Prêt refusé à cause du taux d’usure : tout savoir

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Une piqûre de rappel ne fait jamais de mal. Commençons par donner la définition du taux d’usure : c’est le TAEG maximal pouvant être appliqué par les établissements de crédit dans le cadre d’un prêt. Ce seuil légal est fixé par la Banque de France, et vise à empêcher les abus afin de limiter les risques de surendettement chez les ménages. 

Le taux d’usure est habituellement révisé à chaque trimestre. Mais face à la hausse rapide des taux d’intérêts, la Banque de France a décidé, depuis le 1er février 2023, de réajuster le seuil d’usure tous les mois. Cette mesure provisoire devrait permettre de redynamiser le marché du crédit en faisant avancer les dossiers en attente. 

Pourquoi y a-t-il de plus en plus de refus de prêt à cause du taux d’usure ? 

Pour résumer, votre banquier n’a pas le droit de vous proposer une offre de prêt qui dépasse le taux d’usure en vigueur. Seul problème : avec la hausse des taux directeurs en Europe, les banques sont contraintes d’augmenter leurs taux d’intérêts, ce qui fait grimper le TAEG des emprunteurs. De plus en plus de dossiers se voient donc refuser leur demande de prêt car ils dépassent le taux d’usure. 

En 2022, un sondage Opinion System commandé par l’association française des intermédiaires en bancassurance avait fait l’effet d’une bombe : 45 % des refus de prêt immobilier viendraient du taux d’usure. Même si Le Figaro avait appelé à relativiser ce chiffre, de nombreux professionnels du secteur affirment qu’avec l’aggravation de la crise, le taux d’usure pourrait désormais être la cause de 50 à 70 % des demandes de prêt. 

Quels sont les taux d'usure 2023 pour un prêt immobilier ?

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France effectue la moyenne des taux effectifs appliqués par les établissements de crédit lors des 3 derniers mois ; puis elle ajoute 1 tiers au résultat obtenu, ce qui correspond au taux d’usure pour le trimestre à venir. Mais attention ! Comme nous l’avons vu plus haut, depuis le 1er février 2023 et jusqu’à nouvel ordre, la révision du taux d’usure n’est plus trimestrielle mais mensuelle. 

Le début d’année 2023 confirme la tendance d’une hausse importante des taux appliqués par les établissements de crédit, ce qui entraîne une augmentation mécanique du taux d’usure. D’après les derniers chiffres publiés par la Banque de France, le taux d’usure applicable au 1er avril 2023 atteint désormais 4,24 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, alors qu’il était de 3,53% en janvier.

Ces augmentations successives du taux d’usure depuis le début de l’année sont une bonne nouvelle pour les emprunteurs, puisqu’elles permettent de rattraper la hausse des taux d’intérêts. Ce qui signifie que désormais, de moins en moins de dossiers seront bloqués pour des raisons usuraires.

Exemple d'un dossier

Pour mieux comprendre l’impact du taux d’usure sur la marché du crédit, prenons l’exemple de Martin. 

Martin souhaite emprunter 190 000 € pour acheter l’appartement de ses rêves. Son banquier accepte d’étudier sa demande de prêt immobilier. Voici ce qu’il propose : 

• Montant du prêt : 190 000 € (pour les emprunts de moins de 200 000 €, il n’est désormais plus nécessaire de remplir un questionnaire de santé. Merci à la loi Lemoine !). 
• Durée du prêt : 20 ans (il n’est pas possible d’emprunter sur plus de 25 ans). 
• Taux d’intérêt du prêt : 3,10 % (les taux d’intérêts sont notamment influencés par le taux directeur, qui est lui défini par la Banque Centrale Européenne).
• Taux de l’assurance : 0,65 % (Martin peut réduire ce taux en souscrivant à une assurance externe à sa banque).  
• Frais de dossier et de garantie : 5000 €

En additionnant l’ensemble de ces éléments, on obtient un taux effectif (TAEG) de 4,36 %. Seul problème : le taux d’usure actuellement fixé par la Banque de France est de 4,24 %. Ce qui signifie que la banque de Martin n’a pas le droit de lui proposer un crédit immobilier dépassant ce seuil. Sa demande de prêt est donc automatiquement refusée ! 

Heureusement, il existe des solutions pour faire baisser son TAEG et repasser sous le taux d’usure. C’est ce que nous allons voir dans la partie suivante. 

Comment contourner un refus de prêt à cause du taux d'usure ?

On vous a refusé une demande de prêt à cause du taux d’usure ? C’est un coup dur pour le moral, mais rien n’est encore perdu. Voici 3 solutions pour rester en dessous du seuil légal et parvenir à emprunter : 

Augmentez votre apport personnel

« La patience est la mère de toutes les vertus », dit l’adage. Parfois, il suffit de reporter de quelques mois son projet d’achat d’immobilier pour réussir à repasser en dessous du taux d’usure. En économisant un peu plus longtemps, vous disposerez d’un apport personnel plus important, ce qui vous permettra d’emprunter une somme moins importante et donc de réduire votre taux d’intérêt. 

Faites appel à un courtier immobilier

Le courtier immobilier est votre ami. Non seulement il va vous constituer un dossier solide pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, mais il va également partir à la chasse aux offres pour vous dénicher les taux d’intérêts les plus bas possibles. D’autant plus que les partenariats qu’il noue avec les banques lui permettent d’avoir accès à des taux préférentiels. Selon monemprunt.com, faire appel à un courtier permet de « réaliser une économie de 15 à 20% en moyenne sur le coût total du crédit immobilier ». De quoi faire la différence lorsqu’il s’agit de ne pas dépasser le taux d’usure ! 

Faites baisser le coût de votre assurance emprunteur

C’est de loin la façon la plus efficace de faire baisser votre TAEG. Grâce à la loi Lagarde, entrée en vigueur en 2010, vous êtes désormais libre de choisir librement votre assurance, sans être contraint de contracter celle de votre banque (comme c’était le cas auparavant). En passant par une assurance indépendante, vous économiserez jusqu’à 48 000 € ! Une somme qui peut faire une énorme différence sur votre TAEG, et donc faire en sorte que votre crédit vous soit accordé.