11 lois à connaître pour se lancer dans l’immobilier en 2023

Saviez-vous qu’une loi ne sert pas seulement à vous empêcher de vous garer sur le trottoir, mais aussi à vous rendre (parfois) la vie plus facile ? Si vous vous lancez dans l’immobilier, sachez qu’il existe plusieurs dispositifs qui peuvent vous permettre de concrétiser votre projet et d’économiser de l’argent. Encore faut-il être au courant de leur existence. Allez, nous aussi on vous simplifie la vie !

La loi Carrez

Définition

Si vous achetez un bien en copropriété, la loi Carrez contraint le vendeur à vous indiquer la surface réelle de la partie privative du logement. Elle est destinée à calmer les ardeurs des entourloupeurs qui aiment faire passer des caves poussiéreuses pour des chambres habitables.

Que dit cette loi ?  

Pour mesurer la surface habitable d’un bien, le calcul de la superficie Carrez n’inclut pas:

• Les surfaces extérieures non couvertes (terrasse, balcon…) ;
• Les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
• Les murs ;
• Les cloisons ;
• Les gaines ;
• Les marches ;
• Les cages d’escaliers ;
• Les embrasures.

En revanche, la loi Carrez tient en compte les éléments suivants :

• Les sous-sols (sauf les caves, garages et parkings) ;
• Les combles ;
• Les greniers ;
• Les réserves ;
• Les remises
• Les vérandas et loggias.

Ainsi, pas de risque de vous retrouver avec des mauvaises surprises au moment de la remise des clés, vous savez exactement à quoi correspondent les différents types de surfaces de votre logement.

Bien qu’il soit possible de réaliser le calcul de la partie privative soi-même, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel – un diagnostiqueur immobilier – pour le réaliser (non pas qu’on doute de vous, c’est juste que… enfin voilà quoi).

Les avantages

• Elle permet d’uniformiser les règles de mesure des biens situés en copropriété pour protéger les acquéreurs contre de possibles variations d’interprétations entre vendeurs…
• Elle protège donc l’acheteur : celui-ci sait précisément et officiellement la surface du bien qu’il achète, pas de mauvaises surprises possibles !
• Elle permet également de profiter d’avantages fiscaux soit de 25% de réduction d’impôt pendant les 9 premières années d’investissement et de 12% en plus les 6 dernières années.

La loi Denormandie

Définition

Le dispositif Denormandie vous permet d’obtenir des réductions d’impôts si vous réalisez un investissement locatif dans une zone “dégradée”, et si vous effectuez des travaux de rénovation sur le bien concerné.

Que dit cette loi ?  

Pour pouvoir bénéficier de la loi Denormandie, plusieurs conditions préalables sont à remplir :

• Vous devez acquérir un logement ancien et le rénover, ou transformer un local en logement habitable.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Le logement doit être situé dans une commune en situation de réhabilitation (convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), commune labellisée Cœur de ville, etc.)
• Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ses revenus ne peuvent pas dépasser un certain montant.
• Le loyer doit être plafonné ;
• Le logement doit être loué non meublé.

Pour connaître le détail des critères d’éligibilité à loi Denormandie, n’hésitez pas à consulter la page dédiée à ce dispositif sur le site du gouvernement.

Les avantages

• Elle permet de réduire ses impôts et d’obtenir jusqu’à 63000€ de réduction
• Elle permet d’acheter sans apport : avec cet investissement, vous pouvez soustraire un maximum de frais liés à votre crédit de vos impôts, ce qui facilite l’accès au prêt
• Elle permet d’avoir un large choix de biens, dans 245 communes éligibles et à tous les prix
• Elle permet de se constituer un patrimoine et/ou de préparer sa retraite
• Elle permet de protéger sa famille puisque la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée

Le dispositif Pinel

Définition

C’est la star des lois sur l’immobilier : le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt sur de l’investissement locatif pour des logements neufs situés dans des zones tendues.

Que dit cette loi ?  

