La banque peut-elle annuler une offre de prêt signée ? - Assurly
16.01.2024

La banque peut-elle annuler une offre de prêt signée ?

La banque peut-elle annuler une offre de prêt signée à l’instant ? Chercher une banque qui accepte de financer l’achat de votre bien immobilier peut parfois relever du parcours du combattant… jusqu’à ce jour béni où vous recevez enfin une offre de prêt !

Dans l’excitation, vous réfléchissez déjà aux meubles que vous allez acheter et à la couleur de vos futurs rideaux. Mais un soir, le doute s’installe : « la banque peut-elle se rétracter sur l’offre de prêt signée à l’instant ? ». Gloups, la réponse est oui… mais rassurez-vous, ça n’arrive seulement que sous certaines conditions.

L'essentiel en 7 points clés

  • Avant l’offre de prêt, votre banque va vous faire signer un accord de principe pour vous signifier son souhait d’aller plus loin dans l’étude de votre demande de prêt. Ce document n’a néanmoins aucune valeur contractuelle.
  • Vous devez attendre au minimum 11 jours pour accepter une offre de prêt.
  • Vous devez également respecter un délai de 4 mois maximum pour acter l’opération immobilière devant un notaire.
  • Une banque peut faire annuler une offre de prêt signée sous certaines conditions :
    • L’opération immobilière n’a pas eu lieu.
    • Vous n’avez pas respecté l’une des clauses suspensives.
    • Toutes les conditions du dossier ne sont pas réunies.
    • Vous avez menti sur l’une des informations contenues dans votre dossier de demande de prêt.
  • En cas d’annulation de la vente durant les 4 mois, des frais d’études peuvent être appliqués. Pour tout le reste, aucun frais n’est prévu.
  • Si la banque annule une offre de prêt signée, il faut prévenir le vendeur puis le notaire de la non-acceptation du financement par votre banque.
  • En cas de rétractation abusive de la part de votre banque, vous avez plusieurs recours possibles.

 

Accord de principe et offre de prêt : quelles différences ?

L’accord de principe

L’accord de principe est un document fourni par votre banque qui précise les conditions et modalités de votre futur prêt. Il regroupe plusieurs données clés :

  • le montant du prêt immobilier
  • la durée du prêt
  • le taux du prêt
  • les garanties d’assurance
  • les conditions relatives à l’assurance emprunteur

Attention, ce document n’a pas de valeur juridique et n’est en aucun cas un document contractuel. Il est plutôt voué à donner une idée des conditions d’emprunt auxquelles vous pouvez prétendre.

La banque n’est pas engagée, par contre c’est un signe positif car elle montre son intention de continuer à étudier de manière plus poussée votre projet de financement ; et vous n’êtes pas non plus engagé, c’est-à-dire que si vous décidez de ne plus souscrire le prêt, vous avez simplement à ne pas le signer et l’accord de principe devient caduc !

Comment obtenir un accord de principe ?

Au moment où vous allez demander à votre banquier de vous accorder un prêt immobilier, celui-ci va d’abord réaliser une première analyse de votre profil. Vous devez lui présenter des documents pour démontrer vos capacités d’emprunt et votre solvabilité. Après avoir passé votre dossier à la loupe, il rend son verdict : soit il rejette immédiatement votre demande (et il ne vous reste plus qu’à aller voir une autre banque), soit il accepte d’aller plus en avant dans les démarches de financement, et vous remet alors un accord de principe.

Il ne faut pas confondre l’accord de principe avec l’offre de prêt, qui est beaucoup plus engageante pour vous et pour la banque.

Ainsi, l’accord de principe ne représente que la première étape du parcours qui mène vers l’acceptation définitive de votre demande de prêt. Ce n’est qu’après l’avoir signé qu’on entre réellement dans le nerf de la guerre.

L’offre de prêt

Une fois que vous avez obtenu l’accord de principe, votre banquier va effectuer une analyse encore plus minutieuse de votre dossier afin d’évaluer votre situation financière. Vous devez alors fournir divers documents tels que vos derniers bulletins de salaire, vos avis d’imposition, vos relevés bancaires… Ceux-ci vont permettre à la banque de calculer votre taux d’endettement afin de s’assurer que celui-ci ne dépasse pas le plafond légal de 35%.

L’offre de prêt est donc un contrat officiel qui engage les deux parties après signature. Réglementée par la loi Scrivener 2, elle doit mentionner :

  • l’identité des parties concernées
  • les modalités et coût du crédit immobilier
  • le mode de remboursement
  • les conditions d’un remboursement anticipé, partiel ou total
  • les conditions en cas de défaillance de remboursement
  • les conditions particulières
  • la fiche d’information standardisée

Elle constitue donc un engagement ferme et a une valeur juridique. C’est la clé pour financer votre achat immobilier.

