Ça y est, vous l’avez obtenu, la promotion que vous attendiez tant. Il est temps de savourer la victoire en faisant péter le champagne. Fini les pâtes au jambon, vous allez enfin pouvoir passer au saumon. Et peut-être même que le moment est venu d’envisager de devenir propriétaire ? Ça tombe bien, vous avez repéré un appartement qui vous plaît. Certes, 300 000 €, ce n’est pas donné. Mais bon, il est bien placé. Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, vous aimeriez en avoir le cœur net : quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 euros ? On vous donne la réponse.
Les critères d'obtention d'un crédit immobilier
Afin d’éviter le surendettement des ménages, de nombreuses règles régissent le crédit immobilier. Voici les principaux critères à prendre en compte lorsque vous faites votre demande de prêt :
➜ Le taux d’endettement
Le taux d’endettement, qu’on appelle parfois taux d’effort, correspond au poids que représentent les charges d’un ménage par rapport à ses revenus.
Suite à une directive publiée par le Haut Conseil de Stabilité Financière en 2021, les établissements prêteurs ne peuvent plus accepter une demande de crédit si le taux d’endettement de l’emprunteur dépasse 35 %. Il existe des exceptions, mais elles sont rares et ne sont appliquées que lorsque votre reste à vivre est conséquent.
Pour calculer votre taux d’endettement, il suffit d’appliquer la formule suivante :
(Total des charges mensuelles / Revenus nets) x 100
Imaginons que vous gagniez 3000 € net par mois. Vous payez 700 € de loyer, 150 € de mensualités pour rembourser votre crédit auto et 150 € d’assurances. Vos charges totales s’élèvent donc à 1000 € par mois. Votre taux d’endettement est alors de 33 %.
➜ La durée du crédit
Là encore, les établissements de crédit ne sont pas libres de faire ce qu’ils veulent. En France, la loi stipule qu’un ménage ne peut pas s’endetter sur plus de 25 ans. Dans certains cas (pas plus de 20 % des dossiers traités par les banques), la durée d’un crédit immobilier peut être portée à 27 ans, grâce à l’ajout d’un différé de 2 ans dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) ou d’un projet de rénovation important.
Il est important de noter que plus la durée d’un prêt immobilier est longue, plus les taux d’intérêts sont importants. En contrepartie, plus le remboursement de votre crédit est étalé dans le temps, moins vos mensualités sont élevées, ce qui peut vous aider à maintenir votre taux d’endettement en dessous du seuil légal de 35 %.
➜ L’apport personnel
Si vous voulez obtenir un prêt immobilier, vous allez devoir mettre la main à la poche. Un apport personnel d’au moins 10 % de la somme empruntée est généralement exigé par les banques. Mais attention, il s’agit seulement de la fourchette basse ! L’apport personnel varie selon les établissements bancaires et de la solidité de votre dossier de crédit. Il est probable qu’on vous demande d’apporter une somme comprise entre 20 et 40 % du capital emprunté. Si vous souhaitez emprunter 300 000 €, cela représente donc un apport personnel qui peut aller de 30 000 € à 120 000 €.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Maintenant que vous êtes familier avec la notion de taux d’endettement, il est temps de s’intéresser à votre capacité d’emprunt. Il s’agit de la somme maximale que vous pouvez emprunter selon le montant total de vos revenus récurrents et de vos charges fixes.
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs éléments : votre salaire, le taux d’endettement maximal (35%), la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt appliqué par votre banque, le taux d’assurance, etc.
Pour déterminer votre capacité d’emprunt maximum, appliquez la formule suivante :
Capacité d’emprunt maximum = [[salaire mensuel net x 0,35] x 12] x 25
💡0,35 correspond au taux d’endettement maximal (qui est de 35 %) et 25 (ans) est la durée maximale d’un prêt immobilier en France.
Prenons un exemple : Lucie vient d’avoir 30 ans et a décidé d’accéder à la propriété. Son salaire est de 2500 € net par mois. Elle veut savoir jusqu’à quel montant elle pourrait emprunter auprès de son banquier. Faisons le calcul pour elle :
Capacité d’emprunt de Lucie = [[2500 x 0,35] x 12] x 25 = [875 x 12] x 25 = 262 500
Lucie a donc une capacité d’emprunt maximale de 262 500 €.
Attention cependant, car il faut retirer de cette somme le montant alloué aux intérêts de votre banque, le tarif de l’assurance emprunteur et les frais annexes. L’ensemble des coûts associés à un crédit immobilier est appelé taux annuel effectif global (TAEG). Il s’exprime en pourcentage du capital emprunté.
Pour vous donner une idée de la somme maximale que vous pourriez emprunter en fonction de vos revenus, voici un tableau récapitulatif :
| Salaire mensuel net | Capacité d'emprunt maximale |
|---|---|
| 1500€ | 157 500 € |
| 1750€ | 183 750 € |
| 2000€ | 210 000 € |
| 2225€ | 233 625 € |
| 2500€ | 262 500 € |
| 2750€ | 288 750 € |
| 3000€ | 315 000 € |
| 4000€ | 420 000 € |
| 5000€ | 525 000 € |
Formule : quel salaire pour emprunter 300 000 € ?
