¿Qué es la liquidación de la diferencia?

¿Estás pensando en un pago de la parte? ¡No te preocupes, te lo explicamos todo de forma sencilla! Puede parecer complicado, pero una vez que lo entiendes bien, es mucho más fácil de lo que parece. Te guiamos paso a paso en este proceso, ya sea en caso de divorcio, sucesión o simplemente para poner fin a una comunidad de bienes. Sigue nuestra guía para entender cómo funciona, cómo comprar la parte de un copropietario y cuáles son los pasos clave a seguir.

Pago de la parte: definición

El pago de la parte ocurre cuando una persona desea convertirse en el único propietario de un bien inmueble que está en una comunidad de bienes. Para ello, debe abonar una cantidad de dinero, conocida como “pago de la parte”, a los otros copropietarios a cambio de sus respectivas participaciones. ¿El resultado? La persona que realiza el pago de la parte se convierte en la única propietaria del inmueble. ¡Atención! Es un acto notarial que conlleva gastos adicionales.

¿En qué casos se realiza el pago de la parte?

En caso de separación: divorcio, ruptura de pareja de hecho, fin de convivencia

La vida a veces nos lleva por caminos diferentes. Si estás en proceso de divorcio, terminando una pareja de hecho o una relación de convivencia, el pago de la parte puede ser una solución para mantener tu propiedad inmobiliaria y convertirte en el único propietario. Primero, es necesario determinar el valor del bien y formalizar el acto ante notario. Esta operación es común en casos de divorcio. Puede involucrar términos legales como la desolidarización, la liquidación del régimen económico matrimonial, o incluso una indemnización compensatoria.

En caso de sucesión

Cuando una propiedad inmobiliaria es heredada por varias personas, generalmente se mantiene en comunidad de bienes. Si uno de los herederos desea convertirse en el único propietario, se puede considerar el pago de la parte. El primer paso es estimar el valor actual del bien inmobiliario y luego formalizar el procedimiento ante notario. Es un método común para gestionar esta operación en casos de sucesión, ayudando a evitar conflictos familiares. También puede aplicarse cuando un heredero desea comprar las participaciones de los demás herederos para obtener la propiedad total.

Para salir de una comunidad de bienes

Si varios co-propietarios poseen un bien inmueble en comunidad de bienes y la situación se vuelve complicada, el pago de la parte es una opción que permite a uno de los copropietarios comprar las participaciones de los demás para convertirse en propietario único. Esto permite resolver una comunidad de bienes, a menudo después de un acuerdo amistoso o de un procedimiento más formal ante notario.

Para realizar una partición de bienes

En el contexto familiar, es posible realizar un pago de la parte para efectuar una partición de bienes. Esto permite distribuir de manera equitativa una propiedad inmobiliaria entre los herederos mientras se facilita el proceso. También se puede utilizar para evitar conflictos familiares, permitiendo que un heredero o conviviente se convierta en propietario de un bien en comunidad de bienes.

¿Cómo se realiza el pago de la parte?

Cedes tu parte de la propiedad inmobiliaria

Si eres quien vende sus participaciones, recibirás una compensación económica determinada en función del valor del bien. ¡Esa es la famosa “pago de la parte”! Este proceso puede llevarse a cabo mediante licitación, acuerdo mutuo o mediante una cesión de la deuda hipotecaria si existe un préstamo asociado al bien.

Compras el pago de la parte de otro copropietario

Como comprador, deberás abonar la compensación económica a los demás copropietarios para convertirte en el único titular del bien. A menudo, es necesario recurrir a un préstamo hipotecario para financiar este pago de la parte. El préstamo puede ser hipotecario, por consolidación de deudas o incluso mediante un préstamo personal para reducir la tasa de endeudamiento.

Comunidad de bienes: ¿cómo se realiza el pago de la parte?

El pago de la parte permite poner fin a una comunidad de bienes. Esto implica calcular la compensación, obtener el acuerdo de los demás copropietarios y formalizar el acto ante notario. El cálculo también puede tener en cuenta las posibles plusvalías generadas por el bien, así como los honorarios notariales y los créditos existentes.

¿Cuáles son los honorarios notariales a tener en cuenta en un pago de la parte?

Honorarios notariales

Los honorarios notariales suelen representar alrededor del 7 al 8 % del valor total de la compensación económica. Esto incluye los honorarios del notario, los impuestos de transmisión o los impuestos de sucesiones y donaciones en caso de que sea una sucesión, los trámites administrativos y la contribución de seguridad inmobiliaria.

