Quel apport pour un achat immobilier en 2024 ?

Même si vous souscrivez un crédit auprès d’une banque pour financer l’acquisition de votre bien immobilier, une partie de votre achat doit être payée de votre poche. C’est ce qu’on appelle l’apport personnel. Il conditionne l’obtention de votre prêt, et son montant représente un certain pourcentage du prix total du bien à acquérir. Découvrons en quoi cet apport minimum est un élément clé lors d’un emprunt. 

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

8 Français sur 10 ont recours à un prêt immobilier pour acquérir leur résidence principale, selon le baromètre IFOP pour Optimhome. Ainsi, rares sont ceux qui financent intégralement leur appartement ou leur maison avec des fonds propres. 

Pourtant, même si vous passez par un crédit pour acquérir un bien, votre banque n’acceptera de vous prêter de l’argent que si vous injectez une partie de vos économies dans cet achat. En effet, l’apport personnel fait partie des conditions d’obtention d’un prêt immobilier. 

Pour réaliser un emprunt, vous ne pouvez donc pas arriver les poches vides ; vous allez devoir casser la tirelire pour participer partiellement à l’achat de votre bien. 

Votre épargne peut provenir de différentes sources : 

• Argent placé sur un compte ou un livret bancaire : livret A, Compte épargne logement (CEL), contrat d’assurance-vie, Plan épargne logement (PEL), Livret de développement durable et solidaire (LDDS)…
• Don, héritage ou prêt obtenu auprès de la famille ou d’un proche. 
• Participation aux bénéfices de l’entreprise, obligatoire pour toutes les entreprises de plus de 50 salariés. 
• Argent obtenu grâce à la vente d’un bien immobilier. 
• Placements financiers, tels que les investissements en bourse ou les bénéfices provenant d’une Société civile de placement immobilier (SCPI). 

Si vous avez un projet immobilier, il est donc important de faire preuve d’anticipation pour pouvoir mettre de côté le plus longtemps possible. 

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Officiellement, l’apport personnel pour un achat immobilier permet de couvrir les frais inhérents, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, etc. Lorsque c’est la banque qui finance ces frais, on parle de « crédit immobilier à 110 % ».  

Mais ce n’est pas la seule raison qui explique pourquoi les banques sont friandes d’apport personnel. Cette somme a aussi une valeur symbolique : elle démontre votre sérieux au sujet de cet achat. Non pas que votre banquier imagine que vous ayez pris cette décision sur un coup de tête, mais faire des économies demande du temps et une certaine dose de dévouement (bye bye les vacances en Thaïlande). Cela prouve que vous avez la tête sur les épaules et surtout, que vous êtes capable de gérer vos finances comme un pro. C’est le signe que vous saurez rembourser un crédit sur le long-terme ! 

Par ailleurs, l’apport personnel réduit la somme que la banque doit investir, et limite donc les pertes en cas de défaut de paiement. Elle minimise ainsi les risques. 

Quel est le montant de l'apport personnel pour un achat immobilier ?

Le montant de l’apport personnel pour un achat immobilier demandé par les banques dépend de plusieurs paramètres : 

– Le montant de l’emprunt ; 

– Votre situation financière ; 

– La nature de l’achat (ex : investissement locatif) ;

– Votre âge ; 

– Les exigences propres à chaque banque. 

L’apport personnel relève donc souvent du cas-par-cas. Néanmoins, on parle généralement d’un apport personnel d’au moins 10 % du prix total du bien à acquérir. 

Mais attention, car la réalité est en train de changer. Une étude réalisée par Century 21 constate qu’en 2022, l’apport personnel moyen pour financer un bien immobilier est de 55 519 €, soit 21% du montant du prix du bien (hors frais de notaire). A titre de comparaison, l’apport moyen était de 10,2 % en 2021, et 1,5 % en 2018 ! Mais les récentes difficultés du secteur immobilier ont changé la donne. Ainsi, pour un prêt de 200 000 € vous devrez payer environ 40 000 € de votre poche pour espérer obtenir un crédit. 

Conclusion : désormais, l’apport personnel nécessaire pour acquérir un bien immobilier est situé autour de 20 % du prix de vente, et peut aller jusqu’à 30 voire 40 % dans certains cas. 

Quel avantage d'avoir un apport personnel élevé ?

Lors de votre demande de prêt, vous pouvez vous contenter d’apporter la somme nécessaire à la validation de votre crédit (environ 20% du montant total du prêt). 