💡 Bon à savoir

  • l’offre de prêt est valide 30 jours dès la réception du contrat
  • l’offre de prêt est obligatoirement envoyée par courrier postal ou voie électronique
  • vous avez 10 jours de réflexion légale pour donner une réponse à votre banque
  • après signature de votre contrat, vous avez 4 mois pour signer l’acte de vente chez un notaire

Attention, même si tout s’annonce à merveille, l’annulation de l’offre de prêt par la banque peut se faire sous certaines conditions.

Bon à savoir
Vous pouvez souscrire à une assurance emprunteur en ligne avant même la signature de l'offre de prêt. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir un assureur externe à votre banque sans que cela ne fragilise vos chances d'obtenir le prêt. Grâce à des assureurs indépendants comme Assurly, il est par exemple possible de faire 57% d'économies en moyenne comparé au tarif proposé par votre banque.

Quels sont les délais entre l'accord de principe, l'offre de prêt, l'acte de vente définitif et le déblocage des fonds ?

Comptez entre 4 et 6 semaines (voire plus) entre l’accord de principe et la décision finale. Si votre dossier est solide, l’établissement de crédit donne son feu vert en vous envoyant une offre de prêt. C’est à ce moment-là que les choses deviennent sérieuses. Mais avant que l’offre de prêt ne se transforme en contrat de prêt, il existe des délais légaux pendant lesquels les deux parties peuvent se rétracter.

Délai de validité de l’offre de prêt 

A partir du moment où l’offre de prêt a été émise par la banque, les conditions ne peuvent pas être modifiées pendant les 30 jours qui suivent la date d’envoi.

De votre côté, vous devez respecter un délai de réflexion de 11 jours, pendant lesquels vous n’avez pas le droit de donner une réponse. Ce n’est donc qu’à partir du 11ème jour après la réception de l’offre de prêt que vous pouvez donner votre décision à la banque.

Délai entre l’offre de prêt et l’acte de vente 

Une fois l’offre de prêt signée et renvoyée à votre banquier, le contrat de prêt est officiellement acté. Mais ce n’est pas encore terminé ! Vous avez 4 mois (à partir du premier envoi de l’offre de prêt par la banque) pour vous rendre chez le notaire afin de signer l’acte authentique de vente, qui engage légalement un acheteur et un vendeur dans le cadre d’une opération immobilière.

Passés ces 4 mois, vous pouvez faire annuler le contrat de prêt si certaines clauses n’ont pas été respectées (par exemple si la vente a été annulée par le propriétaire). Mais qu’en est-il des banques ? Ont-elles droit de se rétracter après avoir signé une offre de prêt ? Réponse juste en-dessous.

Délai entre l’acceptation de l’offre de prêt et le déblocage des fonds 

Suite à la signature de l’offre de prêt par le client, le déblocage des fonds est censé être la prochaine étape.

Cependant, la loi impose un délai de réflexion légal afin que l’emprunteur vérifie bien les conditions du prêt avant de s’engager définitivement. Il peut ensuite renvoyer le contrat à sa banque au bout de 11 jours.

Après cela, la banque reçoit le document signé et se met en relation avec le notaire en charge de l’achat immobilier. Les fonds sont souvent débloqués  le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Dans quels cas la banque peut-elle annuler une offre de prêt signée ? 

Lorsque l’offre de prêt a été signée par les deux parties (vous et la banque), il est normalement difficile de faire machine arrière. Néanmoins, dans certains cas la banque peut annuler une offre de prêt déjà signée.

La non-conclusion de la vente

Si l’opération immobilière qui justifie l’emprunt n’a pas eu lieu, le contrat de prêt peut être annulé par la banque, qui n’a aucune obligation de proposer une nouvelle offre. Dans le cas où des fonds avaient été débloqués, vous devez les rembourser en payant également les intérêts compris dans les conditions du prêt.

Les conditions ne sont finalement pas réunies (clause suspensive)

Une clause suspensive permet de faire avancer un projet même si toutes les conditions ne sont pas remplies, mais qu’elles s’apprêtent à l’être. Quelques exemples :

  • la signature de votre CDI est prévue pour une date ultérieure à l’offre de prêt
  • vous attendez de vendre votre bien actuel avant d’acheter le nouveau
  • vous êtes en attente d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux
  • vous attendez la validation de votre assurance emprunteur

Si finalement l’une des clauses suspensives n’est pas respectée à temps (exemple : votre employeur requalifie votre CDI en CDD), la banque peut annuler l’offre de prêt.

