¡Enhorabuena! Has encontrado el tesoro perfecto para invertir en ladrillo. Pero antes de lanzarte a la aventura, necesitas saber dónde comprar en 2025 y cómo asegurarte de que tu operación sea realmente rentable.
¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
La rentabilidad es el primer dato que debes calcular. En España, como en Francia, se distinguen dos tipos:
- Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra con gastos incluidos) x 100
- Rentabilidad neta = [(Alquiler anual – gastos anuales) / Precio de compra con gastos incluidos] x 100
Ejemplo: compraste un piso por 190.000 € (gastos incluidos) y lo alquilas por 900 € al mes. Tu rentabilidad bruta es [(900 x 12) / 190.000] x 100 = 5,68 %. Si los gastos anuales son 2.200 €, la rentabilidad neta baja a 4,52 %.
¿Qué criterios seguir para invertir con rentabilidad?
1. Demanda de alquiler
Evita zonas donde haya riesgo de vacío de alquiler. Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla tienen buena demanda. También otras ciudades como Zaragoza o Murcia ofrecen un equilibrio entre demanda y rentabilidad.
Consejo: consulta portales como Idealista o Fotocasa para analizar la presión de demanda en cada zona.
2. Presión de compra
Compra donde sea fácil vender en el futuro. Una zona con buena presión de compra aumenta el valor de reventa. Zonas urbanas en expansión o bien comunicadas son clave.
3. Evolución del mercado inmobiliario
Factores a considerar:
- Dinamismo económico (empleo, crecimiento, turismo)
- Infraestructuras y movilidad
- Calidad de vida
- Presencia de universidades o centros educativos
- Proyectos urbanos futuros
Consulta planes urbanísticos municipales antes de comprar.
¿Conviene invertir lejos de casa?
Invertir cerca facilita la gestión (reparaciones, visitas, reuniones de comunidad). Pero limitarte a tu zona puede reducir tus oportunidades. Si vives en Madrid o Barcelona, puedes mirar hacia ciudades más rentables como Jaén, Huelva, Almería o incluso capitales medias como Valladolid o Logroño.
Usa un servicio de gestión si no puedes desplazarte con frecuencia.
¿Nuevo o de segunda mano?
Vivienda de segunda mano
- Precio más bajo
- Posibilidad de revalorizar con reformas
- Programas de ayuda a la rehabilitación (subvenciones autonómicas)
Cuidado con:
- Costes de reforma y adecuación
- Posibles derramas en comunidad
- Eficiencia energética (obligaciones futuras)
Vivienda nueva
- Mayor precio de entrada
- Menos gastos de mantenimiento en los primeros 10 años
- Gastos notariales más bajos (2–3 % frente al 7–8 % en segunda mano)
- Mejor calificación energética
Ciudades recomendadas en 2025
Según Idealista y El Economista, las ciudades con mejor equilibrio rentabilidad/demanda en 2025 son:
- Murcia
- Jaén
- Huelva
- Zaragoza
- Sevilla
- Valencia
- Valladolid
- Granada
- Logroño
Madrid y Barcelona siguen siendo estables pero con menor rentabilidad neta.
Seguros e hipoteca: no descuides el ahorro
Aunque el seguro de vida hipotecario no es obligatorio por ley, muchas entidades lo exigen. No estás obligado a contratar el del banco: puedes elegir el tuyo si ofrece coberturas equivalentes.
Elige un seguro externo (como Assurly u otras compañías digitales): puedes ahorrar hasta 30 % del coste total del crédito.
Lo esencial a recordar
- Calcula bien la rentabilidad antes de invertir
- Prioriza zonas con alta demanda y buena salida de reventa
- Compara nuevo vs. segunda mano en función de tu perfil
- Considera ciudades medianas con gran potencial
- Aprovecha la competencia entre aseguradoras para optimizar tu préstamo
Invertir en inmuebles en España sigue siendo rentable si se hace con estrategia y previsión. ¡Buena suerte!
Paco es redactor experto en seguros de préstamo, con un enfoque especial en el mercado español. Analiza los aspectos clave del crédito y acompaña a los lectores en sus decisiones financieras con claridad y precisión.
