Garantizar tu préstamo con una hipoteca

Un mensaje especial para los fans del Monopoly: si en la partida acabas hipotecando tu propiedad, probablemente ya estés perdiendo (y sí, es el momento de acusar a los demás de hacer trampas). Pero en la vida real, la hipoteca es simplemente una de las garantías más comunes para obtener un préstamo inmobiliario. Veamos cómo funciona este mecanismo en España.

¿Qué es una hipoteca?

Para poder conceder un préstamo hipotecario, los bancos en España exigen una o varias garantías, que les permitan protegerse frente al riesgo de impago. Una de las más comunes es la hipoteca. La hipoteca consiste en constituir un derecho real sobre un bien inmueble, normalmente la vivienda financiada, a favor del banco. Esto significa que, en caso de impago, la entidad financiera tiene derecho a iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, embargar el inmueble y venderlo judicialmente para recuperar el dinero prestado.

¿Cómo funciona la hipoteca?

La garantía hipotecaria es una medida de seguridad para los bancos que conceden préstamos inmobiliarios. La hipoteca les otorga un derecho de ejecución sobre el inmueble en caso de impago por parte del prestatario. Si se produce dicho impago, el banco puede solicitar la ejecución hipotecaria, lo que lleva a una subasta judicial del inmueble, y los fondos obtenidos se destinan a saldar la deuda pendiente.

En general, el importe del préstamo hipotecario oscila entre el 50 % y el 80 % del valor tasado del inmueble, aunque puede llegar hasta el 90 % o incluso el 100 % en casos excepcionales y bien justificados (por ejemplo, en hipotecas para jóvenes con aval).

La hipoteca debe formalizarse ante notario y registrarse en el Registro de la Propiedad. No debe confundirse con una hipoteca judicial, que es impuesta por decisión de un juez tras un litigio.

Una hipoteca está vigente durante todo el periodo de amortización del préstamo. Aunque hayas terminado de pagar, el registro hipotecario puede mantenerse activo hasta un año más, salvo que se solicite su cancelación registral. Mientras se respeten los pagos, puedes disfrutar plenamente del uso y propiedad de tu vivienda.

Hipoteca: ¿qué gastos hay que prever?

Constituir una hipoteca en España requiere un acto notarial y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que implica una serie de gastos a tener en cuenta. Estos representan aproximadamente entre el 1 % y el 2 % del importe total del préstamo hipotecario.

Los principales costes asociados son:

• Gastos de notaría: honorarios del notario por redactar y autorizar la escritura de hipoteca.

• Gastos de registro: inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

• Gestoría (si la intervención de una gestoría es necesaria).

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto ha sido asumido desde 2019 por el banco, según establece la legislación vigente.

Además, el coste total puede variar en función del tipo de inmueble (obra nueva, segunda mano, terreno) y su ubicación geográfica (la tasación y los costes notariales pueden cambiar ligeramente entre comunidades autónomas).

Para conocer el importe aproximado de los gastos de constitución de una hipoteca, existen simuladores online ofrecidos por portales especializados como Idealista, Rankia, o los propios bancos (CaixaBank, BBVA, etc.).

Ventajas de la hipoteca

La hipoteca es considerada por los bancos como una garantía sólida y segura, lo que facilita en muchos casos la concesión de un préstamo hipotecario, especialmente cuando el perfil del solicitante presenta ciertos riesgos (situación financiera inestable, personas mayores, trabajadores autónomos…).

Además, los préstamos hipotecarios en España permiten la amortización anticipada, ya sea total o parcial. En muchos casos, esta amortización puede hacerse sin comisión, o con un coste muy bajo (la ley limita las comisiones de cancelación anticipada, especialmente en hipotecas a tipo variable).

Por último, la duración de una hipoteca puede alcanzar hasta los 30 años, e incluso más en casos excepcionales. Esto permite reducir el importe de las cuotas mensuales y hacer el préstamo más accesible para ciertos perfiles.

Inconvenientes de la hipoteca

El principal inconveniente de la hipoteca es su coste inicial: no es gratuita. Por ejemplo, si solicitas un préstamo de 200.000 €, tendrás que prever alrededor de 3.000 € en gastos notariales, registrales y de gestión al inicio del préstamo para formalizar la hipoteca.

Además, si decides hacer una cancelación anticipada del préstamo o realizar una subrogación o reunificación de deuda, deberás tener en cuenta el coste de la cancelación registral de la hipoteca, conocida como “levantamiento de hipoteca”. Aunque el préstamo esté pagado, esta gestión legal y administrativa también genera gastos.

Por último, conviene no olvidar el compromiso que implica una hipoteca: en caso de impago, el banco tiene derecho a ejecutar el préstamo y embargar tu vivienda para venderla en subasta judicial. Es fundamental valorar bien tu capacidad de pago antes de firmar.

¿Qué alternativas existen a la hipoteca?

En España, la hipoteca no es la única forma de garantizar un préstamo inmobiliario, aunque sí es la más común. Existen algunas alternativas, aunque se aplican en contextos más específicos o menos frecuentes. Las principales son:

➤ El aval personal

Un aval consiste en que una tercera persona se compromete a pagar el préstamo si el titular no puede hacerlo. Este avalista (avalista solidario) responde con todos sus bienes presentes y futuros, lo que implica un alto nivel de responsabilidad. Aunque no hay sociedades de garantía como Crédit Logement en Francia, es posible que un familiar o allegado actúe como garante.

➤ El aval bancario

En algunos casos, una entidad financiera externa puede emitir un aval bancario en favor del banco que concede el préstamo. Este tipo de garantía es más común en operaciones comerciales o empresariales que en hipotecas particulares.

➤ El pignoramiento (prenda sin desplazamiento)

Es el equivalente español del nantissement francés. En lugar de garantizar el préstamo con el propio inmueble, se garantiza con un activo financiero del prestatario: cuentas de ahorro, fondos de inversión, seguros de vida, acciones, etc.
En caso de impago, el banco podrá ejecutar ese activo y recuperar el importe correspondiente.

Pasos para obtener una hipoteca en España

Antes de conceder una hipoteca, el banco debe estudiar y aprobar tu solicitud. Para ello, analizará tu perfil financiero y calculará lo que se conoce como el “Loan to Value” (LTV), o ratio préstamo/valor. Este ratio determina qué porcentaje del valor del inmueble puedes financiar mediante la hipoteca.

¿Qué ratio LTV exigen los bancos?

Por lo general, las entidades bancarias españolas aceptan un LTV de entre el 70 % y el 80 % del valor de tasación del inmueble. Esto significa que si el valor del inmueble es de 300.000 €, la hipoteca no podrá superar los 210.000 € à 240.000 €, según el banco.

Ejemplo:

Quieres solicitar una hipoteca de 200.000 € para un inmueble tasado en 300.000 €.

Cálculo del LTV:
LTV = (200.000 ÷ 300.000) × 100 = 66,7 %

→ Este LTV es aceptable, por lo que tu solicitud podría ser aprobada, si cumples los demás criterios (ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento, etc.).

Etapas del proceso hipotecario

1. Presentación de la solicitud: el banco analiza tu capacidad económica, ingresos, situación laboral, historial crediticio y ratio LTV.

2. Tasación del inmueble: debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada, y servirá como base para calcular el LTV.

3. Aprobación del préstamo: si cumples los requisitos, el banco te enviará una oferta vinculante (FEIN) que incluye todos los detalles: tipo de interés, plazo, comisiones, condiciones, etc.

4. Firma ante notario: si aceptas las condiciones, el préstamo se formaliza mediante escritura pública ante notario, como exige la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en España.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: tras la firma, el notario se encarga de registrar la hipoteca a nombre del banco como garantía real.

En caso de hipoteca, ¿es obligatorio contratar un seguro de vida vinculado al préstamo?

El seguro de vida o seguro de protección de pagos es una garantía distinta de la hipoteca y tiene otro objetivo: proteger al prestatario si ocurre un evento grave que le impida seguir pagando la hipoteca (fallecimiento, invalidez permanente, incapacidad temporal, desempleo…).

Aunque no es obligatorio por ley en España, la mayoría de los bancos exigen contratarlo como condición para conceder el préstamo, especialmente en hipotecas a largo plazo o de importes elevados. Este seguro actúa como una red de seguridad tanto para el banco como para el cliente, garantizando el pago de la deuda en caso de imprevistos.

Importante:
El coste del seguro puede llegar a representar hasta el 30 % del coste total del préstamo, lo que incrementa el TAE (Tasa Anual Equivalente) y, por tanto, aumenta tu nivel de endeudamiento.

Buena noticia: no estás obligado a contratar el seguro del propio banco.

Desde la Ley 5/2019, tienes derecho a elegir libremente tu compañía de seguros (lo que se llama “libre elección del asegurador”), siempre que la cobertura ofrecida sea equivalente a la exigida por el banco.

Por ejemplo, aseguradoras como Assurly permiten contratar un seguro de vida vinculado al préstamo de forma 100 % digital, con importantes ahorros (hasta 48.000 € menos) frente al seguro del banco, sin comprometer las garantías.

Y además, ¡nos encargamos de todos los trámites por ti!

Lo esencial que debes recordar

• En el marco de un préstamo hipotecario, la hipoteca es una garantía real que otorga al banco el derecho de ejecutar el inmueble y venderlo en subasta judicial si el prestatario deja de pagar.

• La hipoteca tiene un coste inicial: los gastos notariales, registrales y de gestoría suelen representar entre el 1 % y el 2 % del importe del préstamo.

• Aunque la hipoteca es una vía de financiación habitual y accesible en España, conlleva riesgos importantes, como la posible pérdida de tu vivienda en caso de impago.

• Existen otras formas de garantizar un préstamo, aunque menos utilizadas: el aval personal, el aval bancario o el pignoramiento de activos financieros (equivalente al “nantissement” francés). En España, no existe una figura exactamente equivalente al privilège de prêteur de deniers (PPD) francés.