Según el artículo 1304 del Código Civil, la
condición suspensiva es un elemento que suspende la ejecución de un contrato hasta que se produzca un acontecimiento futuro e incierto. En el marco de una
venta inmobiliaria, se define como una cláusula contractual incluida en la
promesa de venta. Se refiere a uno o varios requisitos que deben cumplirse para que la transacción se materialice. Si las condiciones no se cumplen en un plazo determinado, la venta quedará anulada.
Por otra parte, la promesa de venta (unilateral o
sinalagmática) debe indicar la forma de financiación de la
compra del inmueble. Si el comprador recurre a un
préstamo hipotecario, la
obtención del crédito será, por lo tanto, una de las condiciones suspensivas, que deberá mencionar los siguientes detalles:
- el importe del préstamo,
- el tipo de interés previsto,
- el plazo de amortización fijado,
- el número de entidades crediticias solicitadas.
A esta lista se añade el plazo previsto para obtener la concesión del préstamo (por lo general, entre 45 y 60 días después de la
firma del compromiso de venta).
En caso de
denegación del préstamo, el comprador renuncia a la compra del
bien inmueble sin penalización alguna y recupera la suma abonada en el momento de la firma del compromiso de venta. Por el contrario, si se cumple la
condición suspensiva de obtención del
crédito inmobiliario, podrá finalizar la transacción.
No obstante, hay que tener en cuenta que la entidad crediticia suele exigir garantías antes de conceder el préstamo. Por ello, el cumplimiento de la cláusula suspensiva del
compromiso de venta inmobiliaria pasa por la contratación de un seguro de crédito. Esta cobertura garantiza el reembolso del préstamo, entre otras cosas, en caso de fallecimiento, invalidez o pérdida del empleo del prestatario.
Sin embargo, ¿cómo se puede evitar que la contratación de un seguro suponga un obstáculo para el cumplimiento de la
cláusula suspensiva relativa a la obtención del préstamo? Basta con ejercer el derecho de rescisión de la cobertura inicial en cualquier momento y cambiarla por una oferta más asequible desde el punto de vista financiero. Esto está permitido en el marco de la ley Lemoine de 2022. También conviene comprobar la equivalencia de las garantías entre el seguro inicial y el nuevo.
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