Si votre projet immobilier est déjà bien avancé, il se peut que vous connaissiez déjà le montant que vous avez besoin d’emprunter pour concrétiser votre rêve : 300 000 €. Sauf que vous n’avez aucune idée de la quantité de revenus que vous devez justifier auprès de votre banquier pour obtenir une telle somme.
Pour cela, nous avons besoin d’une nouvelle formule mathématique. La voici :
Revenu minimum = 300 000 euros / [12 x 25] / 0,35
Là encore, 0,35 correspond au taux d’endettement maximal applicable par les établissements de crédit. 25 est la durée maximale d’un crédit immobilier, qu’on multiplie par 12 pour obtenir le nombre de mensualités totales.
Reprenons l’exemple de Lucie. L’appartement de ses rêves coûte 300 000 €, et elle veut savoir à quel salaire net elle doit prétendre pour emprunter ce capital :
Revenu minimum pour Lucie = 300 000 euros / 300 / 0,35 = 2857 €
Ainsi, Lucie doit gagner au minimum 2857 € net par mois pour espérer obtenir un prêt de 300 000 €.
Découvrons quel salaire minimum vous devez gagner pour emprunter 300 000 € avec des durées d’emprunt variables :
| Nombre de mensualités | Durée de l'emprunt | Salaire mensuel net minimum |
|---|---|---|
| 120 | 10 ans | 7143 € |
| 180 | 15 ans | 4762 € |
| 240 | 20 ans | 3571 € |
| 300 | 25 ans | 2857 € |
Quel taux d'intérêt pour un crédit de 300 000 € ?
Officiellement, les taux de crédit immobilier fixés par les banques ne dépendent pas du montant que vous souhaitez emprunter, mais plutôt de la durée de l’emprunt.
Sauf que c’est un peu plus compliqué que ça. En effet, plus le capital emprunté est important, plus le remboursement de votre dette va peser lourd sur vos finances. Or, pour alléger le montant de vos échéances et ainsi éviter de dépasser le taux d’endettement légal de 35 %, il se peut que vous soyez contraint de rallonger la durée de votre crédit… ce qui fait automatiquement grimper votre taux d’intérêt.
Or, quand on sait que la durée moyenne des prêts est actuellement de 245 mois, soit 20,4 ans, il y a peu de chances qu’un crédit de 300 000 € soit contracté sur une période plus courte.
Voici les taux d’intérêts appliqués en mars 2023 pour les crédits immobiliers selon la durée de l’emprunt :
| Taux moyens (en %) | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 3,04% | 2,86% | 3,05% | 3,20% |
A noter que l’année 2022 a été marquée par une envolée spectaculaire des taux de crédit immobilier, et que 2023 devrait continuer sur cette lancée. Alors que le taux moyen était à 1,16% en 2019, il n’a cessé de croître pour s’établir à 2,25% en novembre 2022 et 3,04% en mars 2023, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement. Cette hausse est en partie explicable par l’augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), auprès de laquelle se financent les banques. En parallèle, le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT), qui sert de référence aux organismes de crédit pour fixer leurs propres taux, est également en hausse.
Quel taux d'assurance pour un crédit de 300 000 € ?
Lorsque vous empruntez 300 000 €, il ne faut pas négliger le coût de l’assurance emprunteur, qui peut représenter jusqu’à 1/3 du coût total de votre crédit immobilier.
Le tarif de votre assurance prêt dépend de plusieurs critères, parmi lesquels :
- Votre âge ;
- Votre état de santé ;
- Votre profession ;
- La pratique de certaines activités à risque.
Bien que la loi Lemoine ait mis fin au questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € et remboursés avant les 60 ans de l’assuré, il est toujours obligatoire pour les emprunts de 300 000 €. Votre situation médicale peut donc avoir un impact sur le coût de votre assurance.
Voici les taux d’assurance moyens pratiqués en 2023 :
| Tranche d'âge de l'emprunteur | Taux d'assurance moyen |
|---|---|
| Moins de 35 ans | 0,45 % |
| 33 à 45 ans | 0,55 % |
| 45 à 55 ans | 0,80 % |
| Plus de 55 ans | 1,20 % |
Quel que soit le coût de votre assurance, sachez que depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assureur de votre choix. Cette ouverture à la concurrence a permis à de nouveaux acteurs d’entrer sur le marché de l’assurance emprunteur. Grâce à cela, vous pouvez économiser jusqu’à 48 000 € en souscrivant à une assurance externe à votre banque telle que Assurly. Et ce, quel que soit votre salaire !
L'essentiel à retenir
- Pour obtenir un crédit immobilier, votre dossier doit maintenir un taux d’endettement inférieur à 35 %.
- En France, la durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans.
- L’apport personnel est généralement compris entre 10 % et 40 % du capital emprunté.
- Pour déterminer vos capacités d’emprunt, il faut prendre en compte les contraintes réglementaires (taux d’endettement et durée maximale d’un crédit) par rapport à votre salaire.
- Pour emprunter 300 000 €, il faut toucher un salaire minimum de 2857 € (hors intérêts et assurance).
- Il est possible d’économiser jusqu’à 48 000 € sur son assurance emprunteur en passant par un assureur externe à votre banque (ex : Assurly).
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
