¿Qué verifica el banco para conceder una hipoteca?

Con las manos temblorosas, entregas a tu banco el dossier de solicitud de hipoteca: has reunido 365 páginas perfectamente ordenadas, impresas con tres cartuchos de tinta, tras horas de llamadas y varios dolores de cabeza. El futuro de tu vivienda soñada está ahora en manos de tu entidad bancaria. Pero… ¿qué comprueba exactamente el banco antes de aprobar una hipoteca? ¿Qué aspectos analiza para decidir si concede el préstamo? Te lo explicamos todo en este artículo.

Situación laboral

A los bancos no les importa tanto si eres médico o jardinero, sino si tienes una situación laboral estable. Por eso, los contratos indefinidos (contrato indefinido o fijo) y ser funcionario (empleado público) suelen ser bien valorados al solicitar una hipoteca en España.

Si trabajas por cuenta propia o con contratos temporales (eventuales), no estás fuera del juego: también puedes acceder a un préstamo hipotecario, aunque se te exigirá una trayectoria estable de ingresos (normalmente, al menos los últimos 2-3 años) y, en algunos casos, garantías adicionales como un aval o una garantía hipotecaria.

Tasa de endeudamiento

Desde enero de 2021, el Banco de España recomienda que la tasa de endeudamiento no supere el 35 % de los ingresos netos mensuales. Aunque no es una ley estricta, los bancos suelen seguir esta recomendación.

¿Cómo se calcula?
Suma todas tus cuotas mensuales de préstamos (incluida la nueva hipoteca), alquiler, deudas, etc., y divídelo entre tus ingresos netos mensuales. El resultado no debe superar el 35 %.

Ejemplo práctico:

• Ingresos mensuales: 2.800 €

• Alquiler: 550 €

• Facturas: 90 €

• Préstamo coche: 50 €

Tasa de endeudamiento = (550 + 90 + 50) / 2.800 = 24,6 %

En este caso, la persona puede asumir cómodamente una cuota hipotecaria adicional de hasta unos 430 €, sin superar el límite del 35 %.

Aportación inicial (entrada o ahorro previo)

Aunque no es un requisito legal, la mayoría de los bancos en España exigen una aportación inicial de al menos el 20 % del valor del inmueble. A esto hay que sumar los gastos asociados: notaría, registro, tasación y gestoría, que representan entre un 10 % y un 15 % adicional.

En resumen, necesitarás alrededor de un 30 % del precio total del inmueble antes de solicitar la hipoteca.

💡 Dato real: Según Idealista, en 2024, la aportación media en España fue del 32 % del precio de compra. Con la subida de los tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones hipotecarias, los bancos buscan perfiles más solventes.

Algunas entidades ofrecen el llamado “préstamo hipotecario 100 %” o incluso “110 %”, pero están dirigidos a perfiles muy concretos como jóvenes con altos ingresos, funcionarios o inversión inmobiliaria.

Ahorro residual

Además del ahorro inicial, los bancos valoran positivamente que dispongas de ahorro residual, es decir, dinero en tu cuenta después de la compra que te permita hacer frente a imprevistos (inflación, desempleo, reparaciones, etc.).

No es obligatorio, pero cuanto más colchón económico tengas, más confianza generarás en tu entidad financiera. Como referencia, lo ideal es contar con al menos un 20-30 % del valor del inmueble en forma de ahorro tras el pago de la entrada.

Gestión de las cuentas bancarias

Cuando solicitas una hipoteca en España, el banco pedirá tus últimos 3 a 6 extractos bancarios. ¿Por qué? Porque quiere ver cómo gestionas tu dinero.

Evita:

• Números rojos o descubiertos frecuentes

• Gastos excesivos en ocio de lujo

• Inversiones especulativas o arriesgadas

El banco busca un comportamiento financiero responsable: ingresos regulares, ahorro mensual y un remanente suficiente al final de cada mes.

💡 Consejo: Si estás pensando en comprar una casa, empieza a “portarte bien” financieramente al menos 6 meses antes de solicitar la hipoteca.

Seguro de vida hipotecario (seguro de amortización de préstamos)

En España, no es obligatorio contratar el seguro con el banco que concede la hipoteca, gracias a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019. Puedes buscar tu propio seguro hipotecario, siempre que cubra los riesgos exigidos.

Este seguro protege tanto al banco como al prestatario, ya que garantiza que, en caso de fallecimiento o invalidez, la deuda será cancelada o asumida.

Factores que pueden influir en la aceptación del seguro:

• Edad del solicitante (límite habitual: 65-70 años)

• Estado de salud (aunque desde 2022, para hipotecas de hasta 200.000 € y con vencimiento antes de los 60 años, ya no se puede exigir cuestionario médico)

• Profesiones de riesgo (bomberos, pilotos, etc.)

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Conclusión: lo que miran los bancos antes de conceder una hipoteca

✔️ Situación laboral estable, preferentemente contrato fijo o ingresos regulares demostrables
✔️ Tasa de endeudamiento inferior al 35 %
✔️ Entrada mínima del 20 % más gastos (idealmente un 30-35 % en total)
✔️ Ahorros adicionales que sirvan como colchón ante imprevistos
✔️ Buen historial bancario y gestión responsable de las finanzas
✔️ Seguro hipotecario incluido en la solicitud