La langue française est parfois surprenante. Il y a des termes, comme ça, dont on aurait jamais deviné la définition sans ouvrir un dictionnaire. « Taux d’usure » : qui aurait crû que ces deux mots se rapportent aux crédits financiers et non à « l’usure » de vos pneus de voiture ? 😅 Heureusement, Assurly est là pour vous aider à mieux comprendre ce seuil règlementaire des taux, et son impact sur l’obtention de votre prêt immobilier.
EN BREF : C'EST QUOI LE TAUX D'USURE ?
(le résumé de l’article en 30 secondes top chrono)
Le taux d’usure correspond à un taux légal, fixé par la Banque de France, que les établissements ne peuvent pas dépasser dans le cadre d’un prêt. Il est voué à protéger les emprunteurs d’éventuels abus. Malheureusement, lorsqu’il est trop bas, il empêche de nombreux ménages d’accéder au crédit. En juillet 2022, il a augmenté pour faire face à la hausse des taux d’intérêts.
Si le taux d’usure constitue un frein à l’obtention de votre prêt immobilier, il existe cependant des moyens pour faire baisser votre taux. Le plus efficace étant de passer par une assurance indépendante, qui vous fera économiser jusqu’à 48 000 € par rapport à une assurance traditionnelle.
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
👉 Définition du taux d’usure
Commençons par le commencement : qu’est-ce que le taux d’usure, parfois appelé « taux de l’usure » ? C’est le taux maximal qu’un établissement de crédit peut légalement imposer à un emprunteur dans le cadre d’un prêt. Il est fixé par la Banque de France et concerne aussi bien les prêts immobiliers que les crédits à la consommation, les crédits renouvelables, etc.
[le taux d’usure empêche les banques d’appliquer des taux d’intérêts trop élevés]
Mais attention ! Le taux d’usure ne concerne pas seulement le taux d’intérêt d’un prêt mais le taux annuel effectif global (TAEG), qui prend en compte le coût total d’un crédit. Ce qui inclut :
- Le taux d’intérêt ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de courtage ;
- L’assurance emprunteur ;
- Les frais de garantie.
👉 Comment est-il calculé ?
| 💡 Il n’existe pas un seul taux d’usure. Les seuils varient en fonction du type de prêt, du montant emprunté et de la durée de l’emprunt. |
Les taux d’usure sont recalculés à la fin de chaque trimestre et publiés au Journal officiel pour le trimestre suivant. La Banque de France n’applique pas des formules mathématiques complexes pour fixer ces seuils : elle se contente d’ajouter 1 tiers aux taux moyens appliqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent.
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
Il sert à vous protéger ! Le taux d’usure est un garde-fou destiné à empêcher les établissements de crédit d’accorder des prêts à des taux excessifs, ce qui augmenterait sensiblement les risques d’endettement chez les emprunteurs (tout en déstabilisant l’économie).
L’article Article L341-50 du Code de la consommation rappelle que les établissements qui pratiquent un taux usuraire (excessif) risquent un emprisonnement de deux ans et/ou d’une peine d’amende de 300 000 €. On est loin d’une amende pour excès de vitesse 😉
Quels sont les taux d'usure pour un prêt immobilier en 2022 ?
Pour le troisième trimestre 2022, les taux d’usure ont été légèrement relevés pour faire face à l’augmentation continue des taux de crédits immobiliers. Même si les professionnels du crédit jugent cette hausse insuffisante, elle devrait tout de même permettre à plus de ménages d’accéder au crédit.
Voici les nouveaux taux d’usure pour les principaux types de prêts immobiliers :
| Catégorie de prêt | Taux effectifs au 2ème trimestre 2022 | Taux applicables à partir du 1er juillet 2022 |
|---|---|---|
| Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 1,95% | 2,60% |
| Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 1,95% | 2,60% |
| Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 1,93% | 2,57% |
| Prêts à taux variable | 1,84% | 2,45% |
(source : Banque de France, Taux d’usure 2022T3)
👉 Les taux d’usure vont-ils continuer à augmenter en 2022 ?
A en juger par l’évolution des taux fixes sur 20 ans, les taux d’intérêts de crédits immobiliers continuent à augmenter, ce qui pourrait provoquer une nouvelle hausse du taux d’usure au prochain trimestre.
