Prêt amortissable : comment ça fonctionne ?

Si vous avez un projet immobilier en tête, vous vous demandez peut-être comment le financer. Pour la plupart des Français, l’accession à la propriété nécessite de réaliser un emprunt bancaire. Mais saviez-vous qu’il existe plusieurs types de crédits immobiliers ? Dans cet article, nous allons nous intéresser au plus courant d’entre eux : le prêt amortissable. 

C'est quoi, un prêt amortissable ?

Vous êtes certainement déjà familier avec ce type de prêt, mais vous ne le savez peut-être pas encore. Le prêt amortissable est le crédit classique par excellence, celui auquel souscrivent la majorité des emprunteurs.

Avec un crédit amortissable, le capital emprunté est remboursé de manière progressive. Chaque mois, vous versez à votre banque une partie de la somme empruntée – en ajoutant les taux d’intérêts – jusqu’à ce que votre dette soit entièrement soldée.

Le montant des échéances et la durée de votre crédit sont définis à l’avance. Il faut savoir qu’en France, la loi limite la durée des prêts immobiliers à 25 ans maximum. Il faut également prendre en compte le taux d’endettement : la part mensuelle allouée au remboursement de votre crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus.

Comment calculer le coût d'un prêt amortissable ?

Pour connaître le coût total de votre crédit immobilier, il ne suffit pas de combiner le capital emprunté et les taux d’intérêts de votre banque.

La totalité des frais occasionnés par votre prêt est regroupée sous l’appellation taux annuel effectif global, ou TAEG (anciennement TEG). Celui-ci est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Le TAEG inclut :

➜ Les intérêts bancaires

Les taux d’intérêts permettent aux banques de se rémunérer. Si vous prêtez 1 € à un ami et que ce dernier vous rembourse 1,10 €, vous réalisez 10 centimes de bénéfices. Que ce soit pour un crédit immobilier ou un crédit auto, c’est la même chose 🙂

Lors d’une demande de crédit, les taux d’intérêts peuvent varier d’une banque à l’autre et d’une personne à une autre. Plus votre banquier prend de risque en vous prêtant de l’argent (capacités financières limitées, montant du prêt et durée de remboursement importants, etc.), plus les intérêts risquent d’être élevés.

Les taux d’emprunt dépendent aussi de la conjoncture économique et de l’état actuel du marché de l’immobilier. En France, on assiste à une envolée importante des taux d’intérêts. Alors que le taux moyen était à 1,16% en 2019, il n’a cessé de croître pour s’établir à 2,25% en novembre 2022, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement. Cette hausse s’explique en partie par l’augmentation des taux directeurs fixées par la Banque Centrale Européenne (BCE), auprès de laquelle se financent les banques. En parallèle, le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT), qui sert de référence aux organismes de crédit pour fixer leurs propres taux, est également en hausse.

➜ Le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une part importante du coût total d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne soit pas imposée par la loi, les banques l’ont rendue obligatoire afin de se prémunir contre les défauts de paiement causés par les aléas de l’existence, comme un décès, une maladie, un accident, une incapacité de travail, etc.

L’assurance de prêt immobilier représente jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit. En revanche, depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, il est possible de réduire le coût de votre assurance emprunteur en souscrivant à un assureur externe à votre banque. Chez Assurly, nos clients sont ainsi parvenus à réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle ! Et si jamais votre banquier a réussi à vous convaincre d’opter pour sa propre assurance de prêt, rien n’est perdu : la loi Lemoine vous offre le droit de changer d’assureur à tout moment en cours de contrat, sans frais ni pénalités 😉

➜ Les frais annexes

Les frais annexes correspondent à l’ensemble des frais supplémentaires qui peuvent s’ajouter aux coûts mentionnés plus haut. On y retrouve notamment les frais de dossier (entre 0,5 et 1,5 % du montant emprunté), les frais de garantie (hypothèque, nantissement, caution…) ou encore les frais de courtage. Ils dépendent beaucoup des banques, de la nature de votre dossier et de votre capacité à négocier.

Le tableau d'amortissement, la référence clé d'un prêt amortissable

Impossible de parler de prêt amortissable sans évoquer le tableau d’amortissement. Comme le mentionne le Code de la consommation, « pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ».

Le tableau d’amortissement indique, mois par mois, le montant que vous avez à payer et le capital dû restant. Il fait également apparaître le détail de vos échéances, avec la part dédiée aux intérêts, à l’assurance, etc.

Voici un exemple de tableau d’amortissement, pour un prêt de 150 000 € sur 180 mois, avec un taux d’intérêt annuel de 3% et une assurance mensuelle de 0,1% du capital restant dû  :

Il existe 2 types d’amortissement :

• Le prêt amortissable à échéances constantes :

Vous payez les mêmes montants à chaque échéance – tous les mois – durant toute la durée de votre crédit immobilier. C’est le cas lorsque vous souscrivez à un prêt à taux fixe. Vos mensualités peuvent néanmoins être redéfinies si vous changez d’assurance emprunteur en cours de contrat.

• Le prêt amortissable à échéances variables :

Si vous souscrivez à un crédit à taux variable, les taux d’intérêts fluctuent durant toute la durée de votre prêt. Le montant de vos échéances dépendent donc de l’évolution des taux d’intérêts.

