Le régime micro-foncier, c’est quoi ?

Si vous êtes nouveau (ou pas) dans le monde de l’investissement locatif, l’aspect fiscal peut parfois donner le vertige. Pourtant, il est important de vous plier aux règles pour ne pas vous retrouver avec une amende aussi salée que la mer Morte. Lorsque vous faites de la location non meublée, il faut choisir entre deux régimes d’imposition : le régime réel ou le régime micro-foncier. C’est ce dernier qui nous intéresse dans cet article. A quoi correspond-il ? A qui s’adresse-t-il ? Quelles sont les exceptions à connaître ? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir à propos de ce régime fiscal. 

C'est quoi, le régime micro-foncier ?

En tant que propriétaire bailleur, vous devez déclarer à l’administration fiscale l’ensemble des loyers perçus sur l’ensemble de l’année. Dans le cas où vous faites de la location nue, c’est-à-dire sans meubles, on parle de revenus fonciers.

Les revenus fonciers sont soumis à deux types d’imposition :

• Le régime du micro-foncier, pour les revenus locatifs qui ne dépassent pas 15 000 € brut par an.
• Le régime réel, lorsque le plafond de 15 000 €/an est dépassé.

Le régime micro-foncier permet d’obtenir un abattement de 30 % sur le montant de vos revenus fonciers imposables.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ?

Pour pouvoir opter pour le régime micro-foncier et bénéficier de l’abattement fiscal, votre logement doit être loué non meublé et vos revenus fonciers annuels ne doivent pas dépasser le seuil de 15 000 € brut.

Mais attention ! Encore faut-il savoir ce que l’Etat entend par « revenus fonciers ». D’après la définition du site de la direction générale des Finances publiques, le revenu brut lié à un logement en location comprend non seulement les loyers perçus, mais également les dépenses à la charge du locataire, ainsi que les « subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles », comme les aides à la rénovation énergétique.

Quels sont les cas d’exclusions ?

Certains propriétaires n’ont pas le droit au régime micro-foncier, même si leurs revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. C’est notamment le cas des logements qui bénéficient d’un régime spécial, comme les dispositifs Malraux, Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, etc. Sont également exclus du régime micro-foncier les propriétaires détenant des parts dans une SCPI qui détient un immeuble bénéficiant d’un régime spécial.

Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?

Le régime du micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 %. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur 70 % des revenus que vous déclarez. Par exemple, si vous déclarez 10 000 € de revenus fonciers, votre base imposable sera réduite de 3000 € et vous ne paierez des impôts que sur les 7000 € restants.

L’autre avantage du micro-foncier, c’est qu’il s’agit d’un régime d’imposition simplifié. En effet, comme nous allons le voir dans la partie suivante, il vous suffit de déclarer le montant brut de vos revenus fonciers sur votre feuille d’impôt, dans la section dédiée à cet effet. Le fisc se chargera d’appliquer automatiquement l’abattement de 30 %.

Où déclarer des revenus micro-fonciers ?

La déclaration d’impôt annuelle est redoutée par tous, d’autant plus lorsqu’il faut y ajouter les revenus issus de la location. Mais rassurez-vous, en ce qui concerne le micro-foncier, rien de plus simple ! 

Pour déclarer vos revenus micro-fonciers, cela se fait sur le formulaire 2042, dans la case 4BE, comme le montre la photo ci-dessous : 

Vous vous demandez peut-être à quoi correspond la case 4BK, « recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ». Il s’agit des revenus locatifs issus d’un logement situé à l’étranger et bénéficiant d’une réduction d’impôt de la part du fisc français. C’est par exemple le cas pour les SCPI européennes, qui permettent d’investir dans des immeubles hors de France. Attention à ne pas déduire les revenus inscrits dans cette case de ceux déclarés dans la case 4BE : vos revenus étrangers doivent apparaître à la fois dans la 4BE (en plus du reste de vos revenus fonciers) et dans la 4BK.  

Vous vous demandez peut-être à quoi correspond la case 4BK, « recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ». Il s’agit des revenus locatifs issus d’un logement situé à l’étranger et bénéficiant d’une réduction d’impôt de la part du fisc français. C’est par exemple le cas pour les SCPI européennes, qui permettent d’investir dans des immeubles hors de France. Attention à ne pas déduire les revenus inscrits dans cette case de ceux déclarés dans la case 4BE : vos revenus étrangers doivent apparaître à la fois dans la 4BE (en plus du reste de vos revenus fonciers) et dans la 4BK. 

Location meublée et régime micro-foncier, est-ce possible ?

Un logement d’habitation meublé est considéré comme tel dès lors qu’il est mis en location avec un certain nombre de meubles obligatoires, tels que de la literie avec couette et couverture, de l’électroménager, une table et des chaises, des étagères de rangement, etc.

La location en meublé n’étant pas soumise à la même fiscalité qu’un non meublé, le régime micro-foncier n’est donc pas applicable.

L’équivalent du micro-foncier pour un meublé est appelé régime micro-bic. Tous les bailleurs peuvent en bénéficier tant que leurs revenus bruts annuels ne dépassent pas 77 700 €. Il ouvre droit à un abattement fiscal de 50 %. Cela signifie que si vous déclarez 10 000 € de recettes locatives, vous ne serez imposé que sur la moitié, soit 5000 €.

Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Pour qu’un investissement locatif porte ses fruits, il faut d’abord… investir. Et comme l’argent ne tombe pas du ciel, il est souvent nécessaire de contracter un crédit immobilier pour devenir propriétaire.

Assurer son prêt pour un investissement locatif est obligatoire, car elle garantit aux banques d’être remboursées s’il vous arrive un pépin.

Bien que pendant longtemps, les offres d’assurances emprunteurs ont été jalousement accaparées par les établissements bancaires, la loi Lagarde a remis les balances à l’heure en ouvrant le secteur à la concurrence. Grâce à cette avancée, il est désormais possible de souscrire à un assureur externe à sa banque. Résultat : des offres plus modernes et moins chères ont débarqué sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. C’est notamment le cas d’Assurly, une assurance 100 % en ligne, qui a permis à ses clients d’économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle.

Et sachez qu’il n’est jamais trop tard pour faire le bon choix : si vous avez déjà un contrat en cours, la loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni pénalités. Micro-foncier, certes, mais micro-avantages, ça non !

L'essentiel à retenir

• Pour de la location non meublée, il existe deux types de régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel.
• Le régime micro-foncier s’applique aux propriétaires qui déclarent des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € brut.
• Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % et d’une déclaration simplifiée.
• Certains bailleurs ne peuvent pas opter pour le régime micro-foncier, notamment si leur logement bénéficie déjà d’un régime spécial (Malraux, Monument historique, Périssol…).
• Les revenus micro-fonciers se déclarent dans le formulaire d’impôt n°2042, dans la case 4BE.
• La location meublée ne permet pas de choisir le régime micro-foncier. Mais son équivalent, le micro-bic, offre la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 %.