Mais s’il vous reste de l’argent de côté, envisagez d’augmenter votre apport personnel, car cela peut avoir plusieurs avantages pour vous : 

• Vous empruntez une somme moins importante à la banque : cela vous permet de réduire la durée du prêt (et donc de limiter votre endettement sur le long-terme) ou bien d’alléger le montant de vos mensualités (si vous décidez de garder la même durée pour votre crédit).
• Vous empruntez à un taux moins élevé : en augmentant votre apport personnel pour votre achat immobilier, votre banque prend moins de risques en vous accordant le crédit, ce qui vous permet de négocier un taux d’intérêt plus intéressant.
• Vous augmentez votre capacité d’emprunt : en injectant davantage de votre argent personnel, vous pouvez demander un prêt au montant plus élevé, ce qui peut vous permettre de réaliser des travaux de rénovation ou de construire la piscine dont vous avez toujours rêvé. 

Peut-on emprunter sans apport ?

Oui, il est parfois possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel. Lorsque c’est le cas, on parle de « prêt à 110 % », puisque la banque finance non seulement l’achat du bien mais aussi les frais de dossiers annexes (frais de garantie, frais de notaire, etc.). 

Dans quels cas une banque peut-elle accorder un crédit sans apport ? Outre vos talents de négociateurs, vous allez devoir monter un dossier solide, qui comprend notamment : 

• Une situation professionnelle stable : CDI, statut de fonctionnaire, emploi pérenne, etc.  
• Une garantie supplémentaire (ex : caution solidaire des parents). 
• Une épargne résiduelle conséquente (= de l’argent de côté disponible en cas d’imprévus).
• Votre taux d’endettement, légalement fixé à 35 %, devra plutôt se situer autour de 30 % – voire moins – pour vous laisser avec un reste à vivre confortable. 

De plus, certains profils ont plus de probabilités d’obtenir un prêt sans apport : 

• Les primo-accédants : lorsqu’on emprunte avant 30 ans, il est courant d’avoir pas ou peu d’épargne. Avec une bonne situation professionnelle, il est parfois possible de demander un crédit sans apport. 
• Les investisseurs locatifs : l’investissement locatif est jugé moins risqué par les banques, puisque les mensualités sont souvent financées par le montant des loyers perçus. 
• Les particuliers qui peuvent attester d’un confort financier élevé (épargne importante, patrimoine immobilier, assurance-vie, etc). 

Sachez que si vous êtes éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), vous pouvez aussi financer une partie de votre emprunt sans apport (mais pas la totalité). 

L'assurance emprunteur : la clé pour compenser l'apport personnel

Comme nous l’avons vu, il est fort probable que pour l’achat d’un bien à 200 000 €, 20 % de cette somme devra être financée par vos propres fonds, soit environ 40 000 €. Ce n’est pas rien, surtout quand on économise depuis longtemps ! 

Heureusement, dans le cadre d’un emprunt, il est désormais possible de faire des économies grâce à l’assurance emprunteur. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous n’êtes plus contraint de souscrire à l’assurance proposée par votre banque. En choisissant un assureur externe à votre banque, il est possible de réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies ! Soit plus que l’apport personnel nécessaire pour un prêt de 200 000 €.

Chez Assurly, nous proposons une assurance emprunteur 100 % en ligne, qui vous permet de souscrire à une offre en quelques minutes seulement. On s’occupe de toutes les démarches à votre place, tout en vous faisant faire des économies ! Et cela sans faire de compromis sur vos garanties ! 

L'essentiel à retenir

• L’apport personnel est la somme piochée dans vos propres économies pour financer l’achat d’un bien immobilier.
• L’apport personnel représente l’une des conditions d’obtention d’un prêt immobilier.
• Cette somme personnelle finance les frais annexes à l’achat d’un bien (frais de notaire, frais d’agence, etc.), mais rassure aussi les banques sur votre sérieux et votre capacité à bien gérer vos finances.
• Le montant de l’apport personnel est traditionnellement estimé à 10 % du montant total de l’achat, mais il tend désormais à s’approcher des 20 %.
• Plus votre apport personnel est important, plus vous pouvez négocier des conditions avantageuses pour votre prêt immobilier.
• Dans certains cas, il est possible d’emprunter sans apport. Il faut pour cela un dossier solide et/ou faire partie de certaines catégories d’emprunteur (primo-accédant, investisseur locatif…).