Voici les conditions principales pour faire partie des heureux élus de la loi Pinel :

• Le logement doit être neuf, réhabilité, en construction, en état d’achèvement ou rénové à au moins 25 %.
• Le logement doit être situé en zone A, A Bis ou B1. Quoi, vous ne connaissez pas sur le bout des doigts la liste des communes situées dans ces zones ?? Ce n’est pas grave, en voici la liste.
• Le logement doit être loué comme résidence principale (et non meublé).

Attention, car depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements neufs situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Vous trouverez tous les détails du dispositif Pinel sur le site du Service-Public.

Les avantages

Très semblable au dispositif de la loi Denormandie, elle permet de :

• Réduire ses impôts
• Constituer un patrimoine
• Protéger sa famille
• Valoriser un capital
• Obtenir des revenus complémentaires une fois le crédit remboursé

Le dispositif Cosse

Définition

C’est un dispositif gagnant-gagnant : en louant votre bien à un montant raisonnable, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt appelée Loc’Avantages (ça sonne un peu comme le nom d’une start-up mais c’est bien un dispositif de l’Etat hein).

Que dit cette loi ?  

Pour profiter de cet avantage fiscal, votre logement mis en location doit respecter les critères suivants :

• Être non meublé ;
• Atteindre un certain niveau de performance énergétique ;
• Le montant du loyer doit être plafonné.
• La réduction d’impôt dépend du prix du loyer mais également de la zone où se trouve le logement.

Le montant de la déduction fiscale peut aller de 15 à 85% des revenus bruts du logement. Ça a du bon d’être solidaire !

Les avantages

• Réduire ses impôts de 15% jusqu’à 85%
• Avoir la garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative
• Déléguer sa gestion locative en toute sécurité grâce à l’intermédiation locative

La loi Alur

Définition

La loi d’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (ALUR) vise principalement à protéger les locataires contre les abus de la part des agences et des propriétaires, grâce une série de mesures d’encadrements.

Que dit la loi ?  

Voici les principales avancées apportées par la loi ALUR :

• Encadrement des loyers : en zone tendue, les loyers ne peuvent pas dépasser un certain montant, qui dépend du type de location, de la nature du bien, du nombre de pièces, etc.
• Plafonnement des frais d’agence immobilière : ils ne peuvent plus dépasser 8€/m² en zone normale et 12€/m² en zone tendue.
• Dépôt de garantie : la caution est plafonnée à 1 mois de loyer hors charges. Par ailleurs, le délai pour rendre la caution après le départ du locataire est fixé à 1 mois.
• Obligation de souscrire à une assurance habitation pour le locataire.

Les propriétaires obtiennent également leur part du gâteau. La garantie Visale les protège contre les impayés, grâce au groupe Action Logement qui se porte garant pour le locataire si celui n’est plus en mesure de payer le loyer.

Bon à savoir : pour souscrire à Visale, vous devez créer un compte bailleur, identifier votre locataire, renseigner des informations à propos de votre logement puis générer votre contrat de cautionnement.

Les avantages

• Pour le locataire : d’être sûr de ne pas être dans un logement insalubre grâce à l’obligation pour le propriétaire de détenir un permis de location ; de bénéficier de l’encadrement des loyers
• Pour le propriétaire : de bénéficier de la garantie universelle des loyers et du dispositif Visale pour éviter les loyers impayés

La loi Malraux

Définition

Cette loi fait figure de dinosaure comparé à toutes celles qu’on a évoquées plus haut : votée sous l’impulsion du ministre de la Culture André Malraux en 1962, elle octroie une réduction d’impôt pour les propriétaires qui s’engagent à rénover leur logement ancien.

Que dit cette loi ?  

Seuls les logements anciens situés dans une des zones suivantes sont concernés par la loi Malraux :

• Un QAD (Quartier Ancien Dégradé) ;
• Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ;
• Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ;
• Un secteur sauvegardé (c’est-à-dire une zone à forte valeur historique ou esthétique).

