¿Subida del tipo de usura en España? Lo que cambia en octubre

• Una noticia esperanzadora para los futuros compradores. El Banco de España anunció un nuevo incremento del tipo de usura a partir del 1 de octubre de 2025 para los créditos hipotecarios. Esta medida responde a las presiones del sector financiero, que se enfrenta a una caída en la concesión de préstamos en un contexto de subida de los tipos de interés.

EN BREVE

• La subida del tipo de usura está siendo muy esperada por los profesionales del sector inmobiliario, que consideran insuficientes las últimas actualizaciones.

• Según el Banco de España, el tipo máximo (TAE) aplicable en los créditos hipotecarios se situará en torno al 5,01 % para operaciones a más de 20 años (en línea con las actualizaciones del BOE).

• Esta subida permitirá desbloquear más solicitudes de préstamos y dinamizar el mercado hipotecario español.

• Para no superar el tipo de usura, es posible negociar el tipo de interés o recurrir a un seguro hipotecario externo, con ahorros de hasta 48.000 € en algunos casos.

¿Para qué sirve el tipo de usura?

En España, el “tipo de usura” hace referencia al tipo efectivo global (TAE) máximo que una entidad puede aplicar legalmente en una operación de crédito. Está regulado en el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura de 1908, aún vigente, y sirve para proteger a los consumidores frente al sobreendeudamiento y condiciones abusivas.

💡 Importante: El tipo de usura se aplica sobre el TAE total, no solo sobre el interés nominal. Incluye:

• Tipo de interés

• Comisiones (de apertura, estudio, amortización)

• Costes de notaría o gestoría

• Seguro de vida vinculado a la hipoteca

• Garantías adicionales (como avales o fianzas)

¿Qué subida se prevé para octubre?

Según fuentes oficiales y previsiones del Banco de España, el tipo de usura aplicable a hipotecas a más de 20 años se situará en torno al 5,01 % en octubre de 2025. Para préstamos a plazos más cortos (10 a 20 años), el límite rondará el 4,75 %.

📌 Este tipo se calcula trimestralmente en base a la media de los tipos efectivos practicados en los tres meses anteriores, más un tercio adicional (criterio del Banco de España).

¿Habrá más concesiones de hipotecas?

Eso es lo que espera el sector. Al permitir legalmente aplicar tipos más altos, los bancos podrán aceptar más solicitudes sin que estas superen el umbral de usura.

Sin embargo, queda por ver si esta subida será suficiente para compensar el alza constante del euríbor, que ya ha encarecido las cuotas mensuales hasta un 30 % en algunas operaciones. Para muchos hogares, sigue siendo difícil acceder a la financiación sin comprometer su estabilidad financiera.

¿Cómo no superar el tipo de usura para obtener tu hipoteca?

Si tu TAE supera el tipo de usura, tu banco no podrá concederte el préstamo, aunque tengas un perfil solvente. Entonces, ¿cómo reducir tu TAE?

1. Negociar el tipo de interés

Puedes obtener un tipo más bajo si aumentas tu aportación inicial o reduces el plazo del préstamo. Un menor importe o menor duración suele traducirse en mejores condiciones.

2. Cambiar de seguro hipotecario

Pocas personas lo saben, pero el seguro de vida vinculado a la hipoteca pesa mucho en el TAE. Y desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), tienes derecho a elegir tu propio seguro externo.

En lugar de aceptar el seguro que te ofrece tu banco (normalmente más caro), puedes elegir una aseguradora independiente como Assurly, con coberturas equivalentes y hasta 48.000 € de ahorro en toda la vida del préstamo.