Rachat de crédit immobilier : pour ou contre ?

Vous avez récemment contracté un prêt immobilier et depuis, vous constatez que les taux d’intérêts ne cessent de fluctuer ; ce qui donne à votre café du matin un goût plus amer que d’habitude.

Et puis un jour, au cours d’une conversation, vous entendez parler un ami d’un ami qui connaît un ami qui travaille dans une banque, et qui évoque le rachat de crédit immobilier.

En faisant passer votre crédit d’une banque à une autre, cette démarche vous permet de faire des économies parfois importantes sur vos mensualités de prêt. Il est conseillé d’effectuer une simulation de rachat de crédit immobilier avant d’envisager de changer de banque. Voyons cela en détail.

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à aller voir une banque concurrente qui propose des conditions de financement plus avantageuses, et de lui proposer de racheter votre prêt. Le but étant de faire des économies en obtenant un taux plus bas que ce que vous aviez auparavant.

Lors d’un rachat de crédit, deux possibilités s’offrent à vous :

• Réduire le montant de vos mensualités : chaque mois, le remboursement de votre prêt vous coûtera moins cher comparé à ce que vous payiez avec votre précédent contrat.
• Réduire la durée du prêt : grâce à votre nouveau taux d’intérêt plus avantageux, vous pouvez aussi choisir de continuer à payer la même somme chaque mois mais de rembourser votre prêt plus vite. C’est une bonne solution pour ceux qui veulent être endettés le moins longtemps possible.

Le rachat de crédit immobilier est différent de la renégociation de prêt immobilier, qui se fait directement auprès de votre banque actuelle. Dans un contexte où le taux des crédits immobiliers est exceptionnellement bas (malgré une tendance à la hausse depuis le début de l’année), de plus en plus d’emprunteurs sont tentés par le rachat de prêt.

A quel moment faut-il envisager le rachat de son crédit ?

Pour réussir à faire des économies importantes grâce au rachat de crédit immobilier, la clé est de ne pas trop tarder à aller voir ailleurs. En effet, plus vous attendez et moins le rachat vous sera profitable.. Il y a alors un moment où le coût du rachat (on en parle juste après) sera supérieur aux gains que vous pourriez réaliser en changeant de banque.

Il est généralement conseillé de faire votre rachat lors du premier tiers de la durée de votre crédit. Par exemple, si votre prêt est d’une durée de 18 ans, le rachat a plus de chance d’être rentable lors des 6 premières années.

De même, privilégiez les banques qui proposent un taux d’intérêt inférieur d’au moins 1 point ( 1 point = 1%) à celui que vous avez actuellement (et au moins deux points si vous optez pour un rachat lors du second tiers de la durée de votre prêt).

Quels sont les frais lors d’un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit immobilier n’est pas gratuit ! Le coût associé à un tel changement doit être mis en relief avec les économies réalisées grâce à la diminution des taux. Vous serez alors en mesure de déterminer sa rentabilité réelle.

Voici les frais appliqués lors d’un rachat de prêt :

• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : cette pénalité est appliquée par votre banque lorsque vous mettez fin à votre contrat de prêt plus tôt que prévu. C’est sa manière à elle de vous faire comprendre qu’elle n’est pas vraiment ravie de vous voir partir (une vraie romantique celle-là). Néanmoins, l’article R313-25 du Code de la consommation stipule que son montant ne peut pas dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû (le montant le moins élevé étant automatiquement retenu). Pensez à négocier les IRA au moment de votre demande de prêt pour avoir plus de liberté financière en cas de rachat.
• Frais de garanties : ici, tout dépend du type de garantie que vous avez mis en place. Si l’opération est garantie par une hypothèque , des frais de notaire (environ 2% du montant racheté) sont appliqués pour la mainlevée, c’est-à-dire la fin de l’hypothèque. Dans le cas d’une caution, il vous suffit tout simplement de la payer à votre nouvelle banque. Enfin, si vous avez une assurance emprunteur, il faudra souscrire à un nouveau contrat (on en parle en détail dans la dernière partie de cet article).
• Frais de dossier : pour une banque, s’occuper d’un rachat de crédit immobilier peut être très fatiguant (!). Elle peut donc vous facturer des frais de dossier pour compenser ce travail épuisant. En général, leur coût représente environ 1% du montant de l’emprunt. Sachez néanmoins que ces frais sont négociables, selon la qualité de votre profil d’emprunteur et votre capacité à tenir tête à votre banquier.