Contrairement à la loi Pinel, qui favorise l’investissement dans le neuf en zones tendues, la loi Malraux est destinée à conserver le patrimoine historique français en facilitant la restauration immobilière des logements anciens.

Voici les avantages de cette loi pour le propriétaire :

• Pas de plafonnement des loyers ;
• Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux selon la zone où se situe le logement ;

Attention, car certains types de dépenses qui entrent dans le cadre des travaux ne sont pas éligibles au dispositif Malraux (par exemple les dépenses affectées à des travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier ou qui ne respectent pas son style architectural d’origine).

Par ailleurs, les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Les avantages

• Réduction d’impôts jusqu’à 40%
• Constitution d’un patrimoine
• Profiter d’un rendement supérieur à l’inflation
• Pouvoir après 9 ans de location : habiter le logement, continuer à le louer ou le vendre sans condition
• Non soumis au plafonnement des loyers

Les lois Scrivener et Neiertz

Définition

Le principe de ces dispositifs est simple : si vous arrivez à prononcer leur nom du premier coup, on vous offre une bouteille de champagne gratuite. Trève de plaisanterie : les lois Scrivener et Neiertz font toutes les deux parties du Code de consommation, qui protège l’emprunteur contre les risques de surendettement.

Que disent ces lois ?  

La loi Scrivener a pour objet de rendre les offres de crédit plus claires aux yeux du consommateur. Ainsi, pour permettre à l’emprunteur de comparer les offres de prêt, la loi Scrivener fixe des mentions obligatoires qui doivent figurer sur toutes les offres préalables de crédit, telles que le taux annuel effectif global, l’identité des parties, la nature et l’objet du prêt, le montant de l’emprunt ou encore l’échéancier.

La loi Scrivener a également introduit un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception d’une offre de prêt. Le futur emprunteur dispose donc d’un délai pour se décider sur l’acceptation ou non de l’offre. En cas d’accord, l’emprunteur doit retourner l’offre signée à l’établissement prêteur avant le 30e jour suivant sa réception.

La loi Neiertz améliore les mesures initiées par la loi Scrivener. Pour assurer la protection des consommateurs, elle a notamment créé le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits), ainsi qu’une commission de surendettement par département, chargée d’accompagner les particuliers en situation de surendettement.

Les avantages

• Protège et informe l’acquéreur
• Encadre l’offre de prêt et le délai de rétractation
• Prévient le surendettement
• Responsabilise les emprunteurs et les prêteurs
• Aucun paiement avant signature définitive du contrat de prêt

Les lois en assurance emprunteur

Si vous faites un emprunt à la banque pour acquérir un bien immobilier, vous n’êtes pas sans savoir qu’il est obligatoire de souscrire à une assurance prêt.

Et là encore, de nombreuses lois ont bousculé ce secteur ces dernières années :

8/ Loi Lagarde : elle a ouvert la voie à la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur en permettant aux assurés de choisir librement leur assurance.

9/ Loi Hamon : votée en 2014, elle vous permet de changer d’assureur à tout moment lors de la première année de votre contrat.

10/ Loi Bourquin : donne la possibilité de changer d’assurance à chaque date anniversaire du contrat.

11/ Loi Lemoine : c’est la petite dernière, et celle qui mérite le plus d’applaudissements. Cette mesure vous permet de résilier à tout momentvotre contrat d’assurance emprunteur. Elle supprime également le questionnaire de santé sous certaines conditions et abaisse le droit à l’oubli à 5 ans pour tous.

Les avantages

• Permet de résilier à tout moment sans frais
• Autorise à prendre une assurance autre que celle de sa banque
• Permet de faire des économies tout en gardant les mêmes garanties
• Rend plus accessible l’accès au prêt
• Permet de comparer les offres

Ces lois ont une importance significative, car elles offrent la possibilité aux emprunteurs de réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport aux bancassureurs traditionnels 🥳

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