Quels sont les frais de garantie prêt immobilier ?

Si vous envisagez de souscrire un prêt immobilier, vous devez prendre en compte l’ensemble des frais associés à votre crédit. Trop souvent, on ne s’intéresse qu’aux taux d’intérêts, alors qu’il existe d’autres dépenses qui impactent le coût total de votre prêt. Parmi elles, les frais de garantie de prêt immobilier, dont le montant dépend notamment du type de garantie que vous avez choisi. Ainsi, grâce à cet article, faites-vous une idée de ce que vous allez payer.

L’essentiel sur les frais de garantie d'un prêt immobilier

• Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ? 

C’est une mesure de sécurité pour la banque, qui vise à assurer le remboursement du prêt au cas où vous ne seriez plus en mesure de payer vos mensualités.

• La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ? 

Oui, elle est généralement imposée par les banques. 

• Quelle différence avec l’assurance emprunteur ? 

L’assurance emprunteur vous couvre contre les imprévus de l’existence (décès, invalidité, etc.), alors que la garantie protège la banque des défauts de paiement. 

• Puis-je négocier les frais de garantie avec ma banque ? 

Oui, il est parfois possible de négocier les conditions de la garantie. 

• Quand dois-je payer les frais de garantie  ? 

Au moment de la signature de l’acte de vente. 

Prêt immobilier : quels sont les différents coûts à prévoir ?

Si les intérêts représentent une grande partie des coûts associés à un prêt immobilier, d’autres frais sont à prévoir et doivent être considérés lorsque vous calculez le montant total de votre prêt. 

La liste des frais liés à un crédit immobilier 

• Le capital emprunté : c’est le montant que vous empruntez. Même si cette somme vous appartient et qu’elle n’est pas comprise dans les frais annexes, vous devez en rembourser une partie chaque mois.

• Les intérêts d’emprunt : ils représentent un certain pourcentage du capital emprunté, et permettent à la banque de se rémunérer. Ils peuvent varier de 3 à 4,5%.

• Les frais d’assurance emprunteur : l’assurance de prêt immobilier est une protection imposée par toutes les banques. L’assureur se charge de rembourser votre crédit en cas de décès, d’accident grave, d’invalidité, etc. Vous pouvez réduire son coût en souscrivant une assurance externe à votre banque.

• Les frais de garantie de prêt immobilier : la banque demande systématiquement une garantie. De cette manière, elle peut récupérer l’argent qu’elle vous a prêté si vous n’êtes plus en capacité de rembourser le crédit.

• Les frais de dossier : ils reflètent le temps passé par votre conseiller à traiter votre demande de prêt, analyser votre profil, calculer les risques, etc.  

Pas de panique, le TAEG vous aide !

Rassurez-vous, vous pouvez laisser la calculatrice de côté car votre banque a l’obligation de vous communiquer le coût total de votre prêt immobilier. 

En effet, le taux annuel effectif global (TAEG) vous indique le coût global d’un crédit, en incluant l’ensemble des frais associés à votre prêt (intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie, etc.). 

Ainsi, le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée.

Par ailleurs, il apparaît obligatoirement dans l’offre préalable de crédit (OPC). Vous pouvez donc évaluer la proposition de la banque et comparer les offres avec d’autres établissements avant de signer le contrat de prêt. 

La garantie de prêt immobilier, une sécurité pour les banques

« On n’est jamais trop prudent ». Même si vous vous présentez auprès de votre banque avec un dossier béton et des finances impeccables, vous n’y échapperez pas : la garantie est obligatoire. 

Pourquoi ?

Parce qu’elle sert de filet de sécurité à la banque si vous cessez de payer vos échéances. En effet, en cas de force majeure (perte d’emploi, maladie grave…), elle permet à la banque de récupérer son argent en saisissant votre bien immobilier ou en vendant un actif que vous avez mis en garantie.

Les différents types de garanties

• L’hypothèque

La banque peut saisir votre bien immobilier et le vendre aux enchères pour rembourser votre dette en cas de non remboursement de votre crédit via la garantie hypothécaire, ou l’hypothèque.

Le bien est vendu aux enchères et les revenus de la vente servent alors à solder votre dette. 

• Le privilège prêteur de deniers (PPD)

Le privilège prêteur de deniers (PPD) est très similaire à l’hypothèque, puisqu’en cas de non remboursement de votre crédit, la banque peut saisir votre bien et de le vendre pour solder votre dette. 

En revanche, dans le cas d’un PPD, la banque sera remboursée en priorité devant tous vos autres créanciers, ce qui n’est pas le cas avec une hypothèque. 

Par ailleurs, le privilège prêteur de deniers (PPD) ne s’applique qu’aux biens anciens, et ne peut pas concerner les biens neufs ou à construire.

• Le nantissement

Le nantissement ne porte pas sur le bien immobilier lui-même, mais sur un actif distinct appartenant à l’emprunteur. 

Il s’agit généralement d’un placement financier (comme un compte épargne, un dépôt à terme, une assurance-vie, des actions, des obligations, etc.). 

Par conséquent, ce placement devient une garantie pour le prêt, et en cas de défaut de paiement de votre part, la banque a le droit de saisir cet actif. 

• La caution

C’est le même principe lorsque vous louez un appartement : si vous cessez d’honorer vos paiements, c’est votre garant (cautionnaire) qui devra mettre la main à la poche. 

Le cas de la caution Crédit Logement

Dans plus de la moitié des cas (58%), les français font appel à un organisme de caution pour garantir leur prêt immobilier. Le plus connu d’entre eux est Crédit Logement, qui a noué un partenariat avec les principaux établissements de crédit en France. Ce type d’organisme assure le paiement de vos mensualités si vous n’êtes plus en mesure de continuer à rembourser votre crédit.  

Mais attention ! Il ne s’agit pas d’un cadeau qu’on vous fait : Crédit Logement entamera une procédure de recouvrement et votre dette devra être soldée. 

Pour autant, vous pouvez aussi faire appel à un membre de votre famille ou à un proche pour cautionner votre prêt immobilier. Il devra alors fournir des preuves de revenus suffisants pour être accepté par votre banque.

Points importants

• La garantie ne dispense pas de rembourser votre prêt.
• En cas de défaut de paiement, des procédures de recouvrement seront engagées.
• Renseignez-vous bien sur les conditions de chaque type de garantie avant de choisir.

Frais de garantie prêt immobilier : combien ça coûte ?

Vous l’aurez deviné, la garantie est non seulement obligatoire, mais elle est aussi payante. Néanmoins, les frais de garantie de prêt immobilier dépendent de la nature de la garantie. 

Voici un tableau récapitulatif des frais par type de garantie : 

Peut-on négocier les frais de garantie prêt immobilier ?

Oui, les frais de garantie de prêt immobilier sont parfois négociables. Voici quelques façons de négocier ces frais :

• Comparez les offres : avant de choisir un prêteur, comparez les offres entre plusieurs banques. Cela vous permettra de voir quelles sont les différentes propositions en termes de frais de garantie de prêt immobilier et de négocier avec les prêteurs pour obtenir les meilleures conditions possibles.

• Négociation directe : une fois que vous avez sélectionné une banque, n’hésitez pas à négocier directement avec votre conseiller. Vous pouvez discuter des frais de garantie et voir s’il est disposé à les réduire ou à les supprimer en partie.

• Faites jouer la concurrence : si vous avez déjà reçu une offre de prêt de la part d’un établissement bancaire, utilisez-la comme levier pour négocier avec d’autres prêteurs. Certains pourraient être prêts à s’aligner sur les conditions de leur concurrent pour vous faire signer chez eux.

Les marges de négociation sur la garantie de prêt immobilier n’est pas toujours importante, mais vous savez ce qu’on dit : qui ne tente rien n’a rien !

Assurance emprunteur et garantie de prêt : quelle différence ?

L’assurance emprunteur et la garantie de prêt immobilier ont une fonction commune : assurer que le crédit sera remboursé même en cas de défaut de paiement de votre part. 

En revanche, elles n’interviennent pas dans les mêmes circonstances. 

L’assurance emprunteur : votre protection contre les aléas de la vie

L’assurance emprunteur vous couvre lorsque votre incapacité de paiement est causée par l’un des (nombreux) imprévus de la vie. Les garanties d’assurance emprunteur obligatoires sont les suivantes  : 

• Garantie décès ; 
• Garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) ;
• Garanties IPP (invalidité permanente partielle) et IPT (invalidité permanente totale)
• Garantie ITT (incapacité temporaire totale de travail).

Un choix crucial pour votre assurance de prêt

Il est important de bien choisir son assureur lors d’un emprunt. Grâce à la loi Lagarde, plus besoin de souscrire à l’assurance de votre banque (trop chère et peu personnalisée). Vous pouvez désormais choisir un assureur externe. 

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