Qu’est-ce que le prêt à taux capé ?

En France, le prêt immobilier à taux fixe est la forme d’emprunt la plus répandue, mais saviez-vous qu’il existe d’autres modalités d’emprunt ? A mi-chemin entre le prêt à taux variable et le prêt à taux fixe, le prêt à taux capé est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier, mais propose un seuil de variabilité minimal et maximal. Il offre donc de la flexibilité et un taux de départ avantageux tout en limitant les risques de surendettement. Découvrons-le en détail. 

Taux fixe et taux variable : quelques rappels

Au moment de financer votre projet immobilier auprès de votre banque, vous devrez choisir entre deux types de prêts : le prêt à taux fixe ou le prêt à taux variable. 

Un taux d’intérêt fixe reste constant tout au long de la durée de votre prêt immobilier. Cela signifie que votre mensualité reste la même du début à la fin du prêt, quelles que soient les fluctuations des taux d’intérêts sur le marché de l’immobilier. Cette option est la plus sûre car elle offre une visibilité financière sur le long-terme et écarte toute possibilité d’une hausse de vos échéances. Elle limite donc le risque d’endettement. 

Un taux d’intérêt variable peut varier au fil du temps en fonction des conditions du marché financier. Généralement, sa valeur se base sur un indice de référence (comme l’Euribor, le taux directeur de la Banque centrale ou encore le taux interbancaire) auquel s’ajoute une marge fixe déterminée par la banque prêteuse (comprise entre 1 et 3 %). Le taux révisable est similaire au taux variable, puisqu’il varie en fonction des taux du marché, sauf que la révision du taux ne se fait qu’une fois par an et s’applique sur les 12 prochains mois. 

Le principal avantage du taux variable, c’est que le taux de départ est généralement inférieur à celui d’un taux fixe, pour compenser le risque de hausse dans le futur. Car c’est bien là le principal problème du taux variable : vous êtes soumis aux aléas du marché, ce qui signifie qu’en cas de hausse des taux directeurs (comme c’est le cas actuellement), vos mensualités augmentent et votre crédit immobilier vous coûte plus cher. 

En Angleterre, où les prêts à taux variables sont très répandus, la crise de l’immobilier a touché de plein fouet le pays. Depuis décembre 2021, plus de 4,2 millions de foyers ont déjà vu leur taux augmenter, pour une hausse annuelle moyenne de 1500 livres, soit 1750 € (selon The Times). Cela fait craindre une explosion du taux d’endettement des ménages. 

Il existe également une alternative moins connue : le prêt à taux mixte. Il combine les modalités d’un contrat à taux fixe et d’un contrat à taux variable. La première période de l’emprunt est un taux fixe, tandis que la seconde est à taux variable. Vous bénéficiez ainsi d’un taux plus avantageux au début de votre prêt, tout en ayant des échéances constantes jusqu’au passage au taux variable. 

Enfin, pour bénéficier d’un prêt à taux variable sans prendre de risques inconsidérés, certaines banques proposent le prêt à taux capé. Nous allons en parler en détail dans la prochaine partie. 

Qu'est-ce que le prêt à taux capé ?

Un prêt à taux variable est « capé » lorsqu’une limite de variabilité est déterminée à l’avance. Cette limite est souvent à la hausse, mais peut aussi être à la baisse. 

Le taux d’intérêt est donc variable, ce qui signifie qu’il peut fluctuer en fonction des conditions du marché, mais il existe un plafond ou un « cap » qui limite la hausse du taux d’intérêt. Ainsi, même si les taux du marché augmentent, le taux d’intérêt sur le prêt à taux capé ne peut pas dépasser un certain niveau prédéfini.

Selon Bercy Infos, « lors de la signature du contrat de crédit, il vous sera possible de choisir un taux capé à 1, 2 ou 3 points. Cela signifie que le taux du prêt pourra varier de plus ou moins 1, 2 ou 3 % ». Par exemple, si votre offre de prêt indique un taux de 4 % capé à 1, votre taux d’intérêt ne pourra pas dépasser 5 %. Si vous avez un taux capé à plus ou moins 1.5, le taux minimal sera de 2,5 % et le taux maximal de 5,5 %. 

Prêt à taux capé : avantages et inconvénients

Les prêts à taux capé vous offrent une certaine stabilité car le plafonnement vous permet de connaître à l’avance le taux d’intérêt maximum que vous paierez sur votre prêt. Cela vous protège contre des augmentations soudaines et excessives des taux d’intérêt, tout en bénéficiant du taux initial préférentiel d’un prêt à taux variable. L’effort consenti par les établissements bancaires peut aller de 0,1 % à 0,2 points.  

De plus, si les taux du marché baissent, vos mensualités sont également revues à la baisse (dans la limite du taux plancher déterminé dans votre contrat de crédit). Si les conditions économiques sont favorables, vous paierez donc votre emprunt moins cher. 

En revanche, la variabilité est dans les deux sens, et peut parfois vous être défavorable. En cas de hausse des taux d’intérêt, votre TAEG augmente, alourdissant le coût global de votre bien immobilier. Cette imprévisibilité rend difficile de réaliser des plans financiers sur le long-terme (notamment en cas d’investissement locatif) ou d’avoir une visibilité précise sur l’amortissement de votre prêt, ce qui peut représenter une source de stress pour beaucoup de personnes. 

Prêt à taux fixe et prêt à taux capé : la différence en exemple

Mettons-nous dans la peau d’un emprunteur, que nous appellerons Justine. 

Justine a contacté sa banque pour financer l’achat de sa résidence principale. Celle-ci lui propose d’abord un crédit à taux fixe de 4,2 %. Pour un prêt de 200 000 €, elle paierait donc un total de 8400 € en intérêts, répartis sur 10 ans (120 mensualités).

Comme alternative, son banquier lui propose également un crédit à taux capé à +/- 1, avec un taux initial de 4 % (au lieu des 4,2 % pour l’option à taux fixe) sur 10 ans. 

Comparons le tableau d’amortissement du crédit de Justine si elle choisissait l’une ou l’autre des options (et en imaginant des fluctuations fictives du marché de l’immobilier)  : 

En choisissant le prêt à taux capé, le crédit immobilier de Justine lui aura coûté finalement un peu plus cher que le prêt à taux fixe, mais l’écart a été limité par le plafond de 5 %, malgré des taux directeurs plus importants. Et vous alors, le prêt capé : cap ou pas cap ?

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L'essentiel à retenir

• Les banques proposent principalement deux types de prêts immobiliers : le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable. L’un offre des mensualités stables pendant toute la durée du crédit, tandis que l’autre a un pourcentage variable.
  
• Le prêt à taux capé permet de souscrire un crédit à taux variable qui limite la hausse du taux d’intérêt grâce à un plafond défini à l’avance. 
• Ce type de prêt offre un taux de départ préférentiel en raison de sa variabilité, tout en vous protégeant contre les hausses trop importantes sur le marché de l’immobilier. 
• Néanmoins, il comporte tout de même une part de risque, puisque l’inflation et les fluctuations des taux directeurs peuvent faire augmenter vos mensualités à tout moment.