Montant restant dû : c’est quoi ?

Comprendre comment fonctionne le montant restant dû de votre prêt immobilier est essentiel. Que ce soit pour envisager un rachat de crédit, procéder à un remboursement anticipé ou changer d’assurance emprunteur, le calcul du capital restant dû vous permet de prendre des décisions éclairées. Avec les bonnes informations et un peu de planification, vous pouvez optimiser votre emprunt immobilier pour qu’il s’adapte au mieux à votre situation financière actuelle et future.

L’essentiel du montant restant dû en 5 questions clés

• C’est quoi, le montant restant dû  ? 

C’est la somme totale de votre emprunt qu’il vous reste encore à rembourser. 

• Quelle différence avec le capital restant dû ? 

Ces deux termes désignent généralement la même chose, même s’il arrive que le capital restant dû ne concerne que la somme empruntée, tandis que le montant restant dû inclut les intérêts et les frais annexes (assurance, frais de dossier…). 

• Comment calculer le montant restant dû  ?  

Il apparaît dans le tableau d’amortissement fourni par votre organisme prêteur. Mais vous pouvez aussi le calculer vous-même en soustrayant les sommes déjà remboursées au montant total du prêt.  

• A quoi ça sert, de connaître le montant restant dû ?  

En cas de rachat de crédit ou de remboursement par anticipation, des pénalités de remboursement anticipé s’appliquent, lesquelles dépendent du montant restant dû de votre prêt. Vous pouvez alors peser le pour et le contre et envisager l’option la plus économique pour vous.  

• Je change d’assurance emprunteur : le tarif est-il basé sur le capital initial ou le capital restant dû ? 

Ça dépend ! Les assurances utilisent les deux méthodes. Le mieux est de contacter directement l’assureur ou de réaliser un devis en ligne. 

Qu'est-ce que le montant restant dû ?

Le montant restant dû, ou capital restant dû, représente la somme que vous devez encore rembourser à votre banque pour solder votre prêt immobilier. Ce montant évolue au fil des remboursements : chaque mensualité payée réduit le capital restant dû, ce qui signifie que plus vous avancez dans le temps, plus le solde diminue.

Le montant restant dû inclut les 3 éléments suivants : 

1. Le capital restant dû : c’est la portion du montant total emprunté qui n’a pas encore été remboursée.
2. Les intérêts restants : les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Le montant des intérêts payés peut varier en fonction du type de taux d’intérêt du prêt (fixe ou variable). Au début du prêt, la part des intérêts dans les mensualités est plus importante, mais elle diminue au fil du temps au profit de la part du capital remboursé.
3. Les frais d’assurance : la souscription à un contrat d’assurance est généralement imposée par la banque. Son coût est mensualisé et doit donc être pris en compte dans le montant restant dû. 

Comment calculer le capital restant dû ?

Votre banquier doit vous remettre un tableau d’amortissement au moment de signer le contrat de prêt, dans lequel est affiché l’ensemble des échéances à venir et les dates correspondantes. C’est d’ailleurs inscrit dans le Code de la consommation : « Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ». Il suffit alors de consulter ce document pour connaître votre capital restant dû. 

Pour ceux qui souhaitent tout de même savoir comment calculer le montant restant dû, voici la formule : Capital restant dû (CRD) = montant du prêt – somme déjà remboursée

C’est donc un calcul très simple ! Prenons l’exemple de Paul. Il a emprunté 200 000 euros sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt annuel de 3%. Au bout de 1 an, il souhaite savoir quelle somme il lui reste à rembourser. Pour cela, il effectue le calcul suivant : 

CRD de Paul = 200 000 – 6786

CRD de Paul = 193 214 €

Paul doit donc encore rembourser 193 214 €, en ajoutant les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur. 

Le tableau d’amortissement, l’outil indispensable de l’emprunteur

Le tableau d’amortissement est un document précieux qui détaille le plan de remboursement de votre prêt. Il indique pour chaque échéance la répartition du paiement entre le capital, les intérêts et l’assurance. Cela vous permet donc de suivre l’évolution du montant restant dû de manière précise. 

S’il est généralement fourni par votre banque, il peut être utile de savoir réaliser vous-même un échéancier, notamment si vous souhaitez anticiper la gestion de vos finances lors d’une offre de prêt. 

