Indemnité d’immobilisation : tout savoir

Il n’y a que les c*** qui ne changent pas d’avis, n’est-ce pas ? Parfois, il s’agit simplement de modifier sa commande au restaurant au dernier moment ; ou de repeindre toute sa chambre en beige alors qu’on vient d’acheter 15 litres de peinture bleu. Faire volte-face peut arriver à tout le monde. Le problème, c’est que lorsque cela concerne l’achat d’un bien immobilier, les enjeux ne sont pas les mêmes. Dans le cas où l’acquéreur brise la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation permet de compenser le vendeur pour ce changement de dernière minute. Découvrons tout ce qu’il y a à savoir à propos de ce dédommagement financier. 

Indemnité d'immobilisation : définition

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acquéreur d’un bien immobilier au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente. Elle est destinée à « réserver » le bien pendant une période limitée et représente donc une sorte d’acompte.

Si l’acquéreur ne concrétise finalement pas l’achat alors que toutes les conditions suspensives ont été réunies (obtention du prêt, permis de construire, vente d’un autre bien immobilier…), le vendeur se garde le droit de conserver l’indemnité d’immobilisation en dédommagement du temps durant lequel le bien a été retiré du marché.

L'indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ?

Tout dépend de la durée d’immobilisation du bien, c’est-à-dire l’étendue de la période pendant laquelle le propriétaire « sécurise » la vente :

• Délais d’immobilisation inférieure à 18 mois :

L’indemnité d’immobilisation ne revêt pas un caractère obligatoire. Libre aux deux parties de décider s’ils veulent la mentionner dans l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Néanmoins, les vendeurs la demandent presque systématiquement, car elle leur permet de se protéger contre un éventuel désistement. Attention, car la seule manière de rendre cette indemnisation légalement contraignante, c’est de l’inscrire dans le contrat. Si ce n’est pas fait, le vendeur n’a aucun moyen de forcer l’acquéreur à verser une indemnité d’immobilisation.

• Durée d’immobilisation supérieure à 18 mois :

Si l’exclusivité est d’une durée supérieure à 18 mois, l’indemnité d’immobilisation devient alors obligatoire : la loi oblige alors l’acheteur et le vendeur à l’inclure dans l’avant-contrat.

Dans quel cas doit-on payer l'indemnité d'immobilisation ?

Bien que l’indemnité d’immobilisation soit versée par l’acheteur au moment de la signature de la promesse de vente, la somme dépensée est ensuite déduite du prix d’achat au moment de l’acquisition finale. Elle n’est donc pas réellement payée par l’acquéreur, à condition que celui-ci concrétise l’achat du bien.

Dans le cas où toutes les clauses suspensives ont été remplies mais que l’acheteur se désiste, le vendeur est en droit de garder le montant de l’indemnité d’immobilisation en guise de dédommagement.

Pour rappel, les clauses suspensives sont des conditions spécifiques stipulées dans une promesse d’achat qui doivent être remplies pour que la transaction immobilière puisse être menée à bien. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, la promesse d’achat peut être annulée sans pénalité pour l’acheteur. Les clauses suspensives les plus couramment utilisées dans une promesse d’achat immobilière peuvent inclure :

• Obtention d’un financement : cette clause stipule que l’achat du bien immobilier est conditionné à l’obtention d’un prêt hypothécaire dans des termes et conditions spécifiés. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, la promesse d’achat peut être annulée.
• Vérification du titre de propriété du bien immobilier : Si des problèmes juridiques ou des hypothèques non divulguées sont découverts, l’acheteur peut choisir d’annuler la promesse d’achat.
• Obtention d’un permis de construire : cette clause est couramment utilisée lorsque l’acheteur prévoit de construire ou de rénover la propriété. Elle indique que la promesse d’achat est conditionnée à l’obtention d’un permis de construire dans les délais prévus.
• Diagnostic immobilier satisfaisant : la vente d’un bien immobilier est soumise à la réalisation d’un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, etc. Si les résultats de ces diagnostics ne sont pas satisfaisants, l’acheteur peut annuler la promesse d’achat.

Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation ?

Si la durée de l’immobilisation du bien est inférieure à 18 mois, le montant de l’indemnité est librement fixé par les deux parties. La somme tourne généralement autour de 10 % du prix de la maison ou de l’appartement.

L’article L290-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que l’indemnité d’immobilisation doit être d’un « montant minimal de 5 % du prix de vente ».

A qui doit-on la verser ?

Au moment de la signature de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation n’est pas versée directement au vendeur, contrairement à ce que l’on pourrait penser. Elle est en réalité consignée par un notaire sur un « compte séquestre », et restituée lors de la conclusion de la vente.

Bien entendu, si l’acheteur annule la vente alors que les clauses suspensives ont été réunies, l’indemnité d’immobilisation sera reversée par le notaire au vendeur, en vertu de la compensation dûe à l’annulation de la promesse d’achat.

Quand doit-on la verser ?

Dans le cadre d’une opération d’achat d’un bien immobilier, l’indemnité d’immobilisation est versée par l’acheteur – partiellement ou en totalité – au moment de la signature de la promesse d’achat.

Il existe néanmoins une exception : lors d’un achat dans le neuf, par exemple dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’indemnité d’immobilisation est dûe lors de la date de dépôt du permis de construire, et versée sur le compte séquestre du notaire au moment de l’octroi du permis.

Comment récupérer l'indemnité d'immobilisation ?

Pour l’acheteur, il existe 3 manières de récupérer l’indemnité d’immobilisation :

1. Conclure la vente : si la promesse de vente est respectée et que l’achat est finalisé, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de la maison ou de l’appartement.
2. User de son droit de rétraction : malgré les obligations liées à une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter. L’annulation doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas-là, l’acquéreur récupère l’indemnité d’immobilisation.
3. Faire jouer la clause suspensive : si l’une des clauses suspensives mentionnées dans la partie Dans quel cas doit-on payer l’indemnité d’immobilisation ? n’est pas respectée (par exemple l’obtention d’un permis de construire), l’acquéreur peut annuler la vente sans pénalités et le vendeur doit restituer l’indemnité d’immobilisation.

Doit-on payer l'indemnité d'immobilisation en cas de refus de prêt ?

Dans la plupart des cas, si le refus de prêt est mentionné comme une clause suspensive dans la promesse d’achat, l’acheteur peut annuler la transaction et récupérer son indemnité d’immobilisation. Cependant, il est important de vérifier les termes et conditions spécifiques stipulés dans le contrat de promesse d’achat ou de compromis de vente.

Lorsque la clause suspensive d’obtention d’un prêt est incluse, elle stipule généralement que si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire malgré des efforts raisonnables (avec l’apports de preuves), la promesse d’achat peut être annulée et l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à l’acheteur. Cela permet à ce dernier de se protéger s’il n’arrive pas à financer son achat immobilier en lui évitant de perdre son indemnité d’immobilisation. 

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L’acquisition d’un bien immobilier est remplie de paperasse, de clauses suspensives et autres indemnités d’immobilisation. Bref, c’est la cacophonie et ça coûte cher.  

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L'essentiel à retenir

• L’indemnité d’immobilisation est une sorte d’acompte versé par l’acquéreur afin que le vendeur « réserve » le logement pendant une certaine période.
• Si l’acheteur annule la vente en dehors des clauses suspensives, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation en guise de dédommagement.
• Parmi les clauses suspensives qui permettent d’annuler l’achat d’un bien sans payer d’indemnités d’immobilisation, on retrouve l’obtention d’un prêt, l’octroi d’un permis de construire, un diagnostic immobilier conforme aux normes, etc.
• L’indemnité d’immobilisation est d’usage comprise entre 5 et 10 % du prix de vente de la maison ou de l’appartement.
• L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente pour annuler l’opération sans aucune pénalité.