positif sur les économies des territoires d’outre-mer. Créée pour stimuler les investissements dans ces régions, elle permet notamment de financer des projets liés au logement social et aux énergies renouvelables dans les Dom-tom.

L’avantage de la loi Girardin

Le gros avantage ? Une défiscalisation immédiate dès la 1ère année ! En investissant dans un projet éligible, vous pouvez diminuer votre impôt sur le revenu de manière significative. C’est une opportunité idéale pour ceux qui souhaitent joindre l’utile à l’agréable : faire une bonne action tout en optimisant sa fiscalité. Assurez-vous simplement de bien connaître les conditions pour bénéficier pleinement de ce dispositif et payer moins cher.

La loi LMNP / Censi-Bouvard

La loi LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ont été mis en place pour booster l’investissement dans les logements meublés. Destinée aux contribuables français, cette initiative visait à répondre à un besoin sociétal en favorisant le locatif meublé. Avec Censi-Bouvard, les investisseurs pouvaient profiter d’une réduction d’impôt de 11 % et récupérer la TVA.

Qui peut en bénéficier ?

Cependant, ce dispositif était réservé aux résidences meublées avec services, comme celles destinées aux personnes âgées, aux personnes handicapées, aux résidences d’accueil et de soins agréées, ainsi qu’aux logements avec services pour étudiants. Bien que le dispositif LMNP ait pris fin le 31 décembre 2022 sans remplaçant, il reste des options fiscales intéressantes pour les locations meublées. Par exemple, le régime micro-BIC offre plusieurs avantages à explorer.

Les lois immobilier pour les locations meublées de tourisme

En février 2024, la Direction des finances publiques a mis fin à la réforme fiscale concernant les locations meublées de tourisme, telle que décrite dans la loi de finances 2024. Avec des règles de plus en plus strictes, les bailleurs doivent désormais respecter davantage d’obligations. Pour les locations meublées touristiques non classées, le seuil de chiffre d’affaires pour le régime des micro-entreprises est abaissé à 15 000 €, et l’abattement pour charges est fixé à 30 %. En plus, les loyers annuels par mètre carré (hors charges) ont des plafonds de 206 € en Île-de-France et 152 € partout ailleurs.

À savoir

Si vous louez ce type de bien, votre résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an, sauf exceptions comme une obligation professionnelle, des raisons de santé ou un cas de force majeure. Chaque location ne doit pas dépasser 90 jours pour un même locataire.

Pour les petites ou grandes villes comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, et Tours, n’oubliez pas de déclarer votre location en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre commune pour être conforme ! En cas de non-respect, les amendes peuvent grimper jusqu’à 50 000 € par logement.

Les lois en assurance emprunteur

Si vous faites un emprunt à la banque pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, vous n’êtes pas sans savoir qu’il est obligatoire de souscrire à une assurance prêt.

Et là encore, de nombreuses lois ont bousculé ce secteur ces dernières années :

8/ Loi Lagarde : elle a ouvert la voie à la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur en permettant aux assurés de choisir librement leur assurance.

9/ Loi Hamon : votée en 2014, elle vous permet de changer d’assureur à tout moment lors de la première année de votre contrat.

10/ Loi Bourquin : donne la possibilité de changer d’assurance à chaque date anniversaire du contrat.

11/ Loi Lemoine : c’est la petite dernière, et celle qui mérite le plus d’applaudissements. Cette mesure vous permet de résilier à tout moment votre contrat d’assurance emprunteur. Elle supprime également le questionnaire de santé sous certaines conditions et abaisse le droit à l’oubli à 5 ans pour tous.

Les avantages

• Permet de résilier à tout moment sans frais
• Autorise à prendre une assurance autre que celle de sa banque
• Permet de faire des économies tout en gardant les mêmes garanties
• Rend plus accessible l’accès au prêt
• Permet de comparer les offres

Ainsi, ces lois en assurance emprunteur ont une importance significative, car elles offrent la possibilité aux emprunteurs de changer d’assurance plus facilement.

Lois immobilier : ce qui change en 2024

Les aides MaPrimeRénov’ vont augmenter

Pour encourager les Français à réaliser des travaux de rénovation énergétique et assurer une meilleure isolation de leurs logements, l’État a décidé d’augmenter le budget de manière substantielle : 1,6 milliards de plus dégagés en 2024.

Un DPE obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots

Dès le 1er janvier 2024, les immeubles de plus de 200 lots, et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, seront obligés de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), à l’échelle du bâtiment entier.

Le prêt à taux zéro prolongé et renforcé

Le PTZ est officiellement prolongé jusqu’en 2027, et sera ouvert aux logements collectifs neufs en zones tendues et aux logements anciens en zones détendues, sous condition de rénovation.

Le retour du calcul trimestriel du taux d’usure

Suite au contexte de crise, le taux d’usure était actualisé tous les mois depuis mars 2023. Désormais, la Banque de France a décidé de revenir à une actualisation trimestrielle à partir de janvier 2024.

L’encadrement des loyers s’étend

Ainsi, Grenoble, Marseille, Annemasse et Cergy font notamment parties des villes à avoir candidaté pour pouvoir appliquer cette mesure.

Ces lois immobilier sont essentielles et il est indispensable de les connaitre si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ou dans l’achat immobilier d’un bien en 2024. Le marché de l’immobilier étant de plus en plus tendu et les taux d’intérêts s’étant envolés ces derniers mois, c’est en étant bien renseigné qu’on prend les meilleures décisions ! Et si en plus vous pouvez faire des économies, ce serait dommage de s’en priver…