¿Qué aportación inicial se necesita para comprar una vivienda en 2024?

Aunque contrates una hipoteca con tu banco para financiar la compra de tu vivienda, una parte del precio debe ser pagada con fondos propios. A esto se le llama aportación personal (entrada o ahorro previo). Esta aportación es un requisito fundamental para conseguir la financiación, y su importe representa un porcentaje del valor total del inmueble. Veamos por qué esta cantidad mínima es un elemento clave en la concesión de una hipoteca.

¿Qué es la aportación personal?

Según el barómetro IFOP para Optimhome, 8 de cada 10 franceses recurren a un préstamo hipotecario para adquirir su vivienda habitual. Es decir, muy pocas personas financian la compra de su casa o piso únicamente con fondos propios.

Sin embargo, incluso si vas a solicitar una hipoteca, el banco solo te prestará el dinero si tú también aportas parte de tus ahorros. La aportación personal es, de hecho, una de las condiciones fundamentales para conseguir una hipoteca.

Es decir, no puedes presentarte con las manos vacías: tendrás que romper la hucha y participar tú mismo en la financiación del inmueble.

Tus ahorros pueden proceder de distintas fuentes:

• Cuentas o productos de ahorro bancario, como una cuenta de ahorro tradicional, un depósito a plazo fijo (plazo fijo), un plan de pensiones (plan de pensiones individual), un fondo de inversión (fondo de inversión mixto, renta fija, etc.) o un seguro de vida (seguro de ahorro o vida ahorro).

• Donaciones, herencias o préstamos familiares.

• Participación en beneficios de la empresa (participación en los beneficios o planes de retribución variable), habitual en compañías grandes o multinacionales.

• Venta previa de un inmueble cuya plusvalía se reinvierte en la nueva compra.

• Inversiones financieras, como beneficios obtenidos en bolsa o ingresos derivados de una sociedad de inversión inmobiliaria (SOCIMI) —el equivalente español de la SCPI francesa—.

Si tienes un proyecto de compra, lo ideal es planificarlo con antelación y ahorrar con tiempo, para poder constituir esta aportación y facilitar la obtención del préstamo.

¿Por qué los bancos exigen una aportación inicial?

De forma oficial, la aportación personal sirve para cubrir los gastos asociados a la compraventa, como los gastos de notaría, impuestos (como el ITP o IVA), inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría, tasación o comisión de apertura.
Cuando es el banco quien financia también estos gastos, se habla de una hipoteca al 110 %, una opción muy poco habitual y reservada a perfiles muy solventes.

Pero esa no es la única razón por la que los bancos valoran tanto la aportación inicial. Esta cantidad tiene también un valor simbólico: demuestra tu compromiso con la operación. No es que tu gestor piense que has decidido comprar una casa de forma impulsiva… pero ahorrar requiere tiempo, constancia y esfuerzo (adiós vacaciones en Tailandia).
Eso muestra que tienes cabeza y sabes gestionar tu dinero, lo que inspira confianza en tu capacidad de devolver el préstamo a largo plazo.

Además, una aportación inicial reduce el importe que el banco tiene que financiar, y por tanto, limita las posibles pérdidas en caso de impago. En definitiva, disminuye el riesgo de la operación para la entidad.

¿Cuál es el importe recomendado de la aportación personal para comprar una vivienda?

El importe de la aportación inicial que exigen los bancos para conceder una hipoteca depende de varios factores:

– El importe total del préstamo solicitado
– Tu situación financiera y nivel de ingresos
– La finalidad de la compra (por ejemplo, si es vivienda habitual o inversión en alquiler)
– Tu edad y perfil de riesgo
– Las políticas internas de cada entidad bancaria

La aportación inicial, por tanto, se evalúa caso por caso. Sin embargo, como norma general, los bancos en España solicitan una entrada mínima del 20 % del valor del inmueble. Este porcentaje no incluye los gastos de compraventa, que pueden sumar entre un 10 % y un 12 % adicionales (impuestos, notaría, registro…).

Pero atención: en los últimos años, las exigencias han aumentado. Según los datos del mercado, la aportación media ha crecido notablemente. En 2022, por ejemplo, muchos compradores tuvieron que aportar en torno al 21 % del precio del inmueble, mientras que en 2018 bastaba con un 5–10 % en muchos casos. La situación actual del mercado, marcada por la subida de los tipos de interés y una mayor cautela por parte de los bancos, ha endurecido las condiciones.

Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 €, podrías necesitar aportar al menos 40.000 € de tus propios fondos para que el banco estudie tu solicitud favorablemente.

En conclusión: hoy en día, se recomienda contar con una aportación personal del 20 % al 30 % del valor de la vivienda, y en algunos casos incluso más.

