¿Indivisión o SCI? ¿Qué elegir?

Adquirir un bien inmueble entre varios puede ser una excelente idea para concretar un proyecto de vida común. Ya sea con una pareja, un amigo o incluso un inversor conocido por casualidad, es fundamental elegir la estructura jurídica adecuada: ¿copropiedad o sociedad civil inmobiliaria (SCI)? Este artículo le ayudará a comprender estas dos opciones y a tomar la decisión correcta.

Indivisión o SCI: las diferencias

La indivisión y la SCI son dos estatutos jurídicos que definen la distribución de la propiedad de un bien adquirido en común.

La indivisión

La indivisión es la forma predeterminada de tenencia de un bien inmueble cuando pertenece a varias personas. Cada copropietario posee una parte proporcional del bien, sin división física. Aunque es fácil de establecer, ya que es automática, puede complicar la gestión inmobiliaria a largo plazo, ya que la mayoría de las decisiones requieren un acuerdo por mayoría. En caso de desacuerdo, un copropietario puede solicitar la partición de los bienes ante notario o ante el tribunal de primera instancia. El contrato de indivisión puede servir para regular la gestión de los bienes indiviso y evitar bloqueos.

La SCI

La SCI (Sociedad Civil Inmobiliaria), por su parte, permite gestionar un bien inmueble en copropiedad de forma más estructurada. Un contrato notarial define los derechos y obligaciones de los socios, lo que ofrece una mayor seguridad jurídica. La SCI presenta numerosas ventajas para la inversión inmobiliaria, especialmente para proyectos a largo plazo. Sin embargo, puede resultar restrictiva si desea revender sus participaciones o modificar su proyecto. El administrador de la SCI tiene un papel clave en la gestión cotidiana y puede facilitar la toma de decisiones, a diferencia de la indivisión, donde a menudo se requiere la unanimidad para determinados actos de administración.

La elección entre la indivisión y la SCI depende de sus objetivos inmobiliarios, ya sea una compra familiar, una inversión para alquilar o una transmisión patrimonial.

¡Cuidado con no confundir!

• Coadquirentes: se convierten en propietarios del bien conjuntamente.
• Co-prestatarios: solicitan un préstamo conjuntamente, pero no necesariamente compran el bien.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la indivisión o la SCI?

¿Un proyecto a corto plazo? ¡Opte por la indivisión!

La indivisión es especialmente adecuada para proyectos inmobiliarios a corto plazo, ya que es fácil de establecer y no requiere trámites complejos. Permite realizar una compra rápida sin tener que crear una estructura jurídica específica. Sin embargo, en caso de fallecimiento de uno de los copropietarios, el cónyuge supérstite puede verse obligado a permanecer en una situación de indivisión sucesoria. No obstante, la gestión puede complicarse rápidamente si los copropietarios no se ponen de acuerdo en determinadas decisiones importantes, como la venta del bien.

¿Prefieres la estabilidad y la organización a largo plazo? ¡Anímate con la SCI!

Si tiene previsto invertir en inmuebles a largo plazo, la SCI es una opción más interesante. Permite estructurar claramente la gestión del bien y anticipar su transmisión, facilitando la cesión de las participaciones. La SCI también permite elegir entre el impuesto sobre la renta y el impuesto de sociedades, optimizando así la fiscalidad de los ingresos inmobiliarios. Es especialmente útil en el marco de una inversión inmobiliaria o para la gestión de un patrimonio inmobiliario familiar.

¿Por qué comprar un inmueble a través de una SCI en lugar de en copropiedad?

Comprar un inmueble a través de una SCI presenta varias ventajas:

• Distribución clara de los derechos y responsabilidades entre los socios.
• Gestión simplificada gracias a unos estatutos adaptados.
• Transmisión más flexible, especialmente en el ámbito familiar.
• Optimización fiscal según el tipo de SCI elegido.

¿Qué objetivos financieros pueden orientar la elección entre una SCI y la indivisión?

Su elección entre una SCI y la indivisión debe guiarse por sus objetivos financieros:

• Si desea una inversión a corto plazo, la indivisión es más adecuada, ya que permite una puesta en marcha rápida y sin gastos iniciales.
• Para preparar una transmisión o una inversión inmobiliaria, la SCI permite optimizar la fiscalidad y estructurar la gestión del bien.

¿Qué aspectos fiscales hay que tener en cuenta a la hora de elegir?

La fiscalidad varía en función del modo de adquisición.

