4 consejos para asegurar tu inversión inmobiliaria

¿Enhorabuena, es usted el feliz propietario de un inmueble y desea alquilarlo? A continuación le ofrecemos algunos consejos que debe tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables y garantizar la seguridad de su inversión inmobiliaria.

Elegir bien al inquilino

Para garantizar la seguridad de su inversión inmobiliaria, el primer paso es elegir bien al inquilino. Para ello, durante las visitas hay que asegurarse de que sea solvente, es decir, que pueda pagar el alquiler. Para comprobar que el inquilino cumple este requisito, el propietario debe solicitarle algunos documentos justificativos que acrediten su situación. Es fácil encontrar la lista de estos documentos en Internet, pero hay que asegurarse de que el expediente del inquilino esté completo. Gracias a las nóminas, por ejemplo, se puede comprobar si el inquilino parece capaz de pagar el importe del alquiler cada mes. Pero la solvencia no es el único criterio a tener en cuenta. Es evidente que el inquilino debe ser una persona fiable, honesta y seria para no tener sorpresas desagradables (deterioro de la vivienda, problemas con los vecinos, etc.). Por lo tanto, también hay que confiar en el instinto y elegir un inquilino con el que se pueda llevar bien para evitar conflictos y que la relación entre el propietario y el inquilino sea lo mejor posible durante toda la duración del contrato de alquiler.

Verificar el expediente del inquilino

Después de elegir al inquilino, el siguiente paso es verificar su expediente. Como se ha mencionado anteriormente, el expediente del inquilino es lo que en gran medida le permitirá tomar una decisión, y los inquilinos lo saben. Por eso, cada vez más inquilinos falsifican su expediente y modifican sus documentos justificativos para hacerlo más atractivo. Hoy en día es muy fácil modificar documentos con todas las herramientas y programas informáticos disponibles, y a veces es difícil distinguir lo verdadero de lo falso a simple vista. Sin embargo, existen trucos para verificar algunos documentos justificativos, como fijarse en el número de la seguridad social que aparece en la nómina, ponerse en contacto con el empleador del inquilino o comparar los ingresos acumulados. Pero, lamentablemente, muchos expedientes pasan esta verificación, por lo que siempre es mejor utilizar programas informáticos especializados para detectar estos fraudes.

Protegerse contra los impagos de alquiler

• La fianza personal

Ventajas: Afortunadamente, para garantizar el pago del alquiler, el propietario dispone de varias opciones, entre las que se encuentra la fianza personal, que le permite protegerse gratuitamente contra el riesgo de impago. La fianza es una persona que se compromete a garantizar el cumplimiento de una obligación en caso de que el inquilino no la cumpla. En caso de impago por parte del inquilino, por ejemplo, el propietario podrá recurrir al fiador para exigirle el reembolso. Se distinguen dos tipos de fiadores: el fiador simple y el fiador solidario. Si el propietario solicita un fiador simple a su inquilino, en caso de impago deberá exigir primero al inquilino el pago de sus deudas, es decir, no podrá recurrir directamente al fiador. La fianza solidaria suele preferirse a la fianza simple, ya que el propietario puede recurrir a ella desde el primer impago para solicitar el reembolso. El reembolso es, por lo tanto, más rápido, ya que no es necesario iniciar un procedimiento contra el inquilino en primera instancia.

Las desventajas: la fianza personal suele ser difícil de conseguir y no siempre es fiable, ya que una persona física siempre puede incumplir sus obligaciones (accidentes fortuitos, mala fe, etc.). Además, muchos inquilinos presentan documentos falsos y afirman tener un fiador que, en realidad, no está al corriente de la situación. En estos casos, hay muy pocas posibilidades de recuperar el dinero en caso de impago. En algunos casos, el propietario ni siquiera podrá solicitar una fianza a su inquilino, especialmente si ya ha contratado un seguro de impago de alquileres (salvo que el inquilino sea estudiante) o si se trata de una persona jurídica.

• El seguro de impago de alquileres:

Otra alternativa más segura que la fianza personal para protegerse de los impagos de alquiler es la garantía de impago de alquiler (GLI). El principio es sencillo, ya que la GLI funciona como un seguro que reembolsa al propietario si el inquilino no paga el alquiler. Existen varios tipos de GLI, entre los que se encuentran las GLI «tradicionales», ofrecidas por grandes aseguradoras como AXA, La Maif, etc., cuyo coste corre a cargo del propietario. El propietario paga una cuota mensual que ronda el 3 % del importe del alquiler a la aseguradora para beneficiarse de un reembolso en caso de impago. Además de reembolsar al propietario, las GLI tradicionales comprueban previamente el expediente del inquilino para evaluar el riesgo y estimar si pueden o no avalar al inquilino. Este último punto presenta ventajas (ya que el propietario no tiene que verificar cada documento justificativo del inquilino, ya que la aseguradora se encarga de ello con un software específico), pero también inconvenientes, ya que los criterios de las GLI tradicionales suelen ser bastante estrictos y no aceptan todos los perfiles de inquilinos (por lo que existe el riesgo de perder un perfil muy bueno solo por ser atípico).

Además de los GLI tradicionales, están apareciendo nuevos actores en el mercado: los GLI de nueva generación, ofrecidos por startups como Cautioneo. La principal diferencia es que son gratuitos para el propietario, ya que la cuota la paga el inquilino, que paga para que la entidad se haga garante de su expediente. De este modo, el propietario está asegurado en caso de impago del alquiler y se le reembolsa sin carencia ni franquicia y sin pagar nada. Además, todos los perfiles de inquilinos pueden optar a esta garantía, ya que los criterios de elegibilidad se han diseñado para que el mayor número posible de personas puedan acceder al alquiler y para que el propietario no pierda una oportunidad única.

Cómo redactar correctamente un contrato de alquiler

¿Por fin ha encontrado al inquilino ideal para su vivienda y ha elegido la mejor solución para garantizar el pago del alquiler? Es hora de redactar el contrato de alquiler y firmar el inventario de entrada.

En caso de litigio, si el contrato no es conforme, puede quedar sin efecto y, en ese caso, usted perderá todos sus derechos como propietario inversor…

A continuación le ofrecemos algunos consejos para asegurarse de redactar un contrato conforme:

• Asegúrate de que los datos personales de todas las partes sean correctos (nombre, apellidos, fecha y lugar de nacimiento). Un error ortográfico o un descuido pueden ocurrir fácilmente y tener importantes repercusiones en caso de litigio.
• ¿Alquilas a una pareja o para un piso compartido? Es imprescindible incluir una cláusula de solidaridad en tu contrato de alquiler. Si uno de los inquilinos o compañeros de piso abandona la vivienda, esta cláusula le garantiza que seguirá siendo responsable del pago del alquiler durante los 6 meses siguientes a su marcha, lo que le da tiempo para encontrar un nuevo inquilino.
• No olvide las firmas en cada una de las páginas: todas las partes (el o los inquilinos y usted mismo) deben firmar cada página del contrato de alquiler. Por supuesto, el contrato debe estar fechado y firmado al final del documento.
• ¡Elija la seguridad y opte por la firma electrónica! Nada más sencillo, puede recurrir a Yousign o Docusign, soluciones 100 % online que le permiten firmar electrónicamente sus documentos, sin sorpresas desagradables 😉

Como habrá comprendido, invertir en inmuebles no está exento de riesgos cuando se trata de inversiones inmobiliarias, pero con estos consejos en mente, podrá evitar inconvenientes y garantizar el pago de los alquileres durante toda la duración del contrato.

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