Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Vous n’arrivez pas à y croire : la maison de vos rêves est en vente. 250 m2, 3 piscines, 6 jacuzzis, vue sur la mer, la montagne, l’océan, la rivière et les chutes du Niagara. En bonus, le bar est à moins de 2 minutes et la belle-mère est à plus de 3 heures. Plus incroyable encore, le prix de vente indiqué correspond à votre budget. Pas de doute à avoir, vous décidez de vous lancer. Mais comment ? Avant de pouvoir crier victoire, vous devez d’abord rédiger une offre d’achat et obtenir une réponse positive de la part du vendeur. On vous explique tout.

Qu'est-ce qu'une offre d'achat immobilier ?

« Une offre d’achat, c’est comme une offre, mais d’achat. » : voilà à peu près comment votre cousin éloigné qui-n’y-connaît-rien-en-immobilier-mais-un-peu-quand-même pourrait vous définir l’offre d’achat immobilier. En réalité, c’est un tout petit peu plus compliqué que ça.

Une offre d’achat est un acte juridique qui atteste de votre souhait d’acquérir un bien immobilier actuellement en vente. On parle parfois de proposition d’achat. Elle doit être adressée au vendeur, de préférence par écrit ou par e-mail, en indiquant notamment le montant et la durée de validité de votre offre. Cette dernière est généralement d’une à deux semaines.

• Première étape de la négociation

Dans votre proposition d’achat, vous pouvez soit formuler une « offre au prix », c’est-à-dire au montant indiqué dans l’annonce, soit proposer un prix plus bas. Dans ce cas-là, vous engagez de facto une procédure de négociation. Le vendeur peut décider de simplement refuser votre offre (la faute à pas de chance) ou bien émettre une contre-proposition, que vous devez accepter ou refuser. Et ainsi de suite jusqu’à ce que vous soyez parvenu à un accord définitif (ou pas). Rassurez-vous, vous n’avez pas à re-rédiger une offre à chaque étape de la négociation ; les choses peuvent se faire de manière plus informelle, par exemple au téléphone ou de vive voix autour d’un café et d’un macaron (si vous voulez marquer des points).

Conseil de pro : Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans une zone prisée, évitez de formuler une offre d’achat inférieure au prix affiché. Dans des villes comme Paris, la concurrence est telle qu’il est quasiment impossible de négocier à la baisse.

Offre d'achat : à quoi vous engage-t-elle ?

Si le vendeur accepte votre offre d’achat (champagne🍾), on dit qu’il y a un accord « sur le prix et la chose ». En théorie, à cette étape, vous vous retrouvez engagé. Mais le problème avec la théorie, c’est que… c’est très théorique. Dans les faits, vous avez légalement le droit de vous rétracter d’un achat immobilier dans les 10 jours suivant la signature du compromis de vente, sans frais ni pénalités.

• Les conditions suspensives

Imaginez que vous demandiez votre conjoint en mariage, mais sous certaines conditions : « J’accepte qu’on se marie, mais seulement si tu arrêtes de fumer ». Et bien, une condition suspensive, c’est à peu près la même chose. C’est une clause que vous intégrez à votre offre d’achat et qui vous permet, si les conditions ne sont pas remplies, de vous rétracter. C’est donc un moyen de vous protéger. Dans le cadre d’un achat immobilier, la plus courante est la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle stipule que vous vous engagez à acquérir le bien sous réserve d’obtenir les fonds nécessaires auprès d’une banque. Autrement dit, si votre demande de prêt est refusée, votre offre d’achat est automatiquement annulée.

Pour aller plus loin : quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

La condition suspensive de prêt est certes celle qui apparaît le plus souvent, mais elle est loin d’être la seule ! Voici quelques exemples :

• Obtention d’un permis d’urbanisme pour réaliser une extension ;
• Mise au norme de l’électricité ;
• Réalisation des travaux promis par le vendeur ;
• Absence de servitude (la servitude est l’autorisation donnée à un tiers, tel qu’un voisin, à utiliser une partie de la propriété) ;
• Levée de toute hypothèque ;
• Etc.

Malheureusement, « à condition que les voisins soient sympas » ne constitue pas (encore) une condition suspensive acceptable.

Les éléments à connaître avant de formuler une offre d'achat

On n’achète pas une maison sur un coup de tête – au risque de vous retrouver dans la même situation que Jean-Paul Goude. Quelques éléments importants sont à prendre en compte avant de vous décider à formuler une offre d’achat :

• Prenez connaissance des diagnostics immobiliers obligatoires

Le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises est de jeter un coup d’œil aux diagnostics immobiliers obligatoires, qui font partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Ils contiennent des informations précieuses sur les caractéristiques du bien que vous désirez acheter. Certains d’entre eux doivent être obligatoirement réalisés par le vendeur et transmis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• L’état d’amiante ;
• L’état d’installation d’assainissement non collectif ;
• Le constat des risques d’exposition au plomb ;
• L’état de l’installation intérieure électrique ;
• L’état de l’installation intérieure de gaz ;
• L’état des risques et pollutions ;
• La mesure de la superficie.

