Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

De votre désir d’achat immobilier à la remise finale des clés, il faut franchir un certain nombre d’étapes qui peuvent parfois ressembler à un parcours du combattant. La plus importante d’entre elles, c’est l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, pour être validé, votre dossier de demande de prêt doit remplir des critères spécifiques, parmi lesquels on retrouve le taux d’endettement, qui mesure la part de vos charges mensuelles par rapport à vos revenus. Découvrons quel est le taux d’endettement maximum autorisé et comment le calculer. 

L’essentiel sur le taux d'endettement maximum en 5 questions clés

• Qu’entend-on par « taux d’endettement » ? 

C’est la part que représente l’ensemble de vos charges (dettes et loyers) par rapport à vos revenus totaux. 

• Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

Il est désormais fixé à 35%, contre 33% auparavant. Le gouvernement étudie actuellement la possibilité d’augmenter de nouveau le plafond. 

• Quelle formule appliquer pour calculer le taux d’endettement ? 

C’est très simple ! Taux d’endettement = [ Total des charges / Total des revenus mensuels nets ] X 100 

• Peut-on dépasser le taux d’endettement maximal ? 

Dans certains cas, oui. C’est à la banque de décider si elle veut faire une exception, notamment si vous avez un dossier solide. 

• Est-il possible de réduire son taux d’endettement ?   

Oui, en réduisant ses charges ! Par exemple, en trouvant une assurance emprunteur moins chère, ce qui fera baisser votre TAEG et donc votre taux d’endettement.  

C’est quoi le taux d’endettement ?

Dans les médias, on entend souvent parler de « taux d’endettement » lorsque l’INSEE publie un nouveau rapport sur l’endettement des Français. Mais dans le cadre d’un prêt immobilier, le concept renvoie à une réalité différente : il s’agit de la part que représente le remboursement de vos emprunts par rapport à l’ensemble de vos revenus mensuels. Cela permet à la banque de mesurer le poids de vos dettes, et de s’assurer que vos finances peuvent supporter un crédit supplémentaire. On le retrouve parfois sous le terme de « taux d’effort ».

Les conditions d’octroi pour les prêts immobiliers se sont durcis suite à la publication, en 2019, d’un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel, qui a mis en évidence un accroissement préoccupant de la dette des ménages en France.

Pour contrer cette tendance, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis des recommandations concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers, en préconisant notamment de limiter le taux d’endettement des emprunteurs. Le respect de ces recommandations est ensuite devenue « contraignante » – donc obligatoire – suite à la décision du HCSF publiée en 2019.

Quel est le taux d’endettement maximal autorisé ?

Dans sa décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, le HCSF impose aux banques le respect de la consigne suivante : « le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % » (Article 1), contre 33 % auparavant. La durée du crédit est quant à elle limitée à un maximum de 25 ans. 

Concrètement, cela signifie que pour pouvoir souscrire un crédit immobilier, le total de vos dettes ne peut pas représenter plus de 35 % de vos charges mensuelles. Donc si vous percevez 2000 € par mois, la banque ne pourra vous accorder un prêt qu’à condition que la part dédiée au paiement de vos mensualités de crédit (immobilier et autres) ne dépasse pas 700 € par mois.  

Vers une augmentation du taux maximal ?

Comme nous l’avons vu, le taux d’endettement maximal a pour objectif de limiter le surendettement des Français. Mais ce plafond a aussi un effet pervers, puisqu’il empêche de nombreux ménages d’accéder au crédit. Dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêts (le taux moyen est passé de 1,16% en 2019 à 4,12% en octobre 2023), il est de plus en plus difficile pour les emprunteurs de rester en dessous de la barre des 35%. Résultat : le nombre de prêts octroyés est en baisse, et c’est tout le secteur de l’immobilier qui est en berne. 

Pour remédier à cela, le gouvernement envisagerait d’assouplir les règles d’emprunt. Le président de la commission des Lois de l’Assemblée nationale Sacha Houlié (Renaissance),  s’est exprimé le 25 septembre dernier au micro de France Inter. Il dit : « Il y a plein de Français qui sont à la limite de l’emprunt, mais qui ne peuvent pas emprunter parce que les règles sont trop strictes. Je pense qu’on doit débloquer cette situation afin de relancer le secteur de l’immobilier ».

Par ailleurs, le député de la majorité a également affirmé que le ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire étudie la possibilité d’un allègement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier. En revanche, la Banque de France se dit défavorable à cette mesure. Contactée par le journal Capital, l’institution estime que « la bonne réponse pour les banques est d’utiliser leurs marges de flexibilité qui ont été assouplies en juin et sont aujourd’hui très loin d’être saturées ». Affaire à suivre !

