Si estás a punto de invertir en vivienda (o ya eres propietario), es fundamental incluir los impuestos en el cálculo de tu presupuesto. En España, el principal impuesto local que afecta a los propietarios es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Este tributo tiene en cuenta, entre otras cosas, la superficie construida del inmueble. Veamos en detalle qué superficie considera el Catastro para calcular el IBI y qué partes del inmueble pueden quedar exentas.
¿Qué es el IBI y cómo funciona en España?
El IBI es un impuesto municipal obligatorio para todos los propietarios de bienes inmuebles urbanos o rústicos. Se paga cada año y varía según el municipio, ya que el tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento.
El IBI se aplica tanto a viviendas principales como a segundas residencias, locales comerciales, garajes, terrenos, etc.
🧾 No debe confundirse con otros tributos locales como la plusvalía municipal (IIVTNU) o el impuesto de basuras, aunque pueden cobrarse conjuntamente.
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¿Cómo se calcula el IBI?
La fórmula general es:
IBI = Valor catastral × Tipo impositivo municipal
Donde:
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Valor catastral: es un valor administrativo asignado por la Dirección General del Catastro. No equivale al valor de mercado, pero sirve como base para el cálculo de impuestos.
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Tipo impositivo: lo fija cada ayuntamiento. En 2025, por ejemplo:
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Madrid: 0,51 %
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Barcelona: 0,75 %
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Sevilla: 0,71 %
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Puedes consultar el valor catastral de tu vivienda gratuitamente en Sede del Catastro.
¿Qué superficie se considera para el IBI?
A diferencia de Francia, donde se utiliza la « superficie ponderada », en España se toma como base la « superficie construida » que aparece en el Catastro.
Superficie construida según el Catastro
Incluye:
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Todos los metros cuadrados construidos del inmueble, incluidos los muros, pilares, tabiques, etc.
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Espacios interiores cerrados y cubiertos como:
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Habitaciones, salones, cocinas y baños
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Pasillos y escaleras interiores
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Trasteros y buhardillas habitables
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Garajes dentro del edificio
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También se incluyen galerías cerradas, porches acristalados y terrazas techadas
📌 En algunas zonas, se aplican coeficientes de reducción para superficies no habitables (como garajes o trasteros). Estos coeficientes no siempre aparecen en la ficha catastral y dependen de criterios municipales.
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¿Qué superficies no se incluyen en el cálculo?
El Catastro no incluye en la superficie computable para el IBI:
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Superficies no cubiertas y no cerradas, como:
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Terrazas abiertas
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Balcones descubiertos
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Jardines y patios exteriores
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Superficies con altura inferior a 1,50 m: no computan como parte útil ni construida
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Piscinas, pérgolas o casetas de jardín desmontables: no se consideran si no están ancladas de forma permanente al suelo. Si están fijadas (con cimentación o estructuras de obra), sí computan y pueden aumentar el valor catastral.
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Casas móviles o caravanas: si no están ancladas, no tributan por IBI.
ℹ️ Estas reglas se encuentran reguladas en el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Consejo: ahorra dinero cambiando tu seguro de vida vinculado a la hipoteca
Aparte del IBI, los propietarios también asumen seguros vinculados a la hipoteca, como el seguro de vida. Aunque muchos bancos lo imponen al momento de firmar, no estás obligado a mantenerlo con ellos.
Si tienes una hipoteca en vigor, puedes cambiar tu seguro de vida por otro con mejores condiciones, siempre que mantenga las coberturas requeridas por el banco.
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Lo esencial a recordar
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El IBI se calcula en función de la superficie construida, no de la superficie útil.
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Se incluyen muros, espacios cubiertos y cerrados, y algunos elementos anexos como porches o terrazas acristaladas.
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No se computan terrazas abiertas, balcones descubiertos, ni espacios no habitables (altura < 1,50 m).
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Puedes verificar y corregir los datos de tu vivienda consultando el Catastro online.
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