Les conditions pour obtenir un crédit immobilier

Voilà quelques mois ou quelques années que vous mettez de côté, et vous possédez désormais une jolie somme dans votre compte d’épargne. Vous pourriez l’utiliser pour vous acheter un cabriolet flambant neuf ou des vacances de luxe dans les îles Caïmans, mais l’appel de la pierre est plus fort : il est temps d’investir dans l’immobilier, et pour cela vous devez passer par la case crédit.

Il n’y a pas de recette magique pour obtenir un prêt immobilier à coup sûr, car les dossiers sont étudiés individuellement par chaque banque. En revanche, certains critères sont déterminants afin de faire pencher la balance en votre faveur. Voici les conditions idéales pour obtenir un crédit immobilier.

L'apport personnel, condition indispensable

Pour respecter les conditions pour obtenir un crédit immobilier, il faut y mettre du vôtre… et ici on ne parle pas de façon imagée. Les banques exigent dans la majorité des cas un apport personnel, c’est-à-dire que vous devez financer une partie du prêt avec votre propre épargne. Cette somme est censée couvrir les frais inhérents à l’achat d’un bien immobilier, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, etc. En réalité, l’apport personnel représente bien plus que cela : c’est un gage de sérieux de votre part, qui reflète votre détermination à acheter ce bien mais aussi votre capacité à épargner sur le long-terme. Vous rassurez ainsi votre banquier, qui accorde davantage sa confiance aux profils qui savent gérer leurs finances. 

Normalement, l’apport personnel représente au moins 10 % du prix total du bien à acquérir. On constate néanmoins que depuis peu, les banques demandent un effort supplémentaire aux emprunteurs. Selon Century 21, l’apport personnel moyen pour financer un bien immobilier est désormais de 89 000€ pour un bien de 257 497€ , soit 35% du prix d’achat (hors frais de dossier). Cela s’ajoute à la hausse des taux d’intérêt qui freine le nombre d’octroi de prêts immobiliers, malgré plusieurs relèvements du taux d’usure par la Banque de France. 

Quant au crédit sans apport, il existe mais reste rare (on parle alors de « prêt à 110 % »). Il est généralement réservé aux primo-accédants qui ont une bonne situation professionnelle, aux investissements locatifs ou aux emprunteurs aisés. 

Le taux d'endettement, un plafonnement légal

Les banques ont certes le dernier mot quand il s’agit d’accepter ou refuser un crédit immobilier, mais elles ne font pas ce qu’elles veulent. Suite à la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, les établissements bancaires ne peuvent plus accorder de crédit si le taux d’endettement de leur client dépasse 35 % (sauf cas particuliers). La durée du crédit est quant à elle limitée à 25 ans. 

Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, correspond à la part de vos revenus nets allouée à vos charges fixes et au remboursement de vos différents crédits en cours. 

Pour calculer votre taux d’endettement, la formule est simple : (total des charges mensuelles / revenus nets) x 100

Prenons un exemple : 

• Martin gagne 2500 € nets par mois. 
• Il paie 450 € de loyer. 
• L’abonnement à sa salle de sport lui coûte 25 € par mois. 
• Il paie également 50 € de mensualités pour rembourser son crédit à la consommation. 

Calculons son taux d’endettement : 

[ (450 + 25 + 50 ) / 2500 ] X 100 = [525 / 2500] X 100 = 21 %

Le taux d’endettement de Martin est donc de 21 %. Pour ne pas dépasser le seuil légal de 35 %, le montant de ses mensualités de crédit immobilier ne devront pas être supérieures à 350 € par mois. 

La situation professionnelle, un critère déterminant

Au moment de déposer votre dossier de demande de prêt, l’un des premiers éléments qui va intéresser votre banquier est votre situation professionnelle. Les prêteurs accordent une attention particulière à cet aspect car il influe directement sur votre capacité à rembourser le crédit. En effet, une situation professionnelle stable est synonyme d’un revenu régulier, ce qui renforce la confiance du prêteur dans la solvabilité de l’emprunteur pour faire face aux paiements mensuels du prêt.

