¿Puede el banco anular una oferta de préstamo firmada en el acto? Buscar un banco que acepte financiar la compra de tu vivienda puede parecer una auténtica carrera de obstáculos… hasta ese día bendito en que por fin recibes una oferta de préstamo.
Con la emoción, ya estás pensando en los muebles que vas a comprar y en el color de tus futuras cortinas. Pero una noche, surge la duda: “¿el banco puede retractarse de la oferta de préstamo firmada en el acto?”. Glups, la respuesta es sí… pero tranquilo, solo ocurre bajo ciertas condiciones.
- Comprender la anulación de una oferta de préstamo
- Acuerdo previo y oferta vinculante: ¿cuáles son las diferencias?
- ¿Cuáles son los plazos entre el acuerdo previo, la oferta de préstamo, la escritura pública y el desembolso de los fondos?
- ¿En qué casos el banco puede anular una oferta de préstamo firmada?
- ¿Cuáles son las consecuencias financieras de una anulación de oferta de préstamo firmada?
- ¿Cuáles son los recursos si el banco anula una oferta de préstamo firmada?
- ¿Cuáles son los recursos en caso de retractación abusiva?
- ¿Y si soy yo quien desea anular la oferta de préstamo firmada?
Comprender la anulación de una oferta de préstamo
Antes de recibir una oferta vinculante, debes obtener un acuerdo previo con tu banco. Este documento muestra su interés en analizar con más detalle tu solicitud de crédito, aunque no es contractual. Asegúrate de respetar un plazo mínimo de 10 días hábiles antes de aceptar la oferta de préstamo y asegúrate de que la operación inmobiliaria esté formalizada ante notario en un plazo máximo de 4 meses.
Los casos de anulación
Un banco puede anular una oferta de préstamo firmada si:
– Cancelas la compra de tu vivienda;
– No se cumple una cláusula suspensiva;
– No se reúnen todas las condiciones;
– Has proporcionado información incorrecta.
Si la anulación ocurre dentro de los 4 meses, el banco podría aplicar gastos de estudio si estaban previstos en la oferta, pero no se contemplan otros cargos adicionales.
¿Qué hacer en caso de anulación?
En caso de anulación de la oferta de préstamo, es esencial informar rápidamente al vendedor y al notario. Si la entidad prestamista se retracta de forma abusiva, explora los recursos posibles para proteger tus intereses.
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Diferencias entre acuerdo previo y oferta de préstamo
En resumen
– Acuerdo previo: No contractual, indica condiciones posibles.
– Oferta de préstamo: Contrato oficial vinculante tras la firma.
El acuerdo previo
Cuando tu banco te entrega un acuerdo previo, te proporciona un documento que aclara las modalidades potencialmente asociadas a tu futuro préstamo. Este documento incluye detalles cruciales como:
– el importe del préstamo hipotecario
– la duración del préstamo
– la tasa anual del préstamo (TAE)
– las garantías del seguro
– las condiciones relativas al seguro del prestatario
El banco está de acuerdo… en principio
Sin embargo, debes tener en cuenta que este acuerdo no tiene ningún valor jurídico y no es contractual. Sirve simplemente para darte una idea de las condiciones potenciales del préstamo. Indica que el banco acepta estudiar más a fondo tu proyecto de financiación, pero no estás obligado a firmar.
¿Cómo obtener un acuerdo previo?
En el momento en que pidas al banco un préstamo hipotecario, este realizará primero un análisis inicial de tu perfil. Debes presentar documentos que demuestren tu capacidad de endeudamiento y tu solvencia. Tras examinar tu expediente, dará su veredicto: o bien rechaza inmediatamente tu solicitud de crédito (y no te queda más que acudir a otro banco), o bien acepta continuar con los trámites de financiación y te entrega entonces un acuerdo previo.
No confundir
Es crucial no confundir el acuerdo previo con la oferta de préstamo, que te compromete mucho más, así como al banco. El acuerdo previo representa el primer paso hacia la aceptación definitiva de tu solicitud de préstamo, pero es la firma de la oferta de préstamo la que marca el inicio de los compromisos reales.
La oferta de préstamo
Una vez que has obtenido el acuerdo previo, tu banco va a realizar un análisis aún más minucioso de tu expediente para evaluar tu situación financiera. Entonces deberás presentar diversos documentos como tus últimas nóminas, tus declaraciones de la renta, tus extractos bancarios… Estos permitirán al banco calcular tu tasa de endeudamiento para asegurarse de que no supera el umbral legal del 35 %.
¿Qué debe incluir la oferta de préstamo?