• En régimen de copropiedad, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto clásico.
• Con una SCI, los socios pueden elegir entre el impuesto sobre la renta (IR) y el impuesto de sociedades (IS), lo que permite optimizar la fiscalidad en función de su situación. En cuanto a la transmisión patrimonial, la SCI ofrece una ventaja al facilitar la transmisión progresiva de las participaciones a los herederos, reduciendo así los derechos de donación y sucesión.

Pasar de una propiedad indivisa a una sociedad civil inmobiliaria (SCI): ¿por qué y cómo?

Si la gestión en copropiedad se vuelve demasiado complicada o si desea organizar mejor su patrimonio, transformar una copropiedad en una SCI puede ser una solución acertada.

¿Por qué pasar a una SCI?

• Facilitar la gestión de un bien definiendo un modo de gobernanza claro.
• Optimizar la transmisión a los herederos limitando los costes fiscales.
• Estructurar una inversión inmobiliaria a largo plazo.

¿Cómo hacerlo?

• Crear una SCI con los copropietarios como socios.
• Aportar el bien a la SCI, mediante una cesión de participaciones o una aportación en especie (sujeta a derechos de registro).
• Redactar los estatutos especificando las normas de gestión.
• Realizar los trámites: inscripción en el registro mercantil y de sociedades, publicación en un boletín oficial.

Sea cual sea su elección, es fundamental prever las consecuencias jurídicas y fiscales para optimizar su proyecto inmobiliario.

¿Cuáles son las modalidades de préstamo para una copropiedad o una sociedad civil inmobiliaria (SCI)?

Antes de poder descorchar el champán tras la adquisición de su inmueble, es necesario reunir el dinero necesario para su compra. Y para muchos, esto implica solicitar un préstamo bancario.

Para ello, ya sea en copropiedad o en una sociedad civil inmobiliaria (SCI), se le ofrecen dos posibilidades:

• Solución n.º 1: cada copropietario aporta dinero por separado, suscribiendo un préstamo bancario por su cuenta.
• Solución n.º 2: todos (o algunos) de los copropietarios solicitan un préstamo conjunto. Los copropietarios presentan una solicitud de préstamo conjunta y se hacen responsables solidarios del reembolso.

¿Qué hay del seguro de préstamo para este tipo de compra conjunta?

Ningún banco le concederá un préstamo si no contrata un seguro de préstamo hipotecario, destinado a cubrir el reembolso de su crédito en caso de imprevistos.

¿Cómo funciona el seguro de crédito en una compra conjunta?

Tanto si decide contratar un préstamo individual como si prefiere pedir un préstamo conjunto, la norma es la misma: debe asegurar el importe total del préstamo.

En caso de préstamo conjunto, tiene dos posibilidades:

• Usted distribuye las cuotas del seguro como desee: por ejemplo, el 40 % para Pierre y el 60 % para Lucie. De este modo, si Pierre no puede seguir pagando el préstamo, el seguro se hará cargo del 60 % de las cuotas mensuales restantes y Lucie solo tendrá que pagar el 40 %.
• Cada coprestatario decide asegurarse al 100 %, lo que supone un total del 200 % para Pierre y Lucie. Esto sale más caro, pero si le ocurre algo a Lucie, el seguro cubrirá la totalidad de las cuotas mensuales restantes del préstamo de Pierre, que ya no tendrá que pagar nada.

¿Cuánto cuesta un seguro de préstamo en copropiedad y en SCI?

¡Depende! Tanto si decide invertir en copropiedad como a través de una SCI, el coste de un seguro de préstamo hipotecario se calcula en función de numerosos criterios, que dependen, en particular, del perfil de cada (co)prestatario (tipo de contrato, importe del préstamo, estado de salud, edad, etc.).

Otro factor que influirá en la tarifa de su seguro es la naturaleza de su inversión. De hecho, la cobertura del seguro no será la misma si su propiedad en copropiedad o SCI va a ser su residencia principal o se va a alquilar.

¿Cuáles son las garantías del seguro?

Para la compra de una residencia principal, las garantías mínimas exigidas son las siguientes:

• Garantía por fallecimiento.
• La garantía PTIA (pérdida total e irreversible de la autonomía);
• Las garantías de invalidez IPT (invalidez permanente total) e IPP (invalidez permanente parcial);
• La garantía ITT (incapacidad temporal total).

Sin embargo, si realiza una inversión inmobiliaria, el número de garantías obligatorias es menor, ya que los ingresos procedentes de los alquileres permiten cubrir las cuotas mensuales del préstamo. Por lo tanto, el seguro resulta más barato.

Las garantías obligatorias en la inversión inmobiliaria son las siguientes:

• Garantía por fallecimiento;
• Garantía PTIA (pérdida total e irreversible de autonomía);