Il est parfois préférable de mettre la charrue avant les bœufs, surtout quand on est propriétaire. Financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, c’est possible. Dites merci au prêt relais ! On vous explique comment ça fonctionne, sous quelles conditions et à quels taux.
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Si vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu celui que vous possédez actuellement, le prêt relais est une option intéressante. La banque vous avance alors la somme nécessaire à cette nouvelle acquisition, en attendant que vous touchiez l’argent de la vente. Le montant empruntable est compris entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien que vous mettez en vente.
Contrairement à un prêt immobilier classique, le prêt relais est un crédit de courte durée : de 12 à 24 mois, renouvelable une fois. Le prêt est dit « in fine » (à la fin), c’est-à-dire que vous payez seulement les intérêts à la banque durant la durée du crédit, tandis que le remboursement du capital emprunté ne se fait qu’à la fin de l’échéance.
Il existe plusieurs types de prêt relais :
- Prêt relais sec : si le montant de votre nouvelle acquisition est inférieur ou égal à celui du bien que vous vendez, le prêt relais est dit « sec » car il se suffit à lui-même. Il n’a donc pas besoin d’être complété d’un autre prêt.
- Prêt relais adossé : si le montant du bien que vous souhaitez acquérir est supérieur à la valeur de votre bien actuel, il faudra associer un prêt relais sec avec un crédit immobilier classique. D’où l’appellation de prêt relais « adossé » ou « associé ».
Les conditions pour obtenir un prêt relais
Les établissements bancaires n’accordent un crédit que lorsque la situation financière de l’emprunteur est saine. En règle générale, les conditions d’obtention d’un prêt immobilier comprennent :
- Un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de votre achat ;
- Un taux d’endettement plafonné à 33 % ;
- Une garantie de prêt immobilier, comme l’hypothèque ou la caution.
Pour un prêt relais, il faut également posséder un bien immobilier que vous prévoyez de vendre, et avoir identifié la maison ou l’appartement que vous souhaitez acheter (pour pouvoir faire le relais, justement). Attention , car si vous avez déjà un crédit en cours de remboursement, votre taux d’endettement peut grimper rapidement pour atteindre le plafond légal.
En outre, votre banquier vous demandera de fournir un certain nombre de documents : avis d’imposition, fiches de salaire, tableau d’amortissement des prêts en cours, relevés bancaires, etc.
Même si vous avez un bon dossier, il se peut que certaines banques refusent de vous accorder un prêt relais, notamment si elle juge votre bien actuel difficile à vendre (par exemple en raison de sa localisation). N’hésitez pas à aller toquer à la porte de plusieurs établissements ou faire appel à un courtier pour multiplier vos chances de réussite.
Prêt relais : quels sont les taux moyens en 2023
Le contexte économique et la situation du marché de l’immobilier ne sont pas favorables à l’évolution des taux d’intérêts. Le taux moyen des crédits immobiliers (tous types confondus) est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai 2023, selon l’Observatoire crédit logement CSA.
Les taux d’intérêts pour les prêts relais suivent la même dynamique : alors qu’ils s’étaient stabilisés autour des 2 % depuis 2017, le taux moyen des prêts relais atteignait 3,23 % en avril 2023, d’après les estimations de la Banque de France.
Il faut savoir que de manière générale, le taux d’intérêt appliqué par une banque est plus élevé pour un prêt relais que pour un crédit immobilier classique, en raison des risques plus importants de défaut de paiement. Néanmoins, le dernier taux d’usure établi par la Banque de France a été fixé à 5,04 %, ce qui signifie que les établissements de crédit ne peuvent pas vous proposer un prêt relais à un taux supérieur à ce seuil légal.
Calcul du prêt relais : fonctionnement et exemple
Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un prêt relais, prenons un exemple concret :
-> Imaginons que vous souhaitez vendre votre appartement situé à Paris pour emménager à Lyon. Votre bien actuel est estimé à 600 000 €.
-> Vous feuilletez les annonces immobilières et vous avez un coup de cœur pour un magnifique 2 pièces en plein centre de Lyon. Prix de vente : 450 000 € (Frais d’Agence Inclus).