La oferta de préstamo es, por tanto, un contrato oficial que compromete a ambas partes tras su firma. Regulada por la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, debe incluir:
la identidad de las partes implicadas
las modalidades y coste total del crédito hipotecario
el modo de reembolso
las condiciones de reembolso anticipado, parcial o total
las condiciones en caso de impago
las condiciones particulares
la ficha de información normalizada
Constituye, por tanto, un compromiso firme y tiene valor jurídico. Es la clave para financiar tu compra inmobiliaria.
💡 Información útil sobre la oferta de préstamo
Válida durante un mínimo de 10 días hábiles desde su entrega.
Enviada obligatoriamente por vía postal o electrónica segura.
Dispones de un plazo mínimo de reflexión antes de responder.
Tras la firma, dispones de 4 meses para formalizar la escritura pública ante notario.
Atención: incluso si todo parece ir sobre ruedas, la anulación de la oferta de préstamo por parte del banco puede ocurrir bajo ciertas condiciones, incluso después del acuerdo previo.
¿Cuáles son los plazos entre el acuerdo previo, la oferta de préstamo, la escritura pública y el desembolso de los fondos?
Calcula entre 4 y 6 semanas (o más) entre el acuerdo previo y la decisión final. Si tu expediente es sólido, la entidad bancaria da luz verde enviándote una oferta de préstamo. Es en ese momento cuando las cosas se ponen serias. Pero antes de que la oferta se convierta en contrato, existen plazos legales durante los cuales ambas partes pueden retractarse y donde el procedimiento puede quedar anulado.
Plazo de validez de la oferta de préstamo
Desde el momento en que el banco emite la oferta, las condiciones no pueden ser modificadas durante un mínimo de 10 días hábiles a partir de la fecha de entrega.
De tu lado, debes respetar este plazo mínimo de reflexión antes de firmar. Solo a partir del día 11 puedes dar tu decisión al banco.
Plazo entre la oferta de préstamo y la escritura pública
Una vez que la oferta de préstamo está firmada y devuelta al banco, el contrato de préstamo queda oficialmente validado. Pero aún no ha terminado el proceso. Tienes un máximo de 4 meses (a partir del primer envío de la oferta por parte del banco) para acudir al notario y firmar la escritura pública de compraventa, que legalmente vincula a comprador y vendedor.
Pasados esos 4 meses, puedes hacer anular el contrato si no se han respetado algunas cláusulas (por ejemplo, si el vendedor ha cancelado la venta). Pero ¿qué pasa con los bancos? ¿Tienen derecho a retractarse tras haber firmado una oferta de préstamo? Respuesta justo a continuación.
Plazo entre la aceptación de la oferta y el desembolso
Después de la firma de la oferta por parte del cliente, el desembolso de los fondos es el siguiente paso.
Sin embargo, la ley impone un plazo legal de reflexión para que el prestatario verifique bien las condiciones del préstamo antes de comprometerse. Luego puede enviar el contrato firmado a su banco después del día 10.
Después de eso, el banco recibe el documento firmado y se pone en contacto con el notario encargado de la compraventa. En cuanto a la disposición de los fondos, estos suelen liberarse el día de la firma de la escritura notarial.
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¿En qué casos el banco puede anular una oferta de préstamo firmada?
Cuando la oferta de préstamo ha sido firmada por ambas partes (tú y el banco), normalmente es difícil dar marcha atrás. No obstante, en algunos casos el banco puede anular una oferta de préstamo ya firmada.
La no realización de la compraventa
Si la operación inmobiliaria que justifica el préstamo no se ha llevado a cabo, el contrato de préstamo puede ser anulado por el banco, que no tiene ninguna obligación de proponer una nueva oferta. En el caso de que los fondos ya hayan sido desembolsados, deberás reembolsarlos, pagando también los intereses previstos en las condiciones del préstamo.
Las condiciones finalmente no se cumplen (cláusula suspensiva)
Una cláusula suspensiva permite avanzar en un proyecto incluso si no se cumplen todas las condiciones, pero se espera que se cumplan pronto. Algunos ejemplos:
la firma de tu contrato indefinido está prevista para una fecha posterior a la oferta de préstamo
estás esperando vender tu vivienda actual antes de comprar la nueva
estás esperando un permiso de obras o una autorización de reforma
estás esperando la validación de tu seguro de préstamo
Si finalmente una de las cláusulas suspensivas no se respeta a tiempo (ejemplo: tu empleador modifica tu contrato indefinido a contrato temporal), el banco puede anular la oferta de préstamo.
Por declaración falsa
Puede ocurrir que los prestatarios omitan voluntariamente o por error información facilitada en el expediente de solicitud del préstamo (ingresos, situación profesional, información personal, etc.). Si tu banco se da cuenta, puede legítimamente retractarse de la oferta de préstamo.
