Préstamo: ¿cuál es el plazo para la liberación de los fondos?

La liberación de fondos, última etapa de una solicitud de préstamo hipotecario

Para muchos, solicitar un préstamo hipotecario se asemeja a una auténtica carrera de obstáculos. Para obtener los fondos necesarios para comprar una vivienda, la ley exige que tanto tú como el banco respetéis ciertas etapas sucesivas:

• Preparación del expediente del préstamo: reúne todos los documentos necesarios para tu solicitud. Puedes pedir a tu banco la lista exacta de documentos requeridos o acudir a un intermediario hipotecario (broker), que te acompañará durante todo el proceso.

• Firma del contrato de arras (contrato de señal o promesa de compraventa) : para solicitar formalmente un préstamo hipotecario en España, necesitas un contrato privado firmado entre comprador y vendedor.

• Preaprobación del préstamo (acuerdo de principio) : es un primer paso positivo. Si el banco te concede esta preaprobación, acepta estudiar tu solicitud con más detalle.

• Estudio del expediente y contratación del seguro : es la etapa clave. El banco (y en su caso, la entidad de garantía hipotecaria) evaluará tu solvencia financiera. También es el momento de contratar tu seguro de vida vinculado al préstamo. No te precipites con el seguro del banco: hoy existen aseguradoras externas digitales, más económicas y flexibles. Por ejemplo, Assurly, nuestro seguro 100 % online, permite ahorrar hasta 48.000 € frente a un seguro tradicional.

• Oferta vinculante de préstamo (FEIN) : si el banco acepta financiar tu proyecto, te enviará una oferta vinculante. Tras un plazo legal de reflexión de 10 días naturales, podrás firmar el contrato definitivo.

• Plazo de liberación de fondos : una vez aprobado oficialmente el préstamo, el banco debe transferir los fondos al notario antes de la firma de la escritura pública. El día de la firma, el notario necesita tener el dinero en su poder para poder pagarlo directamente al vendedor.

Así, la liberación de fondos se realiza después de la firma de la oferta del préstamo, pero siempre antes del acto final de compraventa ante notario.

¿Cuál es el plazo entre la aceptación de la oferta del préstamo y la liberación de los fondos?

Si estás comprando una vivienda de segunda mano, la liberación de los fondos se realiza en un solo pago (ya veremos que no siempre es así para las viviendas de obra nueva). En este caso, no eres tú quien solicita los fondos, sino que es el notario quien realiza la petición a la entidad bancaria. A esto se le llama solicitud de disposición de fondos (solicitud de provisión de fondos).

Una vez realizada esta solicitud por parte del notario, suelen bastar unos pocos días hábiles para que el banco transfiera el importe correspondiente al préstamo hipotecario a la cuenta del notario. Este último podrá entonces fijar la fecha para la firma de la escritura pública de compraventa. No obstante, en algunos casos, el banco puede tardar más en efectuar la transferencia y el plazo de liberación de los fondos puede oscilar entre 7 y 30 días.

Entre el momento en que el banco te envía la oferta vinculante (FEIN) y el momento en que los fondos llegan a la cuenta del notario, hay que contar:

• 10 días naturales obligatorios de plazo legal de reflexión,

• y algunos días más para que el banco realice la transferencia.

Después de eso, toca coordinar la cita con el notario para la firma de la escritura definitiva. Recuerda que, en la mayoría de los casos, el plazo entre la firma del contrato de arras y la escritura suele ser de 3 meses aproximadamente.

¿Compra de vivienda usada o nueva? ¿Qué diferencias hay en los plazos de liberación de fondos?

El tipo de compra que elijas para tu proyecto inmobiliario influye directamente en el proceso de liberación de fondos, especialmente en lo que respecta al calendario de desembolso y a la forma en que se realizan las transferencias.

Compra de vivienda usada

En el caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso de fondos se realiza en un solo pago. Como se mencionó anteriormente, el notario solicita los fondos tras la validación de la oferta hipotecaria y el banco transfiere el importe total en unos pocos días. Los fondos llegan a la cuenta del notario antes de la firma de la escritura de compraventa.

Construcción de vivienda propia o compra sobre plano

Cuando se trata de una construcción de obra nueva —ya sea en autopromoción o mediante la compra sobre plano a un promotor—, el desembolso se realiza de forma progresiva. En este caso, es el promotor o constructor quien realiza las solicitudes de desembolso (no el notario).

🔍 A diferencia de Francia, donde el calendario está regulado por el CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), en España la ley no establece un calendario legalmente obligatorio con porcentajes fijos. Sin embargo, el banco exige un cronograma de desembolsos, y este se negocia entre las partes (promotor, comprador y entidad financiera).

A continuación, te presentamos un ejemplo típico de fases de desembolso, que puede servir de referencia general:

Compra sobre plano (venta en construcción)

La compra sobre plano consiste en adquirir una vivienda a un promotor inmobiliario antes de que esté terminada o incluso comenzada. A diferencia de la autopromoción (donde tú eres propietario del terreno), en este caso te conviertes en propietario del terreno y de la vivienda al firmar la escritura pública de compraventa, normalmente al final del proceso.

En España, no existe un artículo legal equivalente al artículo R 261-14 del Código de la Construcción y de la Vivienda francés. Sin embargo, los desembolsos suelen seguir un calendario de pagos estándar supervisado por el banco, en función del avance de las obras.

Un calendario de referencia, comúnmente utilizado por los promotores y bancos en España, puede ser:

• 35 % del precio total al completar las cimentaciones

• 70 % cuando la vivienda está estructuralmente terminada y cubierta

• 95 % al finalizar completamente la obra

El 5 % restante se abona en el momento de la entrega de llaves, siempre y cuando la vivienda esté conforme con las condiciones pactadas (planos, calidades, licencias, etc.).
En caso de incumplimiento, el comprador tiene derecho a retener esta parte hasta que se corrijan los defectos o se ajuste lo pactado.

¿Qué hacer en caso de retraso en la liberación de los fondos?

Aunque la liberación de fondos suele tardar solo unos días, puede ocurrir que el banco se retrase en la transferencia del dinero. Si es así, ponte en contacto con tu gestor para conocer el motivo del retraso. Es posible que la entidad esté revisando algún documento o esperando una validación interna.

Este tipo de situación puede obligarte a posponer la firma de la escritura pública, ya que los fondos no habrán llegado aún a la cuenta del notario. Si este retraso te coloca en una situación complicada, intenta hablar con tu banco para ver si puede acelerar el proceso de liberación.

¡Ánimo! Estás a punto de cruzar la línea de meta y convertirte en propietario.

Lo esencial que debes recordar

• En un préstamo hipotecario en España, la liberación de los fondos se realiza después de la firma de la oferta vinculante y siempre antes de la escritura pública.

• En una compra de vivienda usada, los fondos se desembolsan en un solo pago, normalmente pocos días después de que el notario haya realizado la solicitud a la entidad bancaria.

• En una compra sobre plano o autopromoción, la liberación de los fondos es progresiva y se efectúa por fases, según el avance de la obra y previa validación de cada etapa por parte del banco.