Préstamo hipotecario denegado por la tasa de usura: todo lo que hay que saber

¿Qué es la tasa de usura?

La tasa de usura es el tipo de interés efectivo anual máximo (TAE) que una entidad financiera puede aplicar legalmente en un préstamo. En España, este umbral lo establece el Banco de España, conforme a la Ley de Represión de la Usura de 1908. Su objetivo es evitar condiciones abusivas y proteger a los consumidores frente al sobreendeudamiento.

💡 TAE (Tasa Anual Equivalente) = incluye no solo el tipo nominal del préstamo, sino también todos los costes asociados: comisiones, seguros obligatorios, gastos de gestión, etc.

En un contexto de inflación y subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), esta tasa se convierte en un obstáculo: si el coste global del préstamo supera el umbral legal, el banco está obligado a rechazar el préstamo.

¿Cuáles son las tasas de usura en España en 2025?

A diferencia de Francia, donde el Banco Central ajusta una tasa cada mes, en España el criterio para definir si un interés es usurario se basa en la media de los tipos aplicados en el mercado, tal como establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 628/2015).

Ejemplo orientativo en 2025 (según datos del Banco de España y el mercado hipotecario):

• TAE medio de hipotecas a tipo fijo (abril 2025): 4,10 %

• Se considera usurario si el TAE del préstamo es notablemente superior (por ejemplo > 6 %)

Ejemplo de expediente denegado

Pongamos el caso de Martín, que desea comprar un piso de 190.000 € y solicita un préstamo hipotecario.

Detalles del préstamo:

• Importe: 190.000 €

• Duración: 20 años

• Tipo de interés nominal: 3,75 %

• Seguro de vida obligatorio: 0,65 %

• Gastos de apertura y garantía: 5.000 €

• TAE total: 5,92 %

Dado que este TAE supera significativamente la media del mercado (por encima del 4,1 %), el banco se ve obligado a rechazar la solicitud para evitar incurrir en prácticas abusivas o nulas según la ley de usura.

¿Cómo evitar un rechazo por la tasa de usura?

1. Aumentar el importe del ahorro inicial

Cuanto mayor sea el capital aportado, menor será la cantidad financiada, lo que reduce el TAE final. Si puedes esperar unos meses para ahorrar más, podrías desbloquear tu proyecto más fácilmente.

2. Contratar un bróker hipotecario

Un intermediario de crédito puede ayudarte a encontrar mejores condiciones de tipo de interés. Tiene acceso a ofertas de múltiples entidades y puede negociar condiciones preferentes.

Según datos de portales como iAhorro o HelpMyCash, contratar a un bróker puede suponer hasta un 20 % de ahorro en el coste total del préstamo.

3. Elegir un seguro hipotecario más barato

El seguro obligatorio (vida, invalidez) puede encarecer significativamente el TAE. Desde 2019, gracias a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), puedes contratar el seguro con cualquier entidad (no solo con tu banco). Esto puede reducir notablemente tu TAE y desbloquear la concesión del crédito.