Indemnización por desistimiento: lo que hay que saber

¿Quién no ha cambiado de opinión alguna vez? A veces basta con cambiar el pedido en el restaurante en el último momento o con decidir pintar la habitación de beige después de haber comprado 15 litros de pintura azul. Cambiar de idea, eso le pasa a todo el mundo.

El problema es que cuando se trata de una compraventa inmobiliaria, las consecuencias no son tan triviales. Si el comprador decide finalmente no firmar la venta, existe un mecanismo previsto para compensar al vendedor: la indemnización por desistimiento (en Espagne : arras penitenciales o indemnización por desistimiento unilateral).

Esta suma permite resarcir al propietario por el tiempo durante el cual su vivienda quedó “bloqueada” mientras se negociaba la venta. A continuación, te explicamos en qué consiste esta indemnización, cómo se calcula y en qué casos se aplica, según el derecho español.

¿Qué es la indemnización por desistimiento?

La indemnización por desistimiento es una cantidad que entrega el comprador al firmar un contrato de opción de compra (también llamado «precontrato» o «arras penitenciales» en España). Su finalidad es « reservar » el inmueble durante un periodo determinado, a modo de anticipo simbólico, mientras se formaliza la compraventa definitiva.

Si el comprador decide no continuar con la operación sin causa justificada, a pesar de haberse cumplido todas las condiciones pactadas (como la concesión del préstamo hipotecario, la venta de otra propiedad, o la obtención de una licencia de obra, por ejemplo), el vendedor tiene derecho a quedarse con la cantidad entregada como compensación por el tiempo en que el inmueble estuvo fuera del mercado.

¿Es obligatoria la indemnización por desistimiento?

Depende de la duración del compromiso de exclusividad (o del plazo de opción de compra, según el tipo de contrato firmado entre comprador y vendedor):

➡️ Si la duración del compromiso es inferior a 18 meses
La indemnización no es obligatoria por ley, pero puede ser pactada entre las partes. De hecho, la mayoría de los vendedores la exigen como medida de seguridad, para compensar un posible cambio de opinión del comprador.
⚠️ Eso sí: para que tenga validez legal, la indemnización debe aparecer por escrito en el contrato de arras (arras penitenciales o arras confirmatorias). Si no está especificada, no se puede reclamar.

➡️ Si el compromiso supera los 18 meses
En España, los plazos superiores a 180 días para contratos de opción de compra deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Aunque la ley no impone expresamente el pago de una indemnización más allá de este délai, en la práctica notarial y contractual se exige incluir una cantidad como garantía si el plazo de inmovilización del bien es muy largo. En esos casos, la indemnización actúa como señal obligatoria para formalizar el compromiso.

¿Cuándo debe pagarse esta indemnización?

Aunque se entrega en el momento de firmar el contrato de arras, la cantidad abonada se descuenta del precio final del inmueble si finalmente se realiza la compraventa. Por tanto, no se trata de un gasto adicional, sino de un anticipo.

En cambio, si el comprador se echa atrás sin justificación, el vendedor puede quedarse con la cantidad como compensación por el tiempo perdido y por haber retirado el inmueble del mercado.

¿Qué pasa si se incumplen las condiciones?

Los contratos de arras en España suelen incluir cláusulas suspensivas, también llamadas “condiciones resolutorias”. Si una de estas cláusulas no se cumple, el comprador puede recuperar la indemnización sin penalización. Algunos ejemplos frecuentes:

• Concesión del préstamo hipotecario: si el banco rechaza la financiación, el comprador puede desistir.

• Ausencia de cargas o deudas sobre la vivienda: si se descubre una hipoteca no informada o problemas en el Registro, se puede anular el contrato.

• Licencia de obra: si el comprador quiere reformar y la administración no concede la licencia.

• Resultado desfavorable de los informes técnicos: por ejemplo, si la inspección revela presencia de amianto, aluminosis o problemas estructurales graves.

¿Cuál es el importe de la indemnización por desistimiento?

Cuando el contrato de arras se firma por un periodo inferior a 18 meses (lo más habitual en España), el importe de la indemnización es libremente pactado entre las partes. En la práctica, suele situarse en torno al 10 % del precio de venta del inmueble.

En España, este tipo de garantía suele formalizarse mediante arras penitenciales (reguladas por el artículo 1454 del Código Civil), que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato:

• Si es el comprador quien desiste, pierde la cantidad entregada.

• Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble.

No existe un porcentaje mínimo legalmente exigido, pero los usos del sector inmobiliario fijan un estándar entre el 5 % et el 10 % del precio acordado.

¿A quién se le debe abonar la señal de reserva?

En el momento de la firma del contrato de arras o del compromiso de compraventa, la indemnización por inmovilización (equivalente a la señal) no se transfiere directamente al vendedor, como suele pensarse. Normalmente, se deposita en una cuenta de depósito gestionada por un notario o por la agencia inmobiliaria, hasta que se formalice la venta mediante escritura pública.

Sin embargo, si el comprador desiste de la operación sin que concurra ninguna de las condiciones suspensivas previstas, la cantidad será entregada al vendedor en concepto de compensación por la ruptura del compromiso.

¿Cuándo debe abonarse?

En una operación de compraventa de vivienda en España, la señal o indemnización por inmovilización se entrega generalmente en el momento de la firma del contrato de arras (arras penitenciales o arras confirmatorias, según el caso). Esta suma representa el compromiso del comprador y asegura al vendedor que el bien no será ofrecido a otro interesado.

Excepción: En el caso de compraventa sobre plano (venta de vivienda en construcción, conocida como venta en estado futuro de obra terminada o compraventa de vivienda en promoción), el pago inicial se realiza tras la obtención de la licencia de obras y debe depositarse en una cuenta especial controlada por el promotor o ante notario, cumpliendo lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

¿Cómo recuperar la señal de reserva?

Existen tres formas principales para que el comprador recupere la señal (indemnización por inmovilización) en una compraventa en España:

1. Formalización de la compraventa:
   Si se firma la escritura pública de compraventa ante notario en el plazo acordado, la señal se descuenta del precio total del inmueble. El comprador no pierde nada y la operación se realiza con normalidad.

2. Ejercer el derecho de desistimiento:
   En caso de haber firmado un contrato de arras con carácter penitencial (lo más habitual en España), el comprador puede desistir de la operación. Si se encuentra dentro de los plazos legales de desistimiento, y el contrato lo contempla, puede recuperar la señal, aunque en general, las arras penitenciales prevén que el comprador pierda la cantidad entregada si se echa atrás sin causa justificada.

3. Activar una condición suspensiva:
   Si en el contrato se ha incluido una condición suspensiva (como la no obtención del préstamo hipotecario o la denegación de una licencia de obras), y dicha condición no se cumple dentro del plazo previsto, el comprador puede desistir de la operación sin penalización y la cantidad entregada en concepto de señal debe ser devuelta.

¿Se pierde la señal si el banco rechaza la hipoteca?

No necesariamente. Si el rechazo del préstamo está previsto como condición suspensiva en el contrato de arras, el comprador no pierde la señal.

Para ello, deben cumplirse las siguientes condiciones:

• El contrato debe reflejar claramente que la operación está condicionada a la concesión de la hipoteca.

• El comprador debe acreditar haber solicitado el préstamo y presentar la denegación por escrito del banco dentro del plazo establecido.

En este caso, el contrato de arras puede rescindirse sin penalización, y el comprador tiene derecho a recuperar íntegramente la cantidad entregada como señal.

Si no se incluye esta cláusula y el comprador no puede financiar la compra, existe un riesgo real de perder la señal, salvo acuerdo entre las partes. Por eso es fundamental negociar bien el contrato y contar con asesoramiento jurídico o notarial antes de firmar.

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Lo esencial a recordar

• La indemnización por inmovilización es una especie de anticipo que el comprador entrega para que el vendedor “reserve” la vivienda durante un plazo determinado.

• Si el comprador cancela la operación fuera de las cláusulas suspensivas, el vendedor tiene derecho a conservar la indemnización como compensación.

• Entre las cláusulas suspensivas que permiten anular la compraventa sin penalización se incluyen: la obtención de una hipoteca, la concesión de una licencia de obra o un informe técnico favorable conforme a la normativa vigente.

• La indemnización por inmovilización suele oscilar entre el 5 % y el 10 % del precio de venta del inmueble.

• El comprador dispone de un derecho de desistimiento de 10 días naturales tras la firma de la promesa de compraventa, durante el cual puede anular la operación sin pagar ninguna penalización