Comment calculer le taux d’endettement ?

Vous envisagez de faire une demande de crédit immobilier auprès de votre banque, mais vous ne connaissez pas votre taux d’endettement ? Voici comment le calculer : 

Taux d’endettement = [ Total des charges / Total des revenus mensuels nets ] X 100 

Parmi les charges, on retrouve : 

• Les mensualités liées au remboursement de vos crédits en cours (prêt immobilier, prêt auto, crédit à la consommation, etc.).
• Les loyers que vous payez chaque mois.
• Les pensions alimentaires que vous versez (parfois déduites des revenus fiscaux). 

⚠️ N’oubliez pas ! Pour calculer votre taux d’endettement au moment de faire votre demande de prêt, il faudra inclure vos futures mensualités de crédit immobilier, assurance incluse. 

Et si on prenait un exemple ? Imaginons que Lucie, 28 ans, cherche à acheter un appartement à Nantes. Elle souhaite souscrire un prêt immobilier mais elle n’est pas certaine de pouvoir respecter le taux d’endettement maximum fixé à 35 %. Aidons-là à déterminer si elle aura toutes ses chances lors de sa demande de crédit : 

• Elle paie un loyer mensuel de 550 €
• Elle paie chaque mois 100 € de mensualités pour le remboursement de son crédit étudiant. 
• Elle travaille et gagne un salaire mensuel net de 2400 €. 

Actuellement, le taux d’endettement de Lucie égal à : [550 + 100 / 2400] X 100 = 27 %

Jusqu’ici, tout va bien, puisque son taux d’endettement est de 27%, ce qui est en dessous du seuil maximal.

Voyons maintenant comment la situation de Lucie va changer si elle contracte un prêt immobilier. Selon ses estimations, avec un emprunt sur 25 ans et un taux à 3,8 %, elle aura des mensualités (assurance comprise) de 700 € par mois. En revanche, elle ne paiera plus de loyer car elle vivra dans la résidence qu’elle vient d’acheter. Calculons son taux d’endettement : 

[700 + 100 / 2400] X 100 = 33 %

Le taux d’endettement de Lucie est sensiblement plus élevé qu’avant, mais il reste en dessous des 35 %. Elle peut donc demander un prêt immobilier sans problème ! 😀 

Peut-on emprunter au-delà du taux d’endettement ?

Si la Banque de France a fixé le taux d’endettement maximal à 35%, elle précise en revanche, dans l’article 2 de sa « Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers », que « les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent déroger aux critères mentionnés à l’article 1er pour une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil ».

Autrement dit, il est possible pour les banques d’octroyer un prêt immobilier à un emprunteur même si son taux d’endettement dépasse 35%, à condition que cela ne représente pas plus de 20% des crédits accordés. Il faut aussi que cette « exception » soit réservée dans 80% des cas aux acquéreurs d’une résidence principale. 

Attention, car ce traitement n’est pas réservé à tout le monde. Vous devez avoir un dossier solide pour espérer pouvoir dépasser le taux d’endettement maximum. Voici quelques éléments qui peuvent jouer en votre faveur : 

– Situation professionnelle stable.  

– Revenus élevés. 

– Être propriétaire d’un bien en location.  

– Reste à vivre important (c’est l’argent qu’il vous reste à la fin du mois après avoir déduit toutes vos charges de vos revenus). 

– Apport personnel conséquent. 

– Situation financière saine (bonne gestion des comptes, peu de dettes…). 

De plus, n’oubliez jamais que plus votre taux d’endettement est élevé, plus il peut être difficile pour vous de faire face à la lourdeur de vos dettes. Essayez toujours de limiter la part de vos revenus alloués au remboursement de vos emprunts. 

Comment réduire son taux d’endettement ?

Vous êtes légèrement au-dessus du taux d’endettement maximal autorisé ? Pas de panique ! Il est possible de réduire vos charges de plusieurs manières : 

• Si vous avez des crédits en cours, étalez la durée du remboursement afin de réduire le montant des mensualités.
• Revoyez vos ambitions à la baisse : et si au lieu d’emprunter 250 000 €, vous empruntiez 200 000 € ? Cela fera baisser le montant de vos mensualités de prêt et donc votre taux d’endettement.
• Ne vous contentez pas d’aller voir un seul organisme de prêt. Certaines banques vous proposeront des taux d’intérêts plus bas, ce qui vous permettra d’abaisser la somme de l’emprunt à rembourser (et donc votre taux d’endettement).
• Faites des économies sur votre assurance de prêt immobilier ! Celle-ci étant prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, il est important de limiter ce poste de dépense. N’hésitez pas à réaliser un devis en ligne pour en avoir le cœur net.