Tipo de interés usurario 2025: todo lo que necesita saber y cómo anticiparse

¿Qué es exactamente el tipo de interés usurario?

El tipo de interés usurario es, en términos simples, un tipo de interés considerado excesivo por los tribunales españoles. Aunque no existe un límite fijo como en otros países, los jueces lo declaran nulo cuando supera claramente los tipos medios del mercado y resulta desproporcionado para el prestatario. Su objetivo: protegerte frente a prácticas abusivas de financiación.

¿Qué incluye?

A diferencia de lo que se podría pensar, el tipo de interés usurario no se refiere solo al tipo nominal. Los tribunales toman en cuenta el coste total del préstamo, que puede incluir:

• El tipo de interés
• Las comisiones de apertura
• Los honorarios de intermediación
• El seguro del préstamo (si es obligatorio)
• Los gastos de garantía o aval

¿Por qué es importante el tipo de interés usurario?

¿Su función principal? Evitar abusos por parte de las entidades financieras y garantizar que puedas acceder a un préstamo en condiciones justas y razonables.

Obligaciones legales en un préstamo hipotecario

Aunque en España no existe un límite fijo establecido por ley, los tribunales pueden declarar nulo un préstamo si aplican un tipo de interés que supere claramente los valores medios del mercado y sea considerado desproporcionado.
Un préstamo con intereses usurarios puede ser anulado judicialmente en virtud de la Ley de Represión de la Usura de 1908, y la entidad prestamista puede enfrentarse a consecuencias legales.

¿Cómo se determina si un tipo de interés es usurario?

El Banco de España y la evaluación de los tipos aplicados

En España, no existe un “tipo de usura” oficial como en Francia. Sin embargo, el Banco de España publica regularmente los tipos medios de interés aplicados por las entidades financieras según el tipo de producto (hipotecas, créditos al consumo, etc.). Estos datos sirven como referencia para los tribunales, que comparan el tipo aplicado en un contrato con el promedio del mercado para decidir si es usurario.

¿Por qué es importante revisar esta información con regularidad?

El seguimiento continuo del mercado permite detectar cuándo una entidad aplica tipos desproporcionados. Si el control es poco ágil, pueden producirse abusos sin una respuesta inmediata del sistema judicial.

Las limitaciones del sistema actual

Este método tiene sus carencias:
Cuando los tipos suben rápidamente, los datos de referencia del Banco de España pueden quedar desactualizados, ya que reflejan operaciones del pasado reciente. Esto puede provocar una falta de respuesta adecuada frente a tipos abusivos actuales.

Además, uno de los elementos más polémicos en el cálculo del coste total del préstamo (TAE – Tasa Anual Equivalente) es la inclusión del seguro de vida o de protección del préstamo. Aunque no es obligatorio por ley, muchas entidades lo exigen. Su precio varía mucho según la edad y el estado de salud del solicitante, lo que puede excluir a ciertos perfiles que antes podían acceder a financiación.

Otro problema es el retraso temporal en la información utilizada para evaluar si un tipo es usurario. Los tribunales se basan en tipos medios publicados semanas o meses antes, lo que puede generar un efecto de desajuste cuando el mercado cambia rápidamente.

¿Qué riesgo corre una entidad que aplica un tipo usurario?

Una entidad que concede un préstamo con intereses usurarios puede enfrentarse a graves consecuencias legales:

• Nulidad del contrato
• Devolución de intereses cobrados
• Sanciones económicas
• En casos graves, responsabilidad penal de los directivos, según lo dispuesto por la Ley de Represión de la Usura de 1908.

¿Qué tipos de interés se aplican según el tipo de préstamo hipotecario?

Los tipos de interés pueden variar según el tipo de préstamo hipotecario:​

• Préstamos a tipo fijo (10, 15, 20 o 25 años): Estos suelen tener tipos de interés más altos debido a la estabilidad que ofrecen al prestatario.​
• Préstamos a tipo variable: Generalmente tienen tipos iniciales más bajos, pero están sujetos a fluctuaciones basadas en índices de referencia como el Euríbor, lo que puede aumentar el coste total del préstamo.​
• Préstamos puente: Diseñados para compradores que desean adquirir una nueva propiedad antes de vender la actual, estos préstamos pueden tener tipos de interés más altos debido al mayor riesgo percibido por las entidades financieras.​

Es importante que los prestatarios comparen diferentes ofertas y consulten las estadísticas actuales del Banco de España para tomar decisiones informadas sobre sus préstamos hipotecarios.

¿Cómo ha evolucionado últimamente?

Desde 2022, los tipos de interés han experimentado un aumento considerable debido a la subida de los tipos por parte del Banco Central Europeo y la inflación. Esta tendencia continuará en 2025, con un aumento previsto de los tipos hipotecarios, lo que afectará el coste de los préstamos a largo plazo.

¿Y en los últimos años?

En 2023 y 2024, la revisión mensual de los tipos medios de interés del Banco de España ha permitido adaptar con mayor rapidez los límites máximos de los préstamos a las realidades del mercado. Aunque no se establece un “tipo de usura” fijo, esta práctica ha sