¿Bajará el precio de la vivienda en 2023?

¿Estás pensando en comprar o vender una vivienda en 2023 pero no sabes si es el momento adecuado? Lo cierto es que el mercado no deja de alternar señales contradictorias, y hay tantos factores que considerar que uno puede perderse fácilmente. Tranquilidad: estamos aquí para ayudarte a ver más claro. Evolución de los tipos de interés, tasa de usura, precios de la vivienda, nuevas normativas, consejos de compra y venta… Aquí tienes nuestro análisis completo para saber si los precios inmobiliarios bajarán este año.

Balance del mercado inmobiliario en 2022

➜ Subida de los tipos de interés

En 2022, los tipos de interés hipotecarios subieron con fuerza. Si en 2021 la media se situaba en torno al 1,5 %, a finales de 2022 superaba el 2,5 %. Esto se debe a la política del Banco Central Europeo (BCE), que subió sus tipos directores para frenar la inflación. Como consecuencia, los bancos españoles trasladaron ese coste a las hipotecas.

➜ Menor poder adquisitivo inmobiliario

El poder adquisitivo inmobiliario de los hogares españoles también se resintió. El encarecimiento de los tipos y de los precios redujo el número de metros cuadrados accesibles con el mismo presupuesto. Según datos del Banco de España, el esfuerzo medio de las familias para acceder a una vivienda aumentó, frenando la demanda.

➜ Cambios legislativos

Desde junio de 2022, la nueva Ley de Vivienda en España trajo restricciones al alquiler en zonas tensionadas, límites al aumento de rentas y más control sobre viviendas vacías. También se intensificaron los requisitos energéticos mínimos, y las llamadas “viviendas energéticamente ineficientes” están cada vez más penalizadas.

Factores a vigilar en 2023

➜ Tipos de interés

Los tipos siguen subiendo: el tipo medio de las hipotecas fijas a 25 años pasó del 2,74 % en enero al 3,24 % en abril de 2023. El BCE ha anunciado que mantendrá su política restrictiva al menos hasta 2024. Es probable que el pico se alcance a finales de año.

Aunque parezca alarmante, los tipos siguen por debajo de los niveles de 2008. Sin embargo, las cuotas mensuales se han incrementado considerablemente.

➜ Tasa de usura

En España, no hay una “tasa de usura” como tal definida por ley, pero el Banco de España publica regularmente los tipos medios del mercado. Si un banco supera significativamente estos niveles, el cliente puede reclamar por usura ante los tribunales, según el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura (1908).

En la práctica, esta tasa limita indirectamente el acceso al crédito, ya que muchas entidades se abstienen de conceder préstamos si el riesgo de reclamación es elevado.

➜ Oferta y demanda

El encarecimiento del crédito y la inflación afectan especialmente a los compradores primerizos. Muchos no logran cumplir con el nivel de ahorro exigido por los bancos (en torno al 20 % más gastos), lo que reduce la demanda y presiona a la baja los precios.

En cuanto a la oferta, la construcción de vivienda nueva se ralentiza por el aumento de costes. Esto puede traducirse en una escasez futura, especialmente en las grandes ciudades.

¿Bajarán los precios? Sí, pero no en todas partes

Según expertos como Idealista y Tinsa, se espera una corrección del mercado de entre el -3 % y el -10 % en zonas saturadas o con alta sobrevaloración. Pero esta bajada no será homogénea.

➜ Diferencias geográficas

En grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, los precios ya han empezado a estabilizarse o caer ligeramente. Esto se debe al envejecimiento del parque inmobiliario, al endurecimiento fiscal (subida del IBI en muchas ciudades) y a la creciente demanda de eficiencia energética.

Por el contrario, las ciudades medias y zonas rurales siguen atrayendo a quienes teletrabajan o buscan calidad de vida. En zonas como Galicia, interior de Andalucía o el litoral cantábrico, los precios incluso suben.

➜ Vivienda nueva vs. usada

La vivienda usada sufre más la corrección, sobre todo si es ineficiente energéticamente. Según datos del Ministerio de Transportes, las transacciones de segunda mano bajaron un 10 % en el primer trimestre de 2023. Esto permite negociar más en las compraventas.

En cambio, la vivienda nueva sube de precio por la falta de oferta y el encarecimiento de materiales. El precio medio del metro cuadrado en obra nueva aumentó un 5,3 % en el último año, especialmente en zonas costeras y capitales de provincia.

Cómo reducir el coste de tu proyecto inmobiliario

Una forma eficaz de ahorrar es revisar el seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario. En España, no estás obligado a contratarlo con tu banco, aunque muchos lo insinúan. Gracias a la Ley 5/2019, puedes contratar tu seguro con cualquier entidad externa.

Con un asegurador alternativo, puedes ahorrar hasta 15 000 o 20 000 euros en el total del préstamo. Plataformas como Assurly permiten comparar coberturas 100 % en línea y gestionar el cambio sin papeleo.

Lo esencial a recordar

• En 2022, los tipos subieron con fuerza y el poder adquisitivo inmobiliario bajó.

• En 2023, los tipos seguirán subiendo, afectando la demanda.

• La bajada de precios se concentrará en grandes ciudades y vivienda usada.

• En zonas rurales y en obra nueva, los precios pueden seguir subiendo.

• Para ahorrar en tu compra, compara y cambia el seguro de tu hipoteca: puedes ganar poder adquisitivo sin reducir tu nivel de cobertura.