-> Malheureusement, vous n’avez pas encore vendu votre appartement à Paris, et vous n’avez donc pas encore les fonds nécessaires pour faire une offre d’achat au propriétaire du T2 de Lyon. Or, vous craignez qu’en attendant trop longtemps, l’opportunité vous passe sous le nez (ce qui risque effectivement d’arriver…).
-> Vous décidez donc de demander un prêt relais à votre banquier. Celui-ci accepte de vous avancer une somme correspondant à 70 % de la valeur estimée de votre bien. Votre appartement étant évalué à 600 000 €, le montant du prêt relais est égal à 420 000 €.
-> La durée du prêt est fixée à 12 mois, avec un taux d’intérêt de 3 %, ce qui nous donne des échéances mensuelles de 1050 € par mois (rappel : pendant la durée du prêt relais, seuls les intérêts sont à payer, le capital étant remboursé en une fois à la date de fin du prêt).
-> En outre, il faut aussi prendre en compte que pour pouvoir acheter votre appartement à Paris, vous aviez déjà souscrit un crédit immobilier, dont il reste 100 000 € à rembourser. Cette somme sera déduite de votre prêt relais sous forme de remboursement anticipé. Il vous reste donc 320 000 €.
-> Vous avez donc en votre possession une enveloppe de 320 000 €, ce qui n’est pas encore suffisant pour acquérir l’appartement de vos rêves à Lyon. Vous souscrivez alors un crédit immobilier supplémentaire de 130 000 € (sur 10, 15, 20 ou 25 ans) afin d’acquérir le bien. Votre offre est acceptée et vous signez le compromis de vente quelques temps après (youhou !).
-> 12 mois plus tard, vous avez conclu la vente de votre appartement à Paris et vous vous retrouvez donc en possession de 600 000 € sur votre compte en banque. Vous utilisez 420 000 € pour rembourser votre prêt relais.
-> Il vous reste alors 180 000 €, qui vous permet de rembourser votre second crédit de 130 000 €.
-> Avec les 50 000 € restants de l’argent de la vente, vous pouvez vous payer un beau voyage autour du monde ou effectuer des travaux de rénovation dans votre tout nouvel appartement.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt relais ?
Pour n’importe quel type de crédit immobilier, votre banque va vous demander de souscrire à une assurance emprunteur afin de se protéger des impayés s’il vous arrive un pépin.
Néanmoins, les établissements de crédits sont plus souples sur le nombre de garanties obligatoires lorsqu’il s’agit d’un prêt relais. Voici les différentes garanties généralement exigées par les banques selon la nature du prêt immobilier :
| Garantie décès | Garantie PTIA | Garantie IPT | Garantie IPP | Garantie ITT | |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt relais | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | ❌ |
| Prêt immobilier (résidence principale ou secondaire) | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ | ✅ |
| Prêt immobilier (investissement locatif) | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ | ❌ |
Sachez que grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir librement votre assureur au moment de souscrire un prêt relais. Et si vous avez déjà un contrat d’assurance emprunteur en cours avec votre banque (pour un prêt immobilier déjà en cours), rien ne vous oblige à souscrire à la même assurance !
En passant par une assurance nouvelle génération, vous pouvez même faire des économies importantes. La preuve, c’est que chez Assurly, nos clients sont parvenus à économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle ! Et ça ne s’arrête pas là : en proposant une assurance 100 % digitale, tout devient plus simple et plus rapide. Notre équipe est à votre écoute pour vous accompagner et faire les démarches administratives à votre place. Que demander de plus ?
L'essentiel à retenir
- Le prêt relais est une solution de financement court terme pour ceux qui désirent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir pu vendre celui qu’ils possèdent actuellement.
- La durée d’un prêt relais est comprise entre 12 et 24 mois.
- Les taux d’intérêts pour les prêts relais (et pour l’ensemble des crédits) ont beaucoup augmenté ces derniers mois, pour atteindre 3,23 % en avril 2023.
- L’assurance emprunteur est obligatoire pour un prêt relais, même si les garanties exigées sont généralement moins nombreuses.
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
