Régimen de estimación objetiva inmobiliaria en 2025: todo lo que necesitas saber

Si eres propietario y alquilas un inmueble no amueblado, tarde o temprano te enfrentarás a la tributación de tus ingresos por alquiler. En España, existen distintas formas de declarar estos ingresos, y una de las más ventajosas para pequeños arrendadores es el régimen de estimación objetiva (similar al “micro-foncier” francés). Este sistema destaca por su simplicidad administrativa y fiscal, pero ¿en qué consiste realmente? ¿Quién puede acogerse a él en 2025? ¿Cuáles son sus ventajas e inconvenientes?

En este artículo te explicamos cómo funciona este régimen en España, cómo beneficiarte de él y qué alternativa elegir si no cumples los requisitos.

¿Qué es el régimen de estimación objetiva inmobiliaria?

Se trata de un sistema simplificado para declarar ingresos procedentes del alquiler de viviendas no amuebladas. En lugar de detallar todos los gastos asociados al inmueble, el propietario aplica un porcentaje de reducción estándar sobre los ingresos brutos.

En España, este sistema se asemeja a la reducción general del 60 % sobre los rendimientos netos positivos del alquiler de vivienda habitual, contemplada en la Ley del IRPF. Aunque no se denomine “micro-foncier” oficialmente, cumple una función similar: facilitar la declaración para pequeños propietarios.

Requisitos para acogerse en 2025

Para disfrutar de este régimen simplificado en España, hay que cumplir una serie de condiciones:

✅ Inmueble alquilado como vivienda habitual

Solo aplica si el alquiler se destina a la residencia habitual del inquilino. No se permite para alquileres turísticos ni de temporada.

✅ Ingreso neto positivo

La reducción del 60 % solo se aplica si el rendimiento neto (ingresos – gastos deducibles) es positivo.

✅ No acogerse a regímenes fiscales especiales

Si el inmueble forma parte de estructuras empresariales o se integra en actividades económicas, se aplican otras normativas (por ejemplo, estimación directa o sociedades).

Ventajas del régimen

El régimen de estimación objetiva (o reducción automática del 60 %) es ideal para quienes buscan una gestión fiscal sencilla:

✅ Declaración simplificada: No necesitas justificar cada gasto si ya tienes claro el rendimiento neto positivo.
✅ Reducción fiscal atractiva: El 60 % de los ingresos netos está exento de impuestos.
✅ Ideal para pequeños propietarios: Si no tienes grandes obras o intereses de hipoteca que deducir, este régimen te permite ahorrar sin complicaciones.

Inconvenientes a tener en cuenta

A pesar de sus ventajas, también tiene limitaciones importantes:

❌ No se aplica si hay pérdidas: Si tus gastos superan los ingresos, no puedes aplicar la reducción del 60 %.
❌ No sirve para alquiler turístico o vacacional: En ese caso, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario sin reducción, o incluso como actividad económica si hay servicios añadidos.
❌ No es flexible: No puedes combinar este régimen con otros modelos de deducción personalizada.

¿Estimación objetiva o régimen general? ¿Qué conviene más en 2025?

Dependerá de tu situación como arrendador:

💡 Si no tienes muchos gastos deducibles (obras, intereses de hipoteca, seguros), la estimación objetiva con reducción del 60 % es una opción rápida y ventajosa.
💡 Si has realizado reformas importantes o estás pagando una hipoteca elevada, el régimen general te permitirá deducir más.
💡 Si planeas grandes inversiones o tienes varios inmuebles, quizás te compense un modelo contable más detallado.

¿Cómo declarar los ingresos por alquiler en 2025?

La Agencia Tributaria permite declarar estos ingresos en el modelo 100 (declaración del IRPF), dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario. El proceso es así:

1️⃣ Indica los ingresos brutos anuales percibidos.
2️⃣ Resta los gastos deducibles: IBI, seguros, comunidad, intereses del préstamo, etc.
3️⃣ Si el resultado es positivo, se aplica automáticamente la reducción del 60 %, siempre que el uso del inmueble sea residencial.

⚠️ Ojo: si tienes más de un inmueble en alquiler, deberás hacer este cálculo por cada uno y justificar los gastos en caso de inspección.

¿Es posible alquilar amueblado bajo este régimen?

No. Los ingresos por alquiler amueblado no pueden beneficiarse de la reducción del 60 %, ya que suelen considerarse actividad económica o se integran en otros regímenes como el alquiler turístico.

En su lugar, puedes optar por el régimen de estimación directa simplificada, aplicando los gastos reales (siempre que puedas justificarlos).

¿Cómo asegurar tu hipoteca para una inversión inmobiliaria?

Al invertir en vivienda para alquilar, contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca es fundamental. Protege tanto al prestatario como a sus herederos ante imprevistos como:

• Fallecimiento

• Incapacidad permanente

• Enfermedad grave

Consejos para elegir el mejor seguro de hipoteca:

🔍 Compara varias ofertas: Las aseguradoras externas suelen ser más económicas que las del banco.
🧩 Adapta las coberturas a tu perfil (edad, profesión, situación personal).
📋 Lee las exclusiones y plazos de carencia. Algunos seguros no cubren ciertas enfermedades o tienen esperas de varios meses.
📌 Cámbialo cuando quieras: Gracias a la Ley Lemoine francesa (2022), replicada en parte por la normativa española, puedes cambiar tu seguro en cualquier momento para ahorrar.

El régimen de estimación objetiva con reducción del 60 % sigue siendo en 2025 una solución sencilla y fiscalmente atractiva para propietarios que alquilan vivienda habitual. Sin embargo, antes de acogerte, evalúa tus gastos reales. Si tienes muchas cargas, puede que el régimen general te convenga más.

➡️ ¿Tienes dudas sobre cómo declarar tu alquiler este año? Consulta con un asesor fiscal y optimiza tus ingresos sin errores.