Essayez d’avoir accès à ces informations le plus tôt possible, car cela vous donnera une meilleure idée de l’état général de la maison ou de l’appartement que vous convoitez, et des dépenses imprévues à prendre en compte dans votre budget. De plus, en cas de vices cachés, vous pouvez annuler la vente sans autre forme de procès.

• Co-propriété : lisez les procès verbaux

Si vous achetez un bien en copropriété, il est important que vous vous adonniez à un peu de lecture. Ca tombe bien, le vendeur d’un bien doit vous remettre les Procès Verbal d’Assemblée Générale (PV d’AG) des 3 dernières années, dans lesquels apparaissent tous les comptes rendus des réunions de la copropriété (assemblées générales et exceptionnelles).

Le but ? Vous laisser entrevoir l’ambiance qui règne entre les copropriétaires et surtout, vous permettre de prendre connaissance des projets en cours ou à venir, par exemple la construction d’un ascenseur ou la rénovation des parties communes (#quipeuventvouscoûterunbras).

Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?

Bien qu’une offre d’achat peut être formulée de manière orale, il est d’usage de rédiger une lettre, qui est bien entendu plus engageante que de simples mots lancés en l’air.

Une lettre d’offre d’achat doit faire apparaître les points suivants :

• Le prix d’achat ;
• L’adresse du bien en vente ;
• La superficie ;
• La durée de validité de l’offre ;
• Le nom et prénom du vendeur ;
• Les conditions suspensives (s’il y en a) ;
• Les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier).

Pour vous aider à rédiger votre offre d’achat, vous pouvez télécharger gratuitement le modèle de lettre ci-dessous (source : bienici.com) :

Cette lettre intègre deux conditions suspensives : la condition d’obtention de prêt et la condition de servitude (à savoir l’autorisation donnée à un voisin de pouvoir utiliser une partie de votre terrain). N’oubliez pas de les retirer si elles ne vous concernent pas.

L'étape d'après : la promesse de vente ou le compromis de vente

Maintenant que vous avez rédigé et envoyé votre offre d’achat, que le vendeur vous a répondu de manière positive, que vous avez appelé tous les contacts de votre répertoire pour leur annoncer la bonne nouvelle (même votre dentiste), il est temps de passer à l’étape suivante : la promesse ou le compromis de vente. Attention, car ces deux actes ont des conséquences différentes pour l’acquéreur :

• La promesse de vente

La promesse de vente est dite « unilatérale » car elle n’engage que le vendeur. Celui-ci réserve le bien pour vous pendant une période déterminée (généralement 2 à 3 mois), sans pouvoir le céder à quelqu’un d’autre. En contrepartie, vous versez une indemnité d’immobilisation du bien d’un montant de 10 % du prix total de la vente. Si tout se passe bien, cette somme sera retirée du montant final, vous n’aurez donc rien perdu, mais si vous renoncez à l’achat le vendeur la gardera pour se payer des vacances aux îles Bahamas (sauf en cas de clause suspensive). De votre côté, vous disposez tout de même d’un droit de rétractation pendant les 10 jours suivant la signature de la promesse de vente.

•  Le compromis de vente

Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente », car il engage les deux parties. Et là attention, car ça ne rigole pas (qui a envie de rire en lisant « synallagmatique » de toute façon ?) : si l’une des deux parties renonce à la vente après le délai légal de rétractation de 10 jours, une action en justice peut le contraindre à respecter l’accord, et des dommages et intérêts peuvent être demandés. En tant qu’acquéreur, vous devez verser un dépôt de garantie équivalent à 5 à 10 % du total de la vente.

L'essentiel à retenir

• Une offre d’achat est un acte engageant qui atteste de votre volonté d’acquérir un bien immobilier.
• Vous pouvez formuler une offre « au prix » ou proposer un montant plus bas, ce qui déclenche une procédure de négociation avec le vendeur.
• Même si l’offre d’achat est un acte fort, le droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente vous laisse 10 jours pour changer d’avis.
• Veillez à bien vous renseigner sur l’état et les caractéristiques du bien que vous voulez acquérir avant de faire une proposition d’achat.
• La lettre d’offre d’achat doit faire apparaître certains éléments, tels que la durée de validité de votre offre et les conditions suspensives.