Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

Les mains tremblantes, vous remettez à votre banquier votre dossier de demande de prêt : vous avez rassemblé 365 pages triées par catégories et couleurs, ce qui vous a coûté 3 cartouches d’encre, pas mal d’heures passées au téléphone et quelques touffes de cheveux en moins. L’avenir de votre projet immobilier repose désormais entre les mains de votre banque. Mais au fait, que vérifie la banque pour un prêt immobilier ? Quels éléments de votre dossier va-t-elle regarder pour rendre son verdict ? Réponse dans cet article. 

La situation professionnelle

Les banques se moquent bien que vous soyez médecin ou jardinier, du moment que vous avez une situation professionnelle stable. C’est pour cette raison que les CDI sont particulièrement appréciés lors d’une demande de prêt, car ils garantissent une source de revenus réguliers, en particulier si vous êtes dans la même entreprise depuis un moment ou que vous avez le statut de fonctionnaire. 

Après tout, n’est-ce pas la même chose si vous prêtez une somme d’argent importante à un ami ? Vous aurez plus de chance d’être remboursé si votre ami a un boulot stable que s’il enchaîne les contrats temporaires. 

Mais rassurez-vous, le CDI ne constitue pas une condition sine qua none à l’octroi d’un prêt immobilier. Pour les autres profils, que ce soit les travailleurs en CDD, les auto-entrepreneurs ou les chefs d’entreprise, l’accès au crédit est également possible. Il faudra néanmoins pouvoir justifier de revenus réguliers sur une longue période (au moins 3 ans pour les auto-entrepreneurs et les chefs d’entreprise), et parfois apporter des garanties supplémentaires (hypothèque, caution, etc.) 

Le taux d'endettement

C’est désormais une obligation légale pour les banques : le taux d’endettement des emprunteurs ne peut pas dépasser 35 %, sauf dans certains cas spécifiques. 

Concrètement, cela signifie que la part de vos revenus nets allouée à vos charges fixes et au remboursement de vos différents crédits en cours ne doit pas être supérieure à ce seuil de 35 %. « Hein ? » serait la réaction normale à ce que vous venez de lire. Pour mieux comprendre comment ça fonctionne, prenons un exemple : 

• Monsieur Dupont touche un salaire de 2800 € net par mois. 
• Il paie un loyer de 550 €. 
• Les factures d’eau et d’électricité lui coûtent 90 € chaque mois. 
• Il rembourse aussi son crédit auto en versant 50 € par mois. 

Voici la formule pour calculer le taux d’endettement : 

Quel est le taux d’endettement de Monsieur Dupont ? Faisons le calcul : [ (550 + 90 + 50 ) / 2800 ] X 100 = [525 / 2500] X 100 = 25 %

Monsieur Dupont a donc un taux d’endettement de 25 %. S’il demande un prêt pour acheter sa résidence principale, ses mensualités ne devront pas dépasser 840 € par mois. 

L'apport personnel

L’apport personnel est censé couvrir les frais inhérents à l’achat d’un bien immobilier, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, etc. Mais ça, c’est la version officielle. La réalité, c’est que l’apport personnel est un signal positif que les banques vérifient pour un prêt immobilier : il démontre votre capacité à épargner pour contribuer au financement de votre projet immobilier. C’est un gage de sérieux, et un investissement aussi symbolique que réel. En injectant votre propre argent dans cet achat, vous vous liez de manière plus concrète à sa réalisation, ce qui peut rassurer les banques quand il sera question de rembourser le prêt. 

C’est la banque qui fixe le montant de l’apport personnel. Jusqu’à présent, il était compris entre 10 et 30 % du prix d’achat du bien à acquérir. Mais avec la hausse des taux d’intérêts, l’inflation et le ralentissement du marché de l’immobilier, les banques deviennent plus méfiantes. Selon Century 21, l’apport personnel moyen pour financer un bien immobilier est désormais de 89 000€ pour un bien de 257 497€ , soit 35% du prix d’achat (hors frais de dossier). Vous allez donc devoir redoubler d’effort pour mettre de côté ! 

Certains établissements de crédit proposent le crédit sans apport – qu’on appelle « prêt à 110 % »  – mais celui-ci reste rare. Il est réservé à certains profils particuliers, tels que les primo-accédants, les emprunteurs aisés et les investissements locatifs. 