¿Quién paga los honorarios notariales?

En caso de divorcio, estos honorarios suelen ser compartidos entre las partes. En una sucesión, quien compra la participación es quien asume el coste de los honorarios notariales.

El impuesto de sucesiones y donaciones

Este es un impuesto específico que se aplica cuando se formaliza la partición del bien, especialmente en casos de sucesiones. Este impuesto suele ser un porcentaje del valor total del bien y varía según la legislación regional.

Posibles penalizaciones por reembolso anticipado

Si tienes un préstamo hipotecario pendiente, el pago de la parte puede generar gastos adicionales por reembolso anticipado. Por lo tanto, es fundamental revisar las cláusulas de tu contrato hipotecario para evitar sorpresas.

¿Cómo calcular el importe de la compensación?

Para estimar el valor de la compensación (soulte), hay que tener en cuenta el valor actual del inmueble, calculado por un tasador profesional o notario, y restar cualquier deuda pendiente. Aquí tienes una fórmula habitual:

Importe de la compensación = (Valor actual del inmueble – Hipoteca pendiente) / Número de copropietarios.

Compensación en caso de divorcio

En caso de divorcio, es importante determinar el valor de mercado del inmueble. Este valor se reparte en función del régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes, etc.). Si existe una hipoteca, puede ser necesario solicitar una desvinculación financiera. La compensación se calcula entonces en base al valor neto del bien, tras deducir la deuda pendiente.

Compensación en caso de herencia

Durante una sucesión, el importe de la compensación se calcula dividiendo el valor del inmueble entre los herederos. Esta operación permite que uno de ellos compre las partes de los demás y se convierta en único propietario.

Compensación con una hipoteca activa

Si existe una hipoteca en curso, será necesario obtener la aprobación del banco o realizar una subrogación o reunificación de deudas. Esto permite ajustar el nuevo préstamo al importe de la compensación que debe pagarse.

¿Quién fija el importe de la compensación?

El importe de la compensación puede fijarse de mutuo acuerdo entre las partes, o mediante una valoración independiente si hay desacuerdo. El notario formaliza después el acto de partición en escritura pública.

¿Cómo financiar una compensación (pago de la parte)?

La financiación puede realizarse mediante un préstamo hipotecario, una subrogación o un préstamo personal, dependiendo del importe necesario y de la situación financiera del comprador. Se recomienda consultar con un asesor financiero, notario o bróker hipotecario para obtener las mejores condiciones posibles.

Ventajas de reunificar deudas para financiar una compensación

La reunificación de deudas (reagrupamiento de créditos) permite simplificar los pagos mensuales, agrupando todos los préstamos en uno solo. Esta solución reduce la carga financiera mensual y puede ser ideal para financiar una compensación sin desestabilizar el presupuesto familiar.

Reagrupación de deudas y compensación económica: ¿cómo funciona?

La reagrupación de deudas consiste en unir varios préstamos en uno solo, con el objetivo de reducir la cuota mensual y simplificar la gestión financiera.

En caso de pago de compensación (por divorcio, herencia o disolución de copropiedad), es posible combinar esta reagrupación con un nuevo préstamo hipotecario para facilitar el financiamiento del importe a abonar a los demás copropietarios.

¿Qué pasa con el seguro hipotecario en caso de una compensación económica?

Al realizar una compensación económica (pago de la parte de un copropietario), es fundamental revisar las condiciones de tu seguro hipotecario. En caso de desvinculación de la deuda o de contratación de un nuevo préstamo, puede ser necesario modificar o contratar un nuevo seguro adaptado a la nueva situación.

Si ya tienes un crédito hipotecario vigente, el importe de la compensación se suma al capital pendiente, lo que puede incrementar significativamente el coste total de la operación. Sin embargo, esta situación también representa una oportunidad para ahorrar en el seguro hipotecario, optimizando la cobertura y reduciendo la prima mensual.

Cambia de seguro y ahorra en tu hipoteca

En España, tienes el derecho a contratar el seguro de vida vinculado a tu hipoteca con la entidad que prefieras, sin estar obligado a aceptarlo con tu banco. Además, puedes cambiar de seguro al renovar tu préstamo o al realizar una subrogación, y así acceder a ofertas más competitivas y personalizadas. Hoy en día, hay aseguradoras digitales y corredores especializados que te ayudan en todo el proceso para que ahorres sin complicaciones.