Ces frais doivent être anticipés afin de calculer la rentabilité de votre rachat de crédit. Ils vous permettent d’effectuer une simulation de rachat, ce qui vous donnera un aperçu clair des économies que vous pourriez réaliser (ou non).

Comment faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?

Une simulation de rachat de crédit immobilier est un calcul que vous pouvez effectuer vous-même, et qui vous permet de savoir s’il est judicieux ou non d’envisager le rachat de votre prêt. Elle vous donne une idée de la rentabilité de cette démarche.

Rien de tel qu’un exemple pour mieux comprendre comme mettre ce calcul en pratique :

• Le 15 janvier 2018, Nathalie a souscrit à un prêt de 250 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêts (hors assurance) de 4%. Ses mensualités étaient alors de 1515 € / mois.
• Le 15 janvier 2022, son capital restant dû était de 177 280 €.
• Elle découvre alors qu’une banque concurrente propose un taux à 2%, et se demande alors si elle devrait faire racheter son crédit.
• D’après ses calculs, avec un taux à 2%, le reste de son crédit ne lui coûterait plus que 30 021 € (qui correspondent aux taux d’intérêts), au lieu de 63 025 € avec sa banque actuelle.
• A cela il faut ajouter 5318 € d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), 1000 € de frais de garantie et 1772 € de frais de dossier. Soit un crédit à 30 021 + 8090 = 38 111 €.
• Ainsi, malgré les frais de rachat du prêt, elle économise près de 24 914 € (38 111 € au lieu de 63 025 €). Ses mensualités passent de 1515 € à 1080 €.

Nathalie a donc tout intérêt à faire racheter son crédit immobilier.

Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?

Comme vous le savez peut-être (si vous ignorez les propos qui suivent, on vous pardonne), aucune banque n’accepte d’accorder un prêt à un emprunteur sans que celui-ci souscrive à une assurance emprunteur.

Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, vous avez donc déjà un contrat avec un assureur. Mais alors, que se passe-t-il lors du rachat du prêt ? Et bien, votre assurance devient caduque, et vous devez souscrire à un nouveau contrat.

Vous pouvez alors souscrire à l’assurance de votre nouvelle banque ou dénicher un assureur externe. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance de votre choix. Cela a ouvert le secteur à la concurrence et permis à des assureurs indépendants de faire leur apparition. Ces derniers proposent des offres plus personnalisées à des tarifs très attractifs. Vous pourrez ainsi réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies.

Et si vous avez peur de faire le mauvais choix, ne vous tracassez pas. Grâce à la loi Lemoine, qui entrera en vigueur à partir du 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et le 1er septembre pour le reste des Français, vous aurez la possibilité de résilier votre contrat à TOUT moment.

Il ne vous reste plus qu’à demander un devis et découvrir toutes les économies que vous pourriez faire en souscrivant à une assurance comme Assurly !

L'essentiel à retenir

• Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter votre prêt par une banque concurrente, lorsque celle-ci propose des taux d’intérêts plus avantageux. Cela permet soit de réduire le montant de ses mensualités, soit de raccourcir la durée de son prêt.
• Cette démarche engendre des frais, qui peuvent altérer la rentabilité de ce rachat. Il est donc conseillé d’effectuer une simulation de rachat de crédit immobilier avant d’envisager de changer de banque.
• Quant à l’assurance emprunteur, le rachat de crédit engendre automatiquement la résiliation du contrat. C’est donc l’occasion de chercher un assureur moins cher, qui vous permettra de réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies par rapport aux assurances de groupe proposées par les banques.