L'épargne résiduelle

En ces temps d’instabilité économique, les banques sont de plus en plus attentives aux économies que vous avez en réserve. L’épargne de précaution – ou épargne résiduelle – est une somme d’argent mise de côté pour faire face à des dépenses imprévues. Ainsi, dans le cas par exemple d’une forte inflation, vous aurez de quoi subvenir à vos besoins… et continuer à rembourser vos crédits en cours.

Si l’épargne résiduelle est rarement une obligation (contrairement à l’apport personnel), elle représente néanmoins un atout qui peut jouer en votre faveur. Il ne s’agit en aucun cas de bloquer cette somme pendant la durée du prêt (vous continuez à jouir librement de cet argent), mais simplement de rassurer la banque sur votre capacité à assurer votre stabilité financière. 

Dans l’idéal, l’épargne résiduelle devrait représenter entre 20 et 30 % du montant total du bien immobilier, en plus de l’apport personnel. Pour un prêt de 200 000 €, cela représente donc théoriquement 50 000 € d’épargne résiduelle (25 %) et 70 000 € d’apport personnel (35 %), soit un total de 120 000 €. 

La gestion des comptes

On espère que vous n’êtes pas du genre pudique. Lors de votre demande de prêt, votre banquier va passer vos relevés bancaires à la loupe pour analyser la manière dont vous gérez vos finances. Évitez à tout prix les découverts bancaires, les investissements dans des cryptomonnaies douteuses et les déjeuners au Fouquet’s si vous n’en avez pas les moyens. 

L’essentiel, c’est de démontrer via vos mouvements bancaires que vous êtes capable d’être responsable financièrement, de mettre de côté régulièrement et d’assumer le remboursement d’un crédit. A la fin du mois, un reste à vivre important est un signe positif pour les banques. Quelques mois (voire quelques années) avant votre demande de prêt, surveillez de près vos dépenses et éliminez les frais inutiles (votre abonnement à Pêche Magazine ?) sans pour autant devenir un ascète radical (continuez à profiter des petits plaisirs de la vie). 

L'assurance emprunteur

Aucune banque ne vous accordera un crédit immobilier si vous ne souscrivez pas une assurance emprunteur. Vous devez donc trouver un assureur et l’inclure dans votre dossier de demande de prêt. Grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance de votre choix, donc profitez-en pour demander des devis ! 

Chaque assureur va analyser votre profil d’emprunteur et décider s’il accepte de vous couvrir ou non. Voici les raisons les plus courantes qui expliquent un refus de la part d’une assurance : 

• Exercice d’une profession ou d’une activité à risque (pompier, pilote d’avion, alpinisme, plongée sous-marine…).
• Âge de l’emprunteur : plus vous êtes âgé, plus les risques de décès ou de maladie sont importants. En général, la limite pour l’âge de souscription est fixée à 65 ans. 
• État de santé de l’emprunteur : certaines maladies qui augmentent les risques de décès ou d’invalidité durant le prêt peuvent justifier un refus d’assurance. La Convention AERAS permet néanmoins de faciliter l’accès à la couverture d’assurance pour les emprunteurs ayant ou ayant eu une maladie grave et qui ne peuvent pas emprunter aux conditions habituelles.

⚠️ A savoir ! Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les assureurs ne peuvent plus faire remplir de questionnaire de santé aux emprunteurs pour un prêt de moins de 200 000 €. Dans ce cas-là, votre santé n’est plus un critère pris en compte par les assureurs ! 

Vous êtes à la recherche d’une assurance emprunteur en ligne ET moins chère (48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle) ? Découvrez Assurly ! 

L'essentiel à retenir

• Chaque banque a ses propres critères d’octroi d’un crédit immobilier, mais certains éléments sont essentiels.
  
• Une situation professionnelle stable est un atout (CDI). Sinon, il faut justifier d’une source de revenus réguliers.

• En tant qu’emprunteur, votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 %.

• Un apport personnel d’environ 35 % doit compléter la somme prêtée par la banque.

• Des économies destinées à faire face aux imprévus – l’épargne résiduelle – sont également un atout aux yeux des banques.

• Les établissements de crédit analysent également les comptes bancaires de leurs futurs emprunteurs, pour s’assurer qu’ils savent gérer leurs finances.

• Un contrat d’assurance emprunteur doit être intégré à la demande de prêt.