Reprenons l’exemple de Paul, qui a emprunté 200 000 euros sur 240 mois (20 ans) à un taux d’intérêt annuel de 3%. Voici à quoi pourrait ressembler son tableau d’amortissement de prêt : 

Vous pouvez télécharger cet exemple de tableau d’amortissement au format Excel en cliquant ici. N’hésitez pas à vous en servir comme modèle pour créer votre propre échéancier ! 

Sachez aussi que l’ANIL (Agence National pour l’Information sur le Logement) met à votre disposition un simulateur d’échéancier en ligne. Il vous suffit de renseigner les informations de votre prêt (montant de l’emprunt, taux d’intérêt, assurance, etc.) pour obtenir gratuitement un tableau d’amortissement. 

Attention, car le tableau d’amortissement n’est définitif que dans le cas d’un prêt à taux fixe. Si vous souscrivez à un crédit à taux variable, les taux d’intérêts fluctuent durant toute la durée de remboursement de votre prêt. Le montant de vos échéances dépend donc de l’évolution de ces taux, et le tableau d’amortissement devient de ce fait « évolutif » , c’est-à-dire qu’il est mis à jour à chaque modification du taux d’intérêt.

Pourquoi connaître le montant restant dû ?

Il est important de toujours garder un oeil sur votre montant restant dû, en particulier si vous envisagez l’une des opérations suivantes : 

1 – Remboursement anticipé de votre crédit

Si vous avez une rentrée d’argent exceptionnelle (ex : héritage), vous pourriez avoir envie de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt en avance : c’est ce qu’on appelle un cas de remboursement anticipé. Mais cette option a des conséquences, puisqu’elle entraîne des frais qu’on nomme Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Les IRA sont plafonnées et ne peuvent dépasser le plus faible des deux montants suivants :

• Méthode 1 : 6 mois d’intérêts sur le montant du capital remboursé au taux moyen du prêt : cela signifie que vous payez les intérêts que la banque aurait perçus sur une période de six mois, basés sur le capital que vous remboursez par anticipation. 
• Méthode 2 : 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé : c’est un plafond général qui s’applique quel que soit le montant que vous remboursez.

Selon le montant de vos IRA, il peut être parfois davantage judicieux de continuer à rembourser votre crédit jusqu’à la fin, plutôt que de le rembourser par anticipation. 

Reprenons l’exemple de Paul, qui a emprunté 200 000 € à un taux de 3%. Aujourd’hui, il ne lui reste que 100 000 € à payer, et il souhaite savoir quel serait le montant des indemnités de remboursement anticipé.

Utilisons les deux méthodes évoquées plus haut (6 mois d’intérêts sur le montant du capital et 3% du capital restant dû) : 

• Méthode 1 = 150 000 € x (4%/12) x 6, soit 1 500 €. 
• Méthode 2 = 150 000 € x 3% = 4500 €

La banque applique le montant le moins élevé des deux cas de figure. Les IRA sont donc de 1 500 €. Pour savoir s’il est préférable pour lui d’effectuer un remboursement anticipé ou non, Paul jette un œil à son tableau d’amortissement. Il constate que le coût total des intérêts d’emprunt restants + de l’assurance jusqu’à la fin du prêt seraient supérieurs à 1 500 €. Il est donc plus rentable pour lui de rembourser son prêt par anticipation. 

2 – Rachat de crédit

Si les taux d’intérêts sont en baisse et que votre banquier n’accepte pas de renégocier votre prêt, vous pouvez envisager d’aller voir ailleurs. Le rachat de crédit immobilier consiste à contacter un établissement de crédit qui propose des conditions de financement plus avantageuses, et de lui proposer de racheter votre prêt. Le but étant de faire des économies en obtenant un taux plus bas que ce que vous aviez auparavant.

Néanmoins, passer d’une banque à l’autre consiste à effectuer un remboursement anticipé, et des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent donc s’appliquer. Avant de signer une offre de prêt dans une autre banque, vous devez donc vous poser la question suivante : les économies que je vais réaliser en obtenant un taux préférentiel dans une autre sont-elles supérieures au coût d’un remboursement anticipé avec ma banque actuelle ? Si c’est le cas, foncez ! 

3 – Changement d’assurance emprunteur

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment de votre prêt, sans frais ni pénalité ! Cela vous permet de trouver une assurance moins chère et plus adaptée à vos besoins. Or, lorsque vous faites une demande de devis, certains assureurs vont se baser sur votre capital restant dû pour calculer le montant de vos cotisations. Pensez donc à avoir le chiffre sous la main ! 

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