Capital pendiente de un préstamo hipotecario: ¿qué es y cómo se calcula?

Entender cómo funciona el capital pendiente de tu hipoteca es clave. Ya sea que estés considerando una amortización anticipada, un cambio de seguro hipotecario o incluso una subrogación de hipoteca, conocer el importe pendiente de pago te permite tomar decisiones informadas y optimizar tu préstamo según tu situación financiera.

Lo esencial del capital pendiente en 5 preguntas clave

¿Qué es el capital pendiente de una hipoteca?
Es el importe total que aún debes al banco de tu préstamo hipotecario.

¿Cuál es la diferencia entre “capital pendiente” y “importe pendiente”?
Generalmente, ambos términos se utilizan como sinónimos. Sin embargo, en algunos contextos, el capital pendiente se refiere exclusivamente a la cantidad prestada que aún no se ha devuelto, mientras que el importe pendiente puede incluir también los intereses y otros gastos (seguros, comisiones…).

¿Cómo se calcula el capital pendiente de una hipoteca?
Puedes consultarlo en el cuadro de amortización que te proporciona tu banco al firmar el préstamo. También puedes calcularlo restando la cantidad que ya has devuelto del importe total solicitado.

¿Para qué sirve conocer el capital pendiente?
Es fundamental si estás pensando en amortizar anticipadamente o hacer una subrogación. Las comisiones por amortización anticipada se calculan a partir del capital pendiente, por lo que conocer esta cifra te permite valorar si la operación compensa.

¿Si cambio de seguro de vida vinculado a la hipoteca, la prima se basa en el capital inicial o en el capital pendiente?
Depende de la aseguradora. Algunas calculan la prima sobre el capital inicial, otras sobre el capital pendiente. Lo mejor es solicitar un presupuesto personalizado.

¿Qué es el capital pendiente de una hipoteca?

El capital pendiente (también llamado “capital vivo”) es la cantidad que todavía tienes que devolver al banco para saldar tu hipoteca. Este importe disminuye con cada mensualidad pagada: al principio, pagas más intereses que capital, pero con el tiempo la proporción se invierte.

El importe pendiente puede incluir:

• Capital pendiente: parte del préstamo que aún no has devuelto.

• Intereses pendientes: calculados sobre el capital pendiente y según el tipo de interés del préstamo (fijo o variable).

• Coste del seguro vinculado: si tienes un seguro de vida o de hogar obligatorio vinculado a la hipoteca, sus primas también pueden incluirse en el importe global.

¿Cómo calcular el capital pendiente?

Tu entidad financiera debe proporcionarte un cuadro de amortización al firmar la hipoteca. En él figuran todas las cuotas con detalle de lo que pagas en capital e intereses. En España, esto está regulado por la Ley 5/2019, que obliga a los bancos a entregar esta información.

Si prefieres calcularlo tú mismo, puedes usar esta fórmula:

Capital pendiente = Importe total del préstamo – Suma de capital ya devuelto

Ejemplo:
María ha pedido una hipoteca de 180.000 € a 25 años con un interés fijo del 2,8%. Tras 2 años ha amortizado 12.300 € de capital.
Su capital pendiente sería entonces:

180.000 € – 12.300 € = 167.700 €

A este importe habría que añadir los intereses que aún quedan por pagar y el coste del seguro (si se incluye en la cuota).

El cuadro de amortización: herramienta esencial del hipotecado

El cuadro de amortización es un documento fundamental. En él puedes ver, mes a mes, cómo se distribuyen tus pagos entre capital, intereses y seguros.

Aunque el banco te lo entrega al principio, puedes crear tu propio cuadro o utilizar simuladores online como los de:

• Banco de España

• Organismos como la OCU o Idealista

Recuerda que este cuadro solo es definitivo en préstamos a tipo fijo. En hipotecas a tipo variable, el cuadro se actualiza cada vez que cambia el índice de referencia (como el Euríbor), lo que hace que el importe pendiente y las cuotas puedan variar.

¿Por qué es importante conocer tu capital pendiente?

Conocer el capital pendiente de tu hipoteca te será muy útil en situaciones como estas:

1. Amortización anticipada

Si recibes una herencia o bonificación y quieres adelantar pagos o cancelar el préstamo, debes tener en cuenta las comisiones por amortización anticipada (si las hay).

En España, estas comisiones están reguladas y no pueden superar:

• 0,15% si la amortización es en los primeros 5 años (hipoteca fija)

• 0,25% si es en los primeros 3 años (hipoteca variable)

Conocer tu capital pendiente te permite calcular con precisión las comisiones y valorar si te compensa amortizar.

2. Subrogación o cambio de banco

Si los tipos de interés han bajado y tu banco no quiere renegociar tu préstamo, puedes hacer una subrogación hipotecaria, es decir, trasladar la deuda a otra entidad con mejores condiciones.

Pero ¡ojo! Esta operación también se considera una amortización anticipada, por lo que puede implicar comisiones. De ahí la importancia de comparar los ahorros por cambio de interés con los costes del cambio de entidad.

3. Cambio de seguro de vida vinculado

Gracias a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, puedes cambiar de seguro de vida vinculado a tu hipoteca en cualquier momento, siempre que ofrezcas una cobertura equivalente. Si el nuevo seguro calcula su prima sobre el capital pendiente (en lugar del inicial), puede resultar mucho más económico.

Conocer tu capital pendiente es esencial para tomar decisiones inteligentes con tu hipoteca. Ya sea para negociar un mejor seguro, adelantar pagos o cambiar de banco, esta información te ayuda a ahorrar dinero y planificar tu futuro financiero con más tranquilidad.