Pour fausse déclaration

Il arrive que les emprunteurs omettent de manière volontaire ou involontaire des informations fournies dans le dossier de demande de prêt (revenus, situation professionnelle, informations personnelles, etc.). Si votre banquier s’en aperçoit, il peut légitimement faire marche arrière sur l’offre de prêt.

On vous rassure, les cas où la banque annule une offre de prêt signée sont rares. Une fois cette étape cruciale passée, vous devriez obtenir les fonds rapidement à condition que vous fassiez les choses correctement, en respectant notamment les clauses du contrat (respect des délais et des clauses suspensives).

Il ne vous restera plus qu’à aller récupérer les clés de votre nouveau chez-vous puis de changer d’assurance emprunteur en ligne avec Assurly et grâce à la Lemoine (mais ça, c’est un autre sujet).

Quelles sont les conséquences financières quand la banque annule une offre de prêt signée ?

Si votre offre de prêt signée est finalement annulée, il peut y avoir des conséquences financières. Cela dépend principalement des conditions de votre contrat et des cas de figures.

  • Si l’opération immobilière n’est pas conclue pour x ou y raisons dans les 4 mois de délai pour signer l’acte de vente chez le notaire, le contrat est automatiquement annulé. Des frais d’études peuvent être demandés par la banque s’ils étaient mentionnés dans l’offre de base. Leur montant est limité à 0,75% du montant du prêt et plafonné à 150€.
  • Si vous ne trouvez pas de prêt au bout d’1 mois règlementaire, grâce à la clause de condition suspensive, la vente peut être annulée sans aucun frais et vous êtes remboursés de l’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente.Attention, si vous aviez renoncé à cette clause en apposant une mention dans l’avant-contrat de vente, et que vous signez une promesse de vente devant un notaire mais que vous n’obtenez pas votre prêt, vous devrez laisser 10% du prix de l’achat au vendeur.
  • Si c’est la banque qui refuse de vous financer et qui annule l’offre de prêt signée, vous pouvez faire jouer la clause suspensive. L’acompte versé vous sera remboursé entièrement sans aucun frais.

Que faire si la banque annule une offre de prêt signée ?

En cas de rétractation de la banque, la première chose à faire est de prévenir le vendeur du bien pour l’informer de la situation. Ensuite, il faudra avertir le notaire pour faire jouer la clause suspensive comme évoqué précédemment pour le motif suivant « non obtention de financement ».

Si vous souhaitez quand même acheter ce bien, vous pouvez changer de banque pour tenter d’obtenir votre offre de prêt et ainsi signer un nouveau compromis de vente. Bonne chance !

Quels sont les recours en cas de rétractation abusive de la part de la banque ?

Si la banque annule votre offre de prêt signée et que vous trouvez cette rétractation abusive, vous êtes en droit d’effectuer plusieurs recours :

  • Etape 1 : Sollicitez votre conseiller bancaire pour lui demander plus d’informations, lui rappeler l’engagement pris précédemment et tenter de trouver une solution à l’amiable.
  • Etape 2 : Si cela ne suffit pas, vous pouvez demander un rendez-vous avec le directeur d’agence pour lui exposer la situation.
  • Etape 3 : Allez, on passe un cran au-dessus. Contactez le service de relation client / réclamation pour leur demander de reconsidérer le dossier
  • Etape 4 : Vous pouvez demander un recours à un médiateur au sein de la banque pour défendre votre cause.
  • Etape 5 : Si rien n’y fait et que la banque ne souhaite pas coopérer, vous pourrez en dernier recours faire appel à la justice.

Et si c'est moi qui souhaite annuler l'offre de prêt signée ?

Tout dépend de où vous en êtes dans le process. Comme expliqué précédemment, si vous en êtes à l’étape « accord de principe » vous n’êtes pas engagé et en application de la loi Scrivener, vous n’avez aucune obligation légale envers la banque.

Si vous êtes à l’étape « offre de prêt », vous pouvez vous rétracter tant que vous n’avez pas signé l’offre de prêt ou pendant le délai de réflexion légal (11 jours).

Mais… si vous avez signé l’offre de prêt suite aux 11 jours de réflexion légal, ça peut se corser. Pour autant, cela reste possible sous certaines conditions :

  • la vente ou la construction du bien est annulée
  • un ou plusieurs emprunts complémentaires ont été refusés (ex : Prêt à taux zéro)
  • le délai de 4 mois suite à la signature de l’offre de prêt définitive a expiré suite à l’annulation ou non conclusion de la vente
Sylvain
Sylvain - Rédacteur

Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.

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