¿Qué ventajas tiene aportar una entrada elevada?

A la hora de solicitar tu hipoteca, puedes limitarte a aportar lo justo para que el banco apruebe la operación (normalmente, alrededor del 20 % del valor del inmueble).

Pero si tienes más ahorro disponible, valora aumentar tu aportación personal, ya que esto puede traerte varias ventajas importantes:

• Solicitas un préstamo menor: lo que te permite reducir la duración del préstamo (y así pagar menos intereses en total), o bien reducir la cuota mensual, si mantienes el mismo plazo.

• Accedes a un tipo de interés más bajo: al aumentar tu aportación, el banco asume menos riesgo, lo que te permite negociar un mejor tipo de interés.

• Aumentas tu capacidad de endeudamiento: si aportas más dinero propio, el banco puede ofrecerte una financiación mayor. Esto puede ayudarte, por ejemplo, a cubrir reformas, gastos adicionales o construir la piscina con la que siempre has soñado.

¿Es posible conseguir una hipoteca sin aportación?

Sí, en algunos casos es posible obtener una hipoteca sin aportación inicial. En España, esto se conoce como hipoteca al 100 % o incluso al 110 %, ya que el banco financia no solo el valor de compra del inmueble, sino también los gastos asociados (notaría, impuestos, gestoría, tasación…).

¿En qué casos puede un banco conceder una hipoteca sin entrada?

Además de tus dotes de negociación, tendrás que presentar un expediente muy sólido, que incluya:

• Una situación laboral estable: contrato indefinido, funcionario, empleo en sector estratégico…

• Garantías adicionales, como una avalista solidaria (por ejemplo, padres o familiares).

• Ahorro residual importante: es decir, disponer de fondos líquidos tras la compra, para hacer frente a posibles imprevistos.

• Un nivel de endeudamiento bajo, idealmente por debajo del 30 %, para demostrar una capacidad financiera cómoda.

¿Qué perfiles tienen más opciones de conseguirlo?

• Primeros compradores (primoaccedentes): si tienes menos de 30 años y una buena situación profesional, algunos bancos pueden aceptar tramitar tu hipoteca sin entrada, entendiendo que aún no has tenido tiempo de ahorrar.

• Inversores en vivienda de alquiler: este tipo de operación se considera menos arriesgada por el banco, ya que los alquileres pueden cubrir parte o toda la cuota mensual.

• Personas con gran solvencia económica: perfiles con gran capacidad de ahorro, patrimonio inmobiliario, seguros de vida con valor acumulado, etc.

Además, si cumples los requisitos para acceder a ayudas públicas como el préstamo bonificado para jóvenes o familias numerosas (autonómico), es posible que parte del capital se cubra sin necesidad de aportación inicial, aunque no cubrirán el 100 % del coste total.

El seguro hipotecario: la clave para compensar una baja aportación

Como hemos visto, si compras una vivienda por 200.000 €, es muy probable que el banco te exija una aportación del 20 %, es decir, unos 40.000 € de fondos propios. Una suma considerable, especialmente si llevas tiempo ahorrando.

Afortunadamente, hoy en día es posible ahorrar en otros aspectos del préstamo, como en el seguro hipotecario. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, ya no estás obligado a contratar el seguro que te ofrece tu banco. Puedes elegir libremente una aseguradora externa, siempre que ofrezca coberturas equivalentes.

¿Resultado? Al optar por un seguro independiente, puedes ahorrar hasta 48.000 € a lo largo de tu préstamo. ¡Más que la aportación inicial necesaria para una hipoteca de 200.000 €!

En Assurly, te ofrecemos un seguro hipotecario 100 % online, que puedes contratar en solo unos minutos. Nos encargamos de todos los trámites por ti, mientras tú ahorras sin renunciar a ninguna garantía.

Lo esencial que debes recordar

• La aportación personal es la cantidad que proviene de tus ahorros propios y que se destina a financiar parte de la compra de una vivienda.

• Es una de las condiciones clave para obtener una hipoteca en España.

• Esta cantidad sirve para cubrir gastos asociados (notaría, impuestos, registro…), pero también tranquiliza al banco, ya que demuestra tu capacidad para gestionar tus finanzas.

• Aunque tradicionalmente se estimaba en un 10 % del valor del inmueble, actualmente se sitúa más bien en torno al 20 %.

• Cuanto mayor es tu aportación, más fácil te resultará negociar mejores condiciones: tipo de interés más bajo, menos comisiones, etc.

• En algunos casos es posible conseguir una hipoteca sin aportación, pero necesitas un perfil financiero muy sólido o pertenecer a determinados colectivos (primoaccedentes, inversores, etc.).