Tranquilo, los casos en los que el banco anula una oferta de préstamo firmada son raros. Una vez que se pasa esta etapa crucial, deberías obtener los fondos rápidamente, siempre que hagas las cosas correctamente, respetando especialmente las cláusulas del contrato (respeto de los plazos y de las cláusulas suspensivas).
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¿Cuáles son las consecuencias financieras cuando el banco anula una oferta de préstamo firmada?
Si tu oferta de préstamo firmada es finalmente anulada, puede haber consecuencias financieras. Esto depende principalmente de las condiciones de tu contrato y de los casos particulares.
La compraventa no se realiza
Si la operación inmobiliaria no se concluye por cualquier motivo dentro del plazo de 4 meses para firmar la escritura ante notario, el contrato se anula automáticamente. El banco puede solicitar gastos de estudio si estaban previstos en la oferta inicial. Su importe está limitado al 0,75% del importe del préstamo y plafonado en 150 €.
El comprador no encuentra préstamo
Si no encuentras préstamo tras 1 mes reglamentario, gracias a la cláusula suspensiva de obtención, la venta puede ser anulada sin ningún coste y se te reembolsará el anticipo pagado durante la firma del contrato preliminar. Atención: si has renunciado a esta cláusula incluyendo una mención en el precontrato de compraventa, y firmas una promesa ante notario pero no obtienes el préstamo, deberás dejar al vendedor el 10% del precio de compra.
El banco rechaza la financiación
Esta retractación se produce cuando el prestamista tiene dudas sobre tu capacidad de reembolso o sobre tu nivel de endeudamiento. Las cuotas podrían ponerte en apuros financieros. Si es el banco quien rechaza financiarte y anula la oferta de préstamo firmada, puedes acogerte a la cláusula suspensiva. El anticipo te será reembolsado completamente sin ningún gasto.
¿Cuáles son los recursos si el banco anula una oferta de préstamo firmada?
En caso de retractación por parte del banco, lo primero que debes hacer es avisar al vendedor del inmueble para informarle de la situación. Luego, deberás informar al notario para activar la cláusula suspensiva mencionada anteriormente por el motivo “no obtención de financiación”.
Si aún deseas comprar ese inmueble, puedes cambiar de banco para intentar obtener un crédito, y una nueva oferta de préstamo, y así firmar un nuevo contrato preliminar. ¡Buena suerte!
¿Cuáles son los recursos en caso de retractación abusiva por parte del banco?
Si el banco anula tu oferta de préstamo firmada y consideras que esta retractación es abusiva, tienes derecho a efectuar varios recursos:
Etapa 1: contacta con tu asesor bancario
Solicita a tu asesor más información, recuérdale el compromiso previamente asumido e intenta encontrar una solución amistosa.
Etapa 2: solicita una reunión con el director
Si eso no es suficiente, puedes pedir una cita con el director de la sucursal para exponer la situación.
Etapa 3: llama al servicio de atención al cliente
Pasamos a un nivel superior. Contacta con el servicio de atención al cliente / reclamaciones para pedir que reconsideren el expediente.
Etapa 4: solicita un recurso ante el mediador
Puedes solicitar la intervención del Servicio de Reclamaciones del Banco de España para que actúe como mediador imparcial.
Etapa 5: valora un recurso judicial
Si nada funciona y el banco no coopera, puedes, como último recurso, acudir a la vía judicial.
En resumen, a la pregunta “¿puede el banco anular una oferta de préstamo firmada?”, ya ves que sí puede ocurrir.
¿Y si soy yo quien desea anular la oferta de préstamo firmada?
Todo depende de en qué fase del proceso estés.
Etapa de acuerdo previo
Como se explicó antes, si estás en la fase de “acuerdo previo”, no estás comprometido legalmente y según la Ley 5/2019, no tienes ninguna obligación legal con el banco.
Etapa de oferta de préstamo
Si estás en la fase de “oferta de préstamo”, puedes retractarte si no la has firmado o durante el plazo de reflexión legal de 10 días hábiles.
Etapa de oferta de préstamo firmada tras 10 días
Pero… si has firmado la oferta de préstamo después del plazo legal de reflexión, puede complicarse. Aun así, sigue siendo posible bajo ciertas condiciones:
- la venta o la construcción del inmueble ha sido anulada
- uno o varios préstamos complementarios han sido rechazados (ej: préstamo estatal bonificado)
- el plazo de 4 meses tras la firma de la oferta definitiva ha expirado sin que se haya formalizado la compraventa
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