¿Cuál es el porcentaje máximo de endeudamiento permitido?

Desde que decides comprar una vivienda hasta que recibes las llaves, el proceso puede parecer una auténtica carrera de obstáculos. Uno de los pasos más decisivos es la obtención de una hipoteca. Para que el banco apruebe tu solicitud, tu perfil debe cumplir con ciertos requisitos clave, entre ellos, el porcentaje de endeudamiento, que indica la proporción entre tus gastos mensuales y tus ingresos netos.

Veamos cuál es el porcentaje máximo de endeudamiento permitido en España, cómo se calcula y si se puede superar en algunos casos.

Lo esencial sobre el endeudamiento en 5 preguntas clave

¿Qué significa “porcentaje de endeudamiento”?
Es la relación entre tus gastos financieros (hipoteca, alquiler, préstamos…) y tus ingresos netos mensuales.

¿Cuál es el porcentaje de endeudamiento máximo en España?
Actualmente se recomienda no superar el 35-40 %. La mayoría de los bancos utilizan el umbral del 35 % como referencia, aunque el Banco de España no establece un límite legal obligatorio.

¿Cómo se calcula este porcentaje?
Es muy fácil:
Porcentaje de endeudamiento = (Total de gastos mensuales / Ingresos netos mensuales) x 100

¿Puedo superar el límite?
Sí, pero solo si cuentas con un perfil financiero sólido y el banco considera viable tu solicitud.

¿Se puede reducir el porcentaje de endeudamiento?
Sí, renegociando tus préstamos actuales, alargando plazos o encontrando una seguro de vida hipotecario más barato, lo que reduce tu TAE y mejora tu ratio.

¿Qué es el porcentaje de endeudamiento?

En el contexto de una hipoteca, el porcentaje de endeudamiento (o “ratio de endeudamiento”) es la proporción de tus ingresos que se destina al pago de deudas. Para las entidades financieras, este dato es crucial: permite evaluar si puedes asumir nuevas obligaciones sin poner en riesgo tu estabilidad económica.

Aunque no existe una ley que imponga un porcentaje máximo en España, el Banco de España y los principales bancos recomiendan no superar el 35-40 % del salario neto mensual. Esto es lo que se conoce como “capacidad de endeudamiento”.

¿Cuál es el porcentaje de endeudamiento máximo permitido?

En España, el límite habitual que aplican las entidades bancarias para conceder una hipoteca se sitúa entre el 30 % y el 40 %, siendo el 35 % la referencia más común. En otras palabras, no deberías destinar más del 35 % de tus ingresos netos mensuales al pago de deudas (hipoteca incluida).

Por ejemplo, si ganas 2.000 € netos al mes, tus pagos mensuales no deberían superar los 700 € para cumplir con este criterio.

Además, si solicitas una hipoteca, el banco tendrá en cuenta no solo tus deudas actuales, sino también la cuota estimada de la nueva hipoteca y el seguro obligatorio asociado.

¿Está en debate una posible ampliación del límite?

Sí, el debate está abierto. Con la subida de los tipos de interés en los últimos años (el tipo medio hipotecario ha pasado del 1,5 % en 2021 a cerca del 4 % en 2024, según el Banco de España), cada vez es más difícil que los hogares cumplan con este umbral.

En consecuencia, las concesiones de hipotecas han disminuido un 18 % en 2023, lo que ha provocado una desaceleración en el mercado inmobiliario. Ante esta situación, se ha propuesto una revisión de los criterios de acceso al crédito, aunque hasta ahora no se han adoptado cambios normativos concretos.

¿Cómo calcular el porcentaje de endeudamiento?

Aquí tienes la fórmula:

Porcentaje de endeudamiento = (Gastos mensuales fijos / Ingresos netos mensuales) x 100

Entre los gastos fijos se incluyen:

• Cuotas mensuales de préstamos (hipotecas, créditos personales, coche…)

• Alquiler (si aplica)

• Pensiones alimenticias

• Cuotas de tarjetas de crédito

• Cuota estimada de la futura hipoteca (con seguro incluido)

👉 Ejemplo práctico:
Lucía, 28 años, vive en Valencia y quiere comprar un piso.

• Paga 600 € de alquiler

• Paga 120 € por un préstamo personal

• Gana 2.500 € netos al mes

Su ratio actual: (600 + 120) / 2.500 x 100 = 28,8 % ✅

Si solicita una hipoteca con una cuota estimada de 750 € y deja de pagar alquiler:
(750 + 120) / 2.500 x 100 = 34,8 % ✅
Sigue por debajo del límite recomendado, por lo que su perfil es viable para solicitar una hipoteca.

¿Se puede superar el límite del 35 %?

Sí, pero es una excepción. Algunos bancos pueden aprobar operaciones con ratios superiores si el perfil del solicitante lo justifica. Por ejemplo:

• Ingresos altos o muy estables (funcionarios, empleados públicos)

• Ahorros importantes o alto nivel de aportación inicial

• Buena salud financiera (sin impagos, buena gestión bancaria)

• Propiedad de otros bienes (inmuebles en alquiler, inversiones…)

Además, entidades como CaixaBank, BBVA o Sabadell han desarrollado algoritmos que valoran el perfil de riesgo de forma global, teniendo en cuenta el “ratio de esfuerzo” y el “remanente mensual” (dinero disponible tras pagar deudas).

¿Cómo reducir tu porcentaje de endeudamiento?

Si te pasas ligeramente del límite, no te preocupes: hay varias formas de reducirlo:

✅ Renegociar préstamos actuales: alargar el plazo reduce las cuotas
✅ Comparar seguros de vida hipotecarios: ahorrarás en el TAE
✅ Aportar más entrada inicial: reduces el importe financiado
✅ Cancelar otras deudas: especialmente créditos al consumo
✅ Buscar una propiedad más asequible

También puedes utilizar herramientas online como el simulador hipotecario del Banco de España o de portales como Idealista o HelpMyCash para calcular fácilmente tu ratio.

Aunque no hay un tope legal en España, la gran mayoría de entidades financieras no conceden hipotecas si el porcentaje de endeudamiento supera el 35 %. Sin embargo, hay margen para excepciones, especialmente si tu perfil financiero es sólido. Antes de solicitar un crédito, asegúrate de conocer tu capacidad de endeudamiento y valora las posibles estrategias para mejorar tu situación.