Portabilidad de préstamos hipotecarios: todo lo que hay que saber

¿Necesitas flexibilidad con tu préstamo hipotecario? La portabilidad de hipoteca puede ser una solución muy útil. Esta opción permite transferir tu préstamo actual a una nueva vivienda, manteniendo las condiciones iniciales del crédito, como el tipo de interés o el plazo.

¿Cómo funciona exactamente en España? ¿Qué ventajas ofrece y cuáles son sus riesgos? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre la portabilidad hipotecaria en el mercado español.

¿Qué es la portabilidad hipotecaria?

La portabilidad hipotecaria es una opción que permite trasladar tu préstamo hipotecario a otra vivienda, en caso de vender la propiedad actual, sin necesidad de firmar una nueva hipoteca. Esta solución resulta especialmente útil si firmaste tu hipoteca en condiciones favorables (por ejemplo, tipo fijo bajo) y no quieres perderlas al mudarte.

En España, esta práctica no está tan extendida como en otros países, pero empieza a ganar interés. Aunque no está regulada por una ley específica, algunos bancos la contemplan de forma voluntaria bajo ciertas condiciones internas.

Es importante saber que la portabilidad no incluye automáticamente los seguros asociados, como el de vida o el de hogar, que deberán reevaluarse para el nuevo inmueble.

¿Cómo funciona la portabilidad hipotecaria en España?

Pasos habituales

1. Solicitar la portabilidad a tu entidad financiera actual.

2. Presentar información financiera actualizada y del nuevo inmueble.

3. El banco evaluará tu solvencia actual y la viabilidad del nuevo bien.

4. En caso de aprobación, se traslada el préstamo a la nueva propiedad con las condiciones originales.

Condiciones necesarias

• Compra del nuevo inmueble en un plazo corto desde la venta del anterior (normalmente 3 a 6 meses).

• La hipoteca debe estar vigente y al día.

• El importe del préstamo debe ser igual o inferior al del nuevo inmueble. Si la nueva vivienda es más cara, será necesario contratar un préstamo adicional.

Costes posibles

Aunque no firmas una nueva hipoteca, podrían aplicarse algunos costes de gestión, como:

• Tasación del nuevo inmueble.

• Gastos de notaría.

• Comisiones administrativas, si lo contempla el contrato.

Ventajas de transferir tu hipoteca

1. Ahorro significativo

Mantener un tipo fijo bajo firmado en años anteriores (por ejemplo, entre 1% y 2%) puede suponer un gran ahorro frente a los tipos actuales en 2025, que en España se sitúan alrededor del 3,5% – 4% para hipotecas fijas y Euríbor + 0,8%-1,5% para variables.

2. Trámites más sencillos

Evitas cerrar una hipoteca y abrir otra desde cero, lo que reduce papeleo, visitas al notario y tiempo perdido.

3. Facilita la movilidad residencial

Favorece la compra de una vivienda más adecuada a tus nuevas necesidades (más espacio, otra ubicación…) sin penalizaciones económicas.

Riesgos y limitaciones

Evaluación estricta del banco

Tu entidad revisará tu perfil económico. Si tu situación ha empeorado (paro, bajada de ingresos…), puede denegar la operación.

Costes ocultos

Aunque no hay que pagar comisión por cancelación anticipada, sí podrías enfrentarte a gastos de notaría, tasación o incluso seguros obligatorios.

Importe limitado

Si el nuevo inmueble es más caro, el banco no aumentará automáticamente el préstamo. Tendrás que solicitar un segundo crédito (puente o personal) y eso puede tener tipos y plazos distintos.

¿Qué bancos ofrecen esta opción en España?

Entidades más abiertas a la portabilidad

La portabilidad no es una práctica masiva, pero algunas entidades están abiertas a negociarla caso por caso. Entre ellas:

• Banco Santander

• BBVA

• ING

• Bankinter

• EVO Banco

Dependerá de tu perfil y del producto hipotecario que contrataste en su día.

Claves para elegir la mejor opción

• Consulta a un broker hipotecario para ver qué banco ofrece portabilidad en mejores condiciones.

• Compara comisiones, tiempos de gestión y exigencias documentales.

• Lee la letra pequeña de tu contrato: algunas hipotecas incluyen cláusulas que impiden la portabilidad.

¿Existe una ley de portabilidad hipotecaria en España?

Actualmente no existe una ley específica que regule la portabilidad como ocurre con otros productos financieros como la portabilidad bancaria o telefónica. Sin embargo, varios partidos han planteado propuestas para incluir esta opción en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), especialmente con el objetivo de mejorar la movilidad residencial.

De momento, la portabilidad es una práctica negociada entre banco y cliente, y su regulación depende de la voluntad política futura. La presión del mercado inmobiliario y las tasas de interés elevadas podrían acelerar su formalización legal.

Alternativas a la portabilidad en España

1. Subrogación de hipoteca (cambio de banco)

Permite llevar tu hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones (tipo de interés, comisiones, etc.). Está regulada por ley y suele conllevar pocos costes si se realiza correctamente.

2. Cancelación y contratación de una nueva hipoteca

Puedes cancelar tu préstamo actual y solicitar uno nuevo. Esto implica más gastos (comisión de cancelación, notaría, impuestos…), pero puede tener sentido si encuentras una mejor oferta hipotecaria.

3. Préstamo puente

Algunas entidades permiten contratar un préstamo puente que cubra el tiempo entre la venta del inmueble actual y la compra del nuevo. Es útil si necesitas anticipar fondos sin vender primero tu vivienda.

La portabilidad hipotecaria en España representa una vía flexible y poco explorada para facilitar los cambios de vivienda sin perder condiciones favorables del préstamo. Aunque aún no está respaldada por una legislación clara, algunos bancos la contemplan, especialmente en contextos de clientes solventes y con hipotecas competitivas.

Antes de decidirte, valora todas las opciones disponibles y asesórate con un experto financiero o broker hipotecario. En un mercado cambiante como el inmobiliario español, contar con la mejor información puede suponer un gran ahorro y tranquilidad en el proceso de cambio de hogar.