¿Vale la pena invertir en una vivienda con baja eficiencia energética?

La noticia ha generado controversia, pero podría acelerar la transición energética del parque inmobiliario español. A partir de 2030, las viviendas más ineficientes energéticamente estarán restringidas para su venta o alquiler. Esta medida podría alterar significativamente el mercado inmobiliario. Como comprador, ¿hay una oportunidad que aprovechar? La respuesta en este artículo.

¿Qué es una vivienda con baja eficiencia energética?

En España, existe una herramienta para estimar el rendimiento energético de una vivienda: el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Tras evaluar el consumo energético del inmueble y su impacto en las emisiones de gases de efecto invernadero, se le asigna una calificación que va de la A a la G.

Las viviendas con baja eficiencia energética son aquellas clasificadas como F o G. Este apodo no es casualidad: debido a su deficiente aislamiento, estas viviendas permiten la fuga de calor, lo que aumenta el consumo energético de sus ocupantes (y su factura mensual), además de incrementar la huella de carbono.

Además, los ocupantes de estas viviendas tienen más dificultades para mantener una temperatura confortable durante el verano, lo que incrementa la necesidad de climatización o ventilación, acentuando así el consumo energético. También se observa una mayor acumulación de humedad en estas viviendas.

Nuevo método para calcular el certificado de eficiencia energética

Hasta 2021, el certificado de eficiencia energética se basaba en el análisis de las facturas energéticas de los inquilinos. Este sistema fue criticado por su falta de fiabilidad y porque las viviendas vacías no podían ser clasificadas.

Desde el 1 de julio de 2021, se implementaron nuevas normas. El CEE ahora se basa en las características físicas de la vivienda, como el aislamiento, el sistema de calefacción utilizado, la calidad del edificio, etc.

Otra novedad importante es que el CEE ha dejado de ser meramente informativo para convertirse en vinculante. Concretamente, esto significa que el propietario es ahora legalmente responsable de la fiabilidad del certificado emitido. En caso contrario, el inquilino podría emprender acciones legales.

Normativa sobre eficiencia energética: nuevas reglas para propietarios

La Directiva Europea sobre Eficiencia Energética establece que, a partir del 1 de enero de 2030, todas las viviendas que se vendan o alquilen deben tener una calificación energética mínima de E. Esta exigencia se incrementará a una calificación mínima de D para 2033.

El objetivo es mejorar el rendimiento energético de los edificios en España, obligando a los propietarios a renovar las viviendas más ineficientes.

Restricciones para la venta y alquiler

Las viviendas con baja eficiencia energética pronto no podrán ser vendidas o alquiladas. La prohibición se implementará progresivamente a partir de 2030 según el siguiente calendario:

• 1 de enero de 2030: todas las viviendas deben tener una calificación mínima de E.

• 1 de enero de 2033: todas las viviendas deben tener una calificación mínima de D.

Por lo tanto, si planeas adquirir una vivienda con baja eficiencia energética, asegúrate de revisar este calendario antes de tomar una decisión.

Congelación de alquileres

Aunque actualmente no existe una medida específica en España que prohíba aumentar el alquiler de viviendas con baja eficiencia energética, se espera que las futuras regulaciones incluyan restricciones similares para incentivar la rehabilitación energética.

¿Qué consecuencias tiene en los precios inmobiliarios?

La normativa sobre eficiencia energética afecta a un gran número de viviendas en España, que podrían ser restringidas para la venta o alquiler a partir de 2030, lo que podría afectar la rentabilidad en caso de inversión inmobiliaria.

Se ha observado un aumento en la venta de viviendas con baja eficiencia energética desde la promulgación de la normativa, probablemente por parte de propietarios que no pueden financiar las obras de rehabilitación y temen una depreciación rápida del valor de su inmueble.

Se estima que la diferencia de valor entre una vivienda con calificación A y una con baja eficiencia energética podría alcanzar entre un 15% y un 20%. Esta depreciación sería más pronunciada en zonas rurales, donde el mercado es menos competitivo, que en las ciudades.

¿Es una buena idea invertir en una vivienda con baja eficiencia energética?

Ahora que conoces los detalles de la normativa sobre eficiencia energética y sus consecuencias en la compra de viviendas con baja eficiencia energética, ¿deberías evitar este tipo de inversión o representa una buena oportunidad?

Mayor poder de negociación en la compra

Los propietarios de viviendas con baja eficiencia energética que buscan vender su inmueble son conscientes de que las nuevas regulaciones los obligarán a hacer concesiones. Puedes utilizar este argumento para negociar una reducción en el precio de venta.

Ten en cuenta que será más difícil negociar el precio si la vivienda se encuentra en una zona de alta demanda (por ejemplo, Madrid), pero tendrás más margen de negociación si la vivienda está clasificada como G, especialmente si su consumo anual de energía final supera los 450 kWh/m².

Obras de rehabilitación a considerar

Si decides comprar una vivienda con baja eficiencia energética para luego alquilarla, deberás realizar obras de rehabilitación para mejorar su rendimiento energético. Las obras pueden incluir:

• Aislamiento de techos;

• Aislamiento de paredes;

• Instalación de ventanas de doble acristalamiento;

• Cambio del sistema de calefacción.

El coste total de estas obras dependerá de la magnitud de las reformas necesarias. Se estima que oscila entre 200 € y 450 € por m².

El gobierno español ha previsto ayudas financieras para apoyar a los propietarios en su transición energética. Programas como el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), financiado por los fondos NextGenerationEU, ofrecen subvenciones para la rehabilitación energética de viviendas.

Para conocer las ayudas disponibles, puedes consultar el sitio web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

¿Financiar las obras de rehabilitación mediante seguros?

Si estás decidido a invertir en una vivienda con baja eficiencia energética pero careces de fondos para financiar las obras de rehabilitación, existen opciones como las hipotecas verdes.

Estas hipotecas ofrecen condiciones favorables para la compra o rehabilitación de viviendas energéticamente eficientes, con tasas de interés más bajas que las hipotecas tradicionales. La calificación energética del inmueble influye en el interés: cuanto mejor calificada, menor es el tipo de interés.

Actualmente, bancos españoles como Triodos Bank, BBVA, Liberbank, Banco Mediolanum y Cajamar ofrecen hipotecas verdes.

Al aprovechar estas opciones, podrías financiar una parte significativa de tus obras de rehabilitación.