Néanmoins, rien ne sert de céder à la panique. Les taux actuels restent encore relativement bas, et leur progression devrait se poursuivre de manière plus modérée dans les prochains mois. De plus, l’augmentation des taux d’intérêts entraîne une diminution du nombre d’acheteurs sur le marché immobilier, ce qui pourrait, au terme de l’année 2022, amener une baisse générale du prix des biens immobiliers. Ainsi, une mauvaise nouvelle peut parfois se transformer en aubaine 😊
[Evolution des taux immobiliers fixes sur 20 ans, ©️Assurly]
Comment rester en dessous du taux d'usure (et obtenir votre prêt) ?
Comme nous l’avons vu plus haut, le taux d’usure ne s’applique pas seulement au taux d’intérêt du prêt accordé, mais sur l’ensemble des coûts de votre crédit, le fameux TAEG. Si votre TAEG est supérieur au taux d’usure et que vous ne pouvez pas obtenir de prêt pour cette raison, vous avez deux solutions : 1 / pleurer sur votre sort et courir acheter 1 kg de glace à la vanille pour noyer votre chagrin ; 2/ faire baisser votre TAEG afin de ne pas dépasser le taux d’usure, obtenir votre prêt grâce à cela puis courir acheter 1 kg de glace à la vanille pour fêter ça.
[Rester en dessous du taux d’usure est une stratégie… pas si complexe !]
Voici quelques façons de limiter votre TAEG pour rester en dessous de la limite du taux d’usure :
- Négocier vos frais de dossier : leur montant varie généralement entre 500 et 2000 €. Ils ont donc un impact limité sur le TAEG, mais cela peut parfois faire la différence dans un dossier serré. N’hésitez donc pas à demander leur suppression à votre banquier.
- Faire baisser les frais de courtage : faire appel à un courtier immobilier est une excellente solution pour vous aider à constituer un dossier solide auprès des banques et obtenir les meilleurs taux d’intérêts. Mais cela a un coût : environ 1% du montant total du prêt, qui viennent alourdir le TAEG. Dans certains cas, il est possible de négocier les honoraires du courtier à la baisse, notamment si cela permet de faire passer votre TAEG en dessous du seuil d’usure. En effet, un courtier en immobilier n’est payé que si vous obtenez votre prêt, il n’a donc aucun intérêt à voir votre dossier être refusé 😉
| 💡 La raison pour laquelle les banques incluent les frais de courtage dans le calcul du TAEG est due, semble-t-il, à un flou juridique. En réalité, une analyse plus poussée des textes juridiques indique que ce type d’honoraires ne devrait pas être pris en compte dans le TAEG. |
- Choisir une assurance externe à votre banque : c’est de loin la façon la plus efficace de faire baisser votre TAEG. Grâce à la loi Lagarde, entrée en vigueur en 2010, vous êtes désormais libre de choisir librement votre assurance, sans être contraint de contracter celle de votre banque (comme c’était le cas auparavant). En passant par une assurance indépendante, vous économiserez jusqu’à 48 000 € ! Une somme qui peut faire une énorme différence sur votre TAEG, et donc faire en sorte que votre crédit vous soit accordé 😊
Conclusion
Ne rendez pas le taux d’usure responsable de tous vos maux (préférez vous en prendre à votre ex ou à votre belle-mère, ce sont des cibles intemporelles). Le seuil d’usure est avant tout destiné à vous protéger en tant que consommateur. Cependant, s’il vous empêche d’obtenir un prêt immobilier, il peut être intéressant de trouver un moyen de faire baisser votre TAEG pour passer en dessous du taux maximal. Pour cela, faites des économies sur votre assurance emprunteur ! Avec Assurly, vous réaliserez jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport à une assurance traditionnelle. Finalement, peut-être que vous pourrez vous payer le corps de ferme dont vous avez toujours rêvé 😉
Sylvain écrit sur l'assurance de prêt immobilier depuis plusieurs années maintenant. Vous souhaitez changer d'assurance ? Ses articles sauront vous éclairer et vous donner toutes les informations nécessaires sur les garanties, le TAEA, les lois, les délais ou encore la résiliation en assurance emprunteur.