De ce fait, les emprunteurs avec un contrat en CDI sont particulièrement appréciés des banques. Et plus votre situation est stable depuis longtemps (ex :  CDI dans la même boite depuis plusieurs années), mieux c’est. Les fonctionnaires partent également avec un gros avantage, en raison de la sécurité contractuelle que leur offre leur statut. 

Mais qu’en est-il des autres profils, que ce soit les travailleurs en CDD, les auto-entrepreneurs ou encore les chefs d’entreprise ? Si vous en faites partie, rassurez-vous, il est également possible d’obtenir un prêt immobilier. En revanche, les conditions pour obtenir un crédit immobilier risquent d’être plus strictes. Si vous êtes en CDD, il faudra prouver que vous avez des revenus stables et réguliers malgré le caractère temporaire de ce type de contrat. Pour les auto-entrepreneurs et les chefs d’entreprise, c’est l’ancienneté de l’activité (au moins 3 ans) et sa rentabilité qui seront passés au crible. Dans certains cas, votre banquier vous demandera une garantie supplémentaire (hypothèque, caution, etc.).  

La santé financière, un élément à ne pas négliger

Bien gérer son budget est non seulement utile pour vous, mais c’est également un point positif aux yeux des établissements prêteurs. Vous devez prouver, via le partage de vos relevés bancaires, que vous savez tenir vos comptes. Il est donc important d’éviter les découverts, de ne pas retirer régulièrement de l’argent de vos comptes d’épargne et d’avoir le moins de crédits possible. 

Faites également attention à vos dépenses quotidiennes, en veillant à ne pas vivre au-dessus de vos moyens. Votre banquier appréciera si votre reste à vivre à la fin du mois est important, car cela traduit votre capacité à épargner et éventuellement rembourser un crédit immobilier. 

N’hésitez pas à noter toutes vos dépenses (toutes !) dans un fichier Excel. C’est un excellent moyen d’avoir une vue claire de votre budget mensuel, et d’optimiser ainsi la gestion de vos comptes. 

L'assurance emprunteur, une protection inévitable

Quelle que soit la solidité de votre dossier de prêt, vous devez inévitablement souscrire à une assurance emprunteur. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, rares (voire inexistantes) sont les banques qui accordent un crédit sans assurance. 

Cette protection est loin d’être inutile : en cas de pépin (incapacité de travail, perte d’autonomie, décès…), votre assurance de prêt immobilier prendra en charge une partie ou la totalité du paiement de vos mensualités. C’est une garantie de remboursement pour votre banque, mais également un bouclier contre les aléas de l’existence pour vous ! 

Là où le bât blesse, c’est que l’assurance emprunteur a un coût : jusqu’à 1/3 du Taux annuel effectif global (TAEG). Heureusement, ces dernières années les choses ont beaucoup changé. La loi Lagarde a mis fin au monopole des « bancassureurs », permettant aux emprunteurs de souscrire une assurance externe à leur banque. Résultat : cette libéralisation du secteur a fait entrer de nouveaux acteurs, aux services innovants et aux tarifs plus compétitifs. 

Chez Assurly, une assurance emprunteur 100 % en ligne, nous sommes fiers de proposer une offre qui permet à nos clients d’économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle. Tout cela sans faire de compromis sur vos garanties ! Et en plus, on s’occupe de toutes les démarches à votre place.

L'essentiel à retenir

• Chaque dossier de demande de crédit est étudié au cas par cas, mais certaines conditions pour obtenir un crédit immobilier restent indispensables.
• L’apport personnel doit être compris entre 10 et 35 % du coût total du prêt. Les prêts sans apport (« crédit à 110 % ») sont rares.
• Le taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets de l’emprunteur, sauf cas exceptionnels.
• Il est préférable d’avoir une situation professionnelle stable (CDI) ou de pouvoir justifier de revenus réguliers.
• La bonne gestion des comptes de l’emprunteur sera également prise en compte par la banque.
• Souscrire une assurance emprunteur est obligatoire dans le cadre d’un crédit immobilier. Les assureurs nouvelle génération permettent parfois de faire d’importantes économies par rapport à une assurance traditionnelle.