Indivision
Qu’est-ce que l’indivision ?
C'est est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien immobilier, sans que leurs parts respectives soient matériellement identifiables. Chaque indivisaire possède une quote-part, qui peut être égale ou inégale, selon les modalités d’acquisition ou les décisions successorales. Cette quote-part ne devient concrète qu’au moment du partage effectif des biens.
Les différentes situations
Elle peut survenir dans divers contextes :
- Succession : Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’un héritage, il reste en indivision jusqu’au partage officiel entre les héritiers.
- Divorce : Lorsque les ex-époux possèdent un bien en commun, il peut rester en indivision jusqu’à son partage ou sa vente.
- Donation : Les biens donnés peuvent être placés en indivision si plusieurs bénéficiaires sont concernés.
- Achat à plusieurs : Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier en commun, elles deviennent coindivisaires.
La convention d’indivision
Pour faciliter la gestion des biens dans cette situation, il est recommandé d’établir une convention d’indivision. Ce document écrit, réalisé devant notaire, permet de :
- Lister les biens concernés par l’indivision.
- Préciser les droits et obligations de chaque indivisaire.
- Définir les pouvoirs confiés à un mandataire choisi à l’unanimité par les membres. Ce mandataire est chargé de prendre des décisions concernant l’administration, la gestion courante et la conservation du bien.
- Prévoir une durée déterminée (5 ans renouvelables) ou indéterminée pour l’indivision.
Les règles de gestion de l’indivision
Les actes liés aux biens en indivision peuvent être regroupés en trois catégories :
- Actes d’administration courante : Pour des décisions telles que la gestion locative, l’accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits est requis.
- Actes de disposition : Les décisions impliquant la vente, l’hypothèque ou la donation d’un bien nécessitent l’unanimité des indivisaires. En cas de litige, une autorisation judiciaire peut être sollicitée auprès du Tribunal de Grande Instance.
- Décisions urgentes : Certaines décisions nécessaires pour la conservation du bien peuvent être prises par un indivisaire seul.
L’achat en indivision et l’assurance emprunteur
Lors d’un achat en indivision, les coindivisaires peuvent contracter un prêt immobilier. L’assurance emprunteur est alors essentielle pour garantir le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité d’un des acquéreurs. Dans ce cas, l’assureur rembourse le capital restant dû, selon la quotité définie pour chaque emprunteur. Les autres indivisaires n’ont à payer que leurs propres parts du crédit lors des échéances. Il est possible de changer d'assurance de prêt à tout moment pour réduire le montant total du prêt.
Sortir de l’indivision
La sortie peut se faire par le partage amiable entre les indivisaires ou, en cas de désaccord, par une procédure judiciaire. L’un des indivisaires peut aussi vendre sa quote-part à un tiers, après en avoir informé les autres membres, qui bénéficient d’un droit de préemption.
L’indivision présente des avantages comme la possibilité de posséder un bien en commun, mais aussi des inconvénients liés aux contraintes décisionnelles. Il est donc essentiel de bien comprendre son fonctionnement pour éviter les conflits.Vous hésitez avec une SCI ?
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