Dans certains cas, vos échéances peuvent aussi être variables même si vous avez un crédit à taux fixe. C’est par exemple le cas si vous optez pour le prêt à 2 lignes, qui consiste à contracter deux prêts de deux durées différentes afin de réduire le coût total de votre emprunt. Si votre banquier n’a pas effectué un « lissage du prêt » (regrouper les deux prêts pour harmoniser les mensualités), les échéances varient au cours du temps.

Crédit à taux fixe ou taux variable, que choisir ?

Le choix entre un crédit à taux fixe ou un crédit à taux variable dépend de plusieurs facteurs tels que votre profil d’emprunteur, la conjoncture actuelle et votre tolérance au risque.

Un crédit à taux fixe est un prêt avec un taux d’intérêt qui ne change pas pendant toute la durée du prêt, ce qui vous permet de planifier vos remboursements en conséquence. Ce type de crédit est généralement recommandé si vous préférez avoir une stabilité financière et ne pas vous soucier des fluctuations du marché.

En revanche, un crédit à taux variable a un taux d’intérêt qui peut changer en fonction des mouvements du marché. Il peut être plus avantageux si vous êtes prêt à prendre des risques et que vous pensez que les taux d’intérêt vont baisser dans le futur. Cependant, il peut également être risqué si les taux d’intérêts augmentent, car cela entraînera des paiements mensuels plus élevés.

Actuellement, on assiste à une hausse rapide des taux d’intérêts, et cette tendance devrait vraisemblablement se poursuivre. Ce n’est donc pas le meilleur moment pour contracter un prêt à taux variable. En revanche, lorsque les taux d’intérêts atteignent des sommets (comme c’était le cas au début des années 2000) et que le marché de l’immobilier tend vers une accalmie, il est alors plus envisageable d’opter pour un crédit à taux variable.

Les aménagements d'un prêt amortissable

Les modalités d’un crédit amortissable ne sont pas les mêmes pour tout le monde. Voici quelques aménagements qui sont parfois proposés par les banques :

• Remboursement par anticipation : si vous souhaitez rembourser votre prêt de manière anticipée, cela est possible. Sachez néanmoins que cela entraîne des frais parfois importants ; il est donc conseillé de bien réfléchir à la pertinence d’une telle décision avant de vous lancer.
• Modulation des échéances : le montant de vos mensualités est revu à la hausse ou à la baisse, selon l’évolution de vos revenus. C’est ce qu’on appelle un prêt modulable. Utile si vous traversez une période difficile.
• Report d’échéances : dans le même esprit que la modulation d’échéances, il s’agit ici de suspendre vos mensualités de manière temporaire en cas de difficultés temporaires. Le report peut être de 1 à 12 mois et concerne soit une partie des mensualités, soit la totalité.
• Différé d’amortissement : il vous permet d’attendre une certaine période avant de commencer le remboursement de votre crédit immobilier. Lorsque le différé d’amortissement est partiel, vous payez tout de même les frais d’assurance et les intérêts de l’emprunt.

Prêt amortissable et prêt in fine : quelles différences ?

La principale différence entre un prêt amortissable et un prêt in fine est la manière dont le capital est remboursé.

Dans un prêt amortissable, le capital et les intérêts sont remboursés progressivement tout au long de la durée du prêt.

Dans le cas d’un prêt in fine, seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en une seule fois à la fin de la période de prêt. Ceci entraîne donc un risque supplémentaire pour les banques, qui appliquent alors des conditions plus strictes pour ce type de crédit (apport personnel plus élevé, intérêts élevés, nantissement…).

Les principaux avantages du prêt in fine sont fiscaux. Il permet de diminuer voire d’annuler les impôts fonciers, grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers. De plus, acheter un bien immobilier à l’aide d’un prêt in fine permet de ne pas faire entrer le bien immobilier dans le barème de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le prêt in fine est généralement utilisé pour les investissements locatifs ou les projets immobiliers à forte valeur ajoutée, tandis que le prêt amortissable est plus couramment utilisé par les particuliers pour accéder à la propriété.

Rassurez-vous, si vous faites partie du commun des mortels et que vous n’en êtes pas encore à vous questionner au sujet des optimisations fiscales, vous avez tout de même l’opportunité de faire de belles économies sur votre prêt amortissable. Pour cela, choisissez une assurance emprunteur externe à votre banque. Par exemple, chez Assurly (un assureur 100 % en ligne), nos clients sont parvenus à réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle ! Ca vaut le coup d’y jeter un coup d’oeil 😉

L'essentiel à retenir

• Un crédit amortissable est le type de prêt le plus classique. La durée du crédit est fixée à l’avance et le remboursement se fait de manière progressive jusqu’au solde total de la dette.
• Le coût total d’un prêt amortissable intègre non seulement les intérêts bancaires, mais aussi l’assurance emprunteur et les frais annexes.
• Le tableau d’amortissement vous donne un aperçu de toutes vos échéances de paiement, mois par mois, jusqu’à la fin de votre crédit.
• Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable (les intérêts évoluent alors selon la conjoncture).
• Certains prêts amortissables prévoient des aménagements : report d’échéances, différé d’amortissement, remboursement par anticipation, etc.
• Contrairement au prêt amortissable, dont le remboursement est progressif, le prêt in fine est remboursé en une seule fois, à une date déterminée à l’avance.