26.05.2022
¿Subrogación de hipoteca: a favor o en contra?
Has firmado una hipoteca hace poco y, desde entonces, los tipos de interés no paran de fluctuar… lo que hace que tu café matutino sepa más amargo que antes.
Y un día, en una conversación, oyes hablar del amigo de un amigo que tiene otro amigo que trabaja en un banco… y menciona la subrogación hipotecaria (es decir, cambiar tu préstamo de banco para mejorar condiciones).
Transferir tu hipoteca a otra entidad financiera puede ayudarte a ahorrar en tus cuotas mensuales. Pero antes de cambiar de banco, conviene realizar una simulación. Vamos a analizarlo en detalle.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación hipotecaria consiste en cambiar tu hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones de financiación. ¿El objetivo? Ahorrar gracias a un tipo de interés más bajo que el que tienes ahora.
Tienes dos opciones principales:
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Reducir tus cuotas mensuales: pagas menos cada mes, manteniendo el mismo plazo.
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Reducir el plazo del préstamo: sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas de pagar antes.
La subrogación se diferencia de la renegociación, que se hace con tu banco actual. En un contexto donde los tipos han sido muy bajos (aunque han subido en los últimos años), muchos españoles han optado por esta solución para mejorar su hipoteca.
¿Cuándo conviene planteársela?
Para que la subrogación sea rentable, lo ideal es no esperar demasiado. Cuanto más tardes, menos beneficios obtendrás, porque los costes pueden superar el ahorro.
Lo más recomendable es hacerlo durante el primer tercio del préstamo. Si tu hipoteca es de 20 años, por ejemplo, los primeros 6-7 años son clave.
También se aconseja que el nuevo tipo de interés sea al menos 1 punto porcentual menor que el actual. Si estás en el segundo tercio del préstamo, conviene que la diferencia sea de 2 puntos.
¿Qué costes implica una subrogación?
Subrogar no es gratis. Antes de decidir, tienes que valorar los gastos frente al ahorro potencial:
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Comisión por amortización anticipada:
Según la Ley 5/2019, puede ser del 0,15 % si han pasado más de 12 meses desde la firma, o del 0,25 % si es antes de ese periodo para préstamos a tipo variable. En tipo fijo puede llegar al 2 %, pero disminuye con el tiempo.
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Gastos notariales y registrales:
El cambio de hipoteca requiere escritura pública. El banco receptor suele asumir muchos gastos desde la ley de 2019, pero la cancelación de la hipoteca anterior puede implicar costes (notario, registro…).
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Gastos de gestión o apertura:
Algunas entidades cobran una comisión de apertura o gestión, aunque muchas la eliminan para ser más competitivas.
Estos costes deben valorarse en una simulación, para ver si te compensa.
¿Cómo hacer una simulación de subrogación?
¿Qué pasa con el seguro de vida?
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En España, no es obligatorio por ley contratar un seguro de vida con la hipoteca, pero la mayoría de los bancos lo exigen como condición.
Cuando haces una subrogación, tu seguro actual queda cancelado, y debes contratar uno nuevo.
Puedes optar por el seguro del nuevo banco o por uno externo. Desde 2019, la Ley 5/2019 te da libertad total para elegir la aseguradora que quieras, siempre que cumpla la equivalencia de garantías.
Aseguradoras como Assurly ofrecen productos personalizados, mucho más competitivos que los seguros de banco, y puedes ahorrar hasta 48 000 € a lo largo del préstamo.
¿Miedo a equivocarte? Tranquilo. Puedes cambiar de aseguradora cada año, con solo un mes de preaviso, gracias a la ley vigente. ¡Y muchas aseguradoras se encargan de toda la gestión por ti!
Lo esencial que debes recordar
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La subrogación hipotecaria permite cambiar tu préstamo a otro banco si encuentras mejores condiciones.
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Puedes bajar tu cuota mensual o reducir años de hipoteca.
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Conlleva gastos: amortización anticipada, notaría, gestoría…
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Antes de decidir, haz una simulación detallada.
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Al subrogar, puedes cambiar tu seguro de vida y optar por uno más barato y personalizado, como los que ofrece Assurly.
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Tienes derecho a elegir tu aseguradora y a cambiarla cada año, sin penalización.
Paco
Paco es redactor experto en seguros de préstamo, con un enfoque especial en el mercado español. Analiza los aspectos clave del crédito y acompaña a los lectores en sus decisiones financieras con claridad y precisión.
