Préstamo amortizable: ¿cómo funciona?

Si tienes un proyecto inmobiliario en mente, quizá te preguntes cómo financiarlo. Para la mayoría de los españoles, acceder a una vivienda requiere contratar un préstamo hipotecario. Pero ¿sabías que existen varios tipos de créditos? En este artículo, nos centraremos en el más común de todos: el préstamo amortizable.

¿Qué es un préstamo amortizable?

Probablemente ya estés familiarizado con este tipo de préstamo sin saberlo. Es el crédito clásico por excelencia, utilizado por la mayoría de los compradores de vivienda.

En un préstamo amortizable, el capital prestado se devuelve de forma progresiva. Cada mes, pagas una parte del capital más los intereses, hasta saldar completamente tu deuda.

El importe de las cuotas y la duración del préstamo se establecen de antemano. En España, no hay un límite legal único, pero las entidades financieras siguen las recomendaciones del Banco de España, que aconseja no superar los 30 años para una hipoteca y mantener un ratio de endeudamiento inferior al 35-40 % de los ingresos netos mensuales.

¿Cómo se calcula el coste de un préstamo amortizable?

El coste total no se limita a sumar capital e intereses. Se mide mediante la TAE (Tasa Anual Equivalente), que refleja el coste real del préstamo en términos anuales e incluye:

➜ Intereses bancarios

Son la principal fuente de ingresos del banco. El porcentaje varía según tu perfil (edad, estabilidad laboral, historial crediticio…) y según las condiciones macroeconómicas.

En 2025, tras varias subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo, la TAE media de los préstamos hipotecarios en España ronda el 4 % a 25 años (según datos del Banco de España).

➜ Seguro de vida vinculado

Aunque no es legalmente obligatorio, los bancos españoles suelen exigirlo como garantía. Este seguro cubre fallecimiento, invalidez o enfermedad, y puede representar hasta el 30 % del coste total del crédito.

Desde la Ley 5/2019 sobre contratos de crédito inmobiliario, el cliente tiene derecho a contratar su seguro con la aseguradora que desee, sin que el banco pueda empeorar las condiciones del préstamo por ello.

Con aseguradoras como Assurly, es posible ahorrar miles de euros frente a los seguros tradicionales de banco.

➜ Gastos adicionales

Incluyen comisiones de apertura, gastos de tasación, notaría, gestoría o registro. Desde 2019, la mayoría deben ser asumidos por el banco (según el Tribunal Supremo), pero la comisión de apertura sigue siendo habitual (0,5 % a 1,5 % del importe).

La tabla de amortización, referencia clave

Todo préstamo amortizable lleva asociada una tabla de amortización, que indica cuánto pagas cada mes, cómo se reparte entre capital e intereses, y cuánto te queda por devolver.

Aquí un ejemplo simplificado para un préstamo de 150.000 € a 15 años, con un 3 % de interés anual fijo y una prima mensual de seguro del 0,1 % del capital restante:

Tipos de amortización:

• Cuotas constantes: pagas lo mismo cada mes. Es el caso más frecuente (tipo fijo).

• Cuotas variables: si el tipo de interés varía, también lo harán tus cuotas. También se da cuando se contratan hipotecas mixtas o a dos tramos, si no se “lisa” el préstamo.

Tipo fijo o tipo variable: ¿cuál elegir?

➤ Tipo fijo

La cuota y el interés permanecen iguales durante todo el préstamo. Recomendado para quienes buscan estabilidad y evitan sorpresas.

➤ Tipo variable

El tipo de interés varía según el mercado (normalmente con el Euríbor). Puede ser rentable si los tipos bajan, pero también implica riesgos.

En 2025, dado que el Euríbor se sitúa en torno al 3,7 %, muchos expertos desaconsejan optar por tipo variable… al menos por ahora.

Posibles adaptaciones de un préstamo amortizable

Los bancos en España ofrecen distintas opciones de flexibilidad:

• Amortización anticipada: puedes devolver parte o todo el préstamo antes de tiempo. Desde la Ley 5/2019, la comisión máxima por cancelación parcial o total es del 2 % los primeros 10 años y del 1,5 % después.

• Modulación de cuotas: subir o bajar las mensualidades en función de tus ingresos (si está pactado en el contrato).

• Carencia o aplazamiento: puedes suspender el pago de cuotas durante unos meses (total o solo de capital).

• Periodo de carencia inicial (diferido): durante los primeros meses solo pagas intereses y seguros, y el capital se empieza a amortizar después.

Diferencias entre préstamo amortizable y préstamo "in fine"

La diferencia esencial es cómo se devuelve el capital:

• En el préstamo amortizable, capital e intereses se devuelven mensualmente.

• En el préstamo “in fine”, solo pagas intereses durante la duración del préstamo, y el capital se devuelve todo de golpe al final.

Este último es habitual en inversiones inmobiliarias, ya que permite ventajas fiscales (deducción de intereses sobre rendimientos inmobiliarios).

Eso sí, también implica más riesgos y exigencias: aportes personales más elevados, garantías adicionales, etc.

Lo esencial que debes recordar

✅ El préstamo amortizable es el más común: se devuelve mes a mes hasta saldar la deuda.
✅ El coste total se calcula mediante la TAE, que incluye intereses, seguros y comisiones.
✅ La tabla de amortización te permite ver tu deuda y pagos mes a mes.
✅ Puedes optar por tipo fijo (más seguro) o tipo variable (más incierto).
✅ Algunos bancos ofrecen flexibilidad: anticipos, modulaciones o carencias.
✅ A diferencia del préstamo “in fine”, donde el capital se devuelve al final, el préstamo amortizable lo devuelve progresivamente.
✅ Contratar un seguro externo como el de Assurly puede ahorrarte miles de euros.