Comprar o alquilar, that is the question. Seguro que eso mismo habría dicho Shakespeare si viviera hoy y dudara entre ser propietario o seguir como inquilino. Si tú también estás en esa encrucijada, en este artículo te damos todas las claves para ayudarte a tomar la mejor decisión.
Inmobiliario 2023: ¿qué panorama se perfila?
El año 2023 ha confirmado la pérdida de dinamismo del mercado inmobiliario en Francia, con una desaceleración que podría traducirse en una lenta erosión de los precios. Si bien esto puede representar una oportunidad para los compradores, el fuerte aumento de los tipos de interés y la crisis del sector de la construcción frenan las intenciones de compra.
2023, ¿un punto de inflexión para el sector?
Muchos expertos ven en 2023 un verdadero punto de inflexión. Mientras que el Consejo Notarial francés habla de una “nueva era”, desde Century 21 se habla de “tensión”. En 2022, el volumen de compraventas de viviendas de segunda mano alcanzó cifras récord, con 1.116.000 operaciones acumuladas a finales de noviembre, superando incluso los datos prepandemia.
Subida de tipos de interés y caída del crédito
La inflación ha cambiado radicalmente el panorama. El mercado hipotecario se ha deteriorado significativamente, afectado por la subida del coste del dinero. Según el Observatoire Crédit Logement/CSA, el tipo medio de interés pasó del 1,06 % en diciembre de 2021 al 3,28 % en mayo de 2023. Resultado: el número de préstamos concedidos por los bancos cayó en picado, con una reducción cercana al 40 % en un año (primer trimestre de 2023), pese a los intentos del Banco de Francia de facilitar el crédito mediante el ajuste del tipo de usura.
Esto ha provocado una contracción lógica del número de compraventas. En el primer semestre de 2023, Century 21 reportó una caída del 14,1 % en sus operaciones respecto al mismo periodo de 2022. En la vivienda nueva, aún más golpeada por los altos costes de construcción, las reservas cayeron un 30,7 % en el último trimestre de 2022.
¿Qué impacto tendrá esto en los precios?
Según el think tank Terra Nova (citado por Capital.fr), los precios podrían llegar a bajar un 20 % en total durante 2023. La inflación, el encarecimiento de los créditos, la cautela de los bancos, así como nuevas regulaciones en eficiencia energética están enfriando la demanda y podrían forzar a los propietarios a ajustar sus precios.
En el primer semestre de 2023, el precio medio por metro cuadrado de los pisos cayó un 1,7 % interanual —la primera bajada desde 2017—, lo que confirma que la tendencia es real. No obstante, el sector inmobiliario es un mercado lento, donde los ajustes suelen tardar en materializarse.
Además, esta caída es desigual según las zonas. En París, por ejemplo, los precios bajaron más de un 6 % en un año, mientras que en regiones como Bretaña, subieron un 7 %. A nivel nacional, los precios de las viviendas unifamiliares incluso crecieron ligeramente (+0,9 %). En las grandes ciudades, a pesar del descenso de la demanda, la oferta sigue siendo escasa, lo que limita las bajadas de precios.
Por otro lado, la reducción del poder adquisitivo no ha hecho que los compradores renuncien del todo. Muchos han optado por comprar viviendas más pequeñas o utilizar más parte de sus ahorros para poder acceder a la financiación. Como explica Charles Marinakis, presidente de Century 21 en Francia, en una entrevista para Le Monde: “Cuando estos márgenes de ajuste se agoten —ahorros, superficie—, entonces los precios realmente caerán, quizá hasta un 15 %, pero no antes del primer semestre de 2024”.
En resumen, la paciencia será clave.
¿Alquilar en 2023? ¿Subirán los alquileres este año?
Si estás pensando en alquilar una vivienda en lugar de comprar, conviene que sepas cómo evoluciona el precio de los alquileres. En Francia, el alquiler medio de una vivienda vacía se situaba en 723 € mensuales a principios de 2023, lo que supone una subida del 2,7 % en los últimos 12 meses, según el Barómetro de Alquileres de SeLoger. Como es habitual, existen grandes diferencias entre ciudades grandes y pequeñas. Entre 2003 y 2013, los alquileres aumentaron un 14,2 %, aunque el esfuerzo medio de los inquilinos (proporción del ingreso dedicada al alquiler) se ha mantenido relativamente estable: del 26,3 % al 26,1 % en 10 años, según Century 21.
Regulación del alquiler en Francia
En Francia, el propietario tiene derecho a revisar el importe del alquiler una vez al año, siempre y cuando esta cláusula esté incluida en el contrato de arrendamiento. Si no es el caso, el importe se mantiene fijo durante toda la duración del contrato, salvo si el propietario realiza obras de mejora justificadas.
Eso sí, esta revisión no es libre. El aumento máximo está regulado por el Índice de Referencia de Alquileres (IRL), calculado trimestralmente por el INSEE a partir de la evolución de los precios al consumo (sin incluir el tabaco).
Para actualizar un alquiler, se debe aplicar la fórmula siguiente:
Nuevo alquiler = alquiler actual × nuevo IRL / IRL del mismo trimestre del año anterior
Ejemplo práctico:
Si pagas 900 € de alquiler, y el IRL del primer trimestre de 2023 es de 138,61 (frente a 133,93 el año anterior), tu nuevo alquiler sería:
900 × 138,61 / 133,93 = 931 €
Es decir, un aumento máximo del 3,44 %.
Límite legal al aumento: 3,5 % máximo
A raíz de la crisis del poder adquisitivo y del acceso a la vivienda, el gobierno francés aprobó en agosto de 2022 una ley que refuerza el control del alza de los alquileres.
Según esta ley, los incrementos quedan limitados a:
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3,5 % en la Francia metropolitana
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2,5 % en los territorios de ultramar
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2 % en Córcega
Esta medida, en vigor inicialmente hasta el 1 de julio de 2023, debería prorrogarse hasta el 31 de marzo de 2024 si prospera la propuesta de ley correspondiente.
¿Comprar o alquilar? ¿Qué conviene más en 2023?
¿Dudas entre lanzarte a la compra de una vivienda o seguir de alquiler? Aquí tienes 3 claves para ayudarte a tomar la mejor decisión, adaptadas al contexte del mercado inmobiliario español.
1/ Evalúa tus objetivos a largo plazo
Antes de decidir, es importante preguntarte qué planes tienes para los próximos años.
¿Quieres asentarte de forma estable en una ciudad concreta o prefieres seguir teniendo flexibilidad para mudarte si cambias de trabajo o situación personal?
Si tu objetivo es quedarte mucho tiempo en el mismo lugar, comprar una vivienda puede ser una buena opción: te aporta estabilidad, te permite construir patrimonio y dejar de pagar alquiler.
En cambio, si valoras la libertad de moverte por motivos personales o profesionales, el alquiler te ofrece más flexibilidad para adaptarte a los cambios sin las ataduras de una hipoteca ni los gastos fijos que implica ser propietario.
2/ Ten en cuenta tu situación financiera
Comprar una vivienda en España exige contar con un mínimo del 20-30 % del valor del inmueble en ahorros (para cubrir entrada, impuestos, notaría, etc.), además de demostrar solvencia para acceder a la financiación.
Por eso es crucial analizar con calma tu capacidad económica y tu estabilidad laboral. ¿Tienes un contrato indefinido? ¿Tus ingresos son estables? ¿Tienes capacidad de ahorro? ¿Cuentas con un fondo para gastos imprevistos?
También debes considerar costes adicionales como:
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El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
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Las derramas y gastos de comunidad
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Las reformas o mejoras obligatorias (especialmente si compras una vivienda antigua o con baja calificación energética).
Si tu situación financiera es sólida y estás dispuesto a asumir estos compromisos, la compra puede ser una inversión interesante. Si no, el alquiler te evitará riesgos y compromisos financieros a largo plazo.
3/ Valora pros y contras de cada opción
Comprar te da autonomía, la posibilidad de personalizar tu espacio, estabilidad y una inversión a largo plazo… pero también implica:
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Mayor esfuerzo inicial
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Menos movilidad
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Responsabilidades económicas constantes
Alquilar, en cambio, implica menos compromisos y más libertad para cambiar de ciudad o barrio, sin preocuparte por reparaciones ni impuestos.
Eso sí, tu casa no será tuya, el alquiler puede subir y estás a expensas del propietario.
En resumen:
La decisión entre comprar y alquilar depende de tu situación personal, tus planes de vida y tu salud financiera.
Tómate el tiempo de analizar con realismo tus necesidades, tus capacidades y tus expectativas para elegir la opción que mejor encaje contigo hoy… y mañana.
¿La inversión en alquiler: un buen punto medio?
¿Te gustaría crear patrimonio sin perder las ventajas de vivir de alquiler? Entonces, la inversión en vivienda para alquilar puede ser una excelente alternativa a la compra de tu residencia habitual.
Esta fórmula es menos comprometida: puedes seguir viviendo de alquiler (y por tanto conservar tu flexibilidad), mientras que tu inversión genera ingresos mensuales gracias al alquiler. Además, el alquiler percibido puede ayudarte a cubrir parte —o incluso la totalidad— de la hipoteca contratada para adquirir la vivienda en cuestión.
La inversión inmobiliaria sigue siendo una opción bastante valorada en España por su estabilidad frente a otros activos financieros más volátiles. Y si compras un piso bien ubicado y con buena eficiencia energética, tienes muchas posibilidades de rentabilizarlo con rapidez.
Eso sí, si necesitas pedir una hipoteca para comprar una vivienda destinada al alquiler, también tendrás que contratar una seguro de protección de pagos (equivalente al seguro de vida del préstamo hipotecario). Pero no te preocupes: gracias a la liberalización del sector (Ley 5/2019 en España), puedes elegir libremente tu aseguradora. Y si eliges un actor 100 % digital como Assurly, puedes ahorrar hasta 48.000 € en comparación con un seguro tradicional, ¡todo sin renunciar a unas coberturas completas!
¿Ves? Invertir en el sector inmobiliario puede ser un buen compromiso entre rentabilidad y libertad. ¿Y si este fuera tu momento?
Lo esencial a recordar
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Aunque la caída del volumen de compraventas inmobiliarias ya está en marcha, especialmente por el fuerte aumento de los tipos de interés, una bajada significativa de los precios aún no es segura.
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A pesar de la crisis de la vivienda en España, el crecimiento de los alquileres sigue contenido, en parte gracias a las medidas de control de precios impulsadas por el gobierno, como el índice de referencia y la Ley por el Derecho a la Vivienda.
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La decisión entre comprar o alquilar depende de múltiples factores personales: estabilidad financiera, objetivos a largo plazo, movilidad, etc. Es fundamental valorar bien los pros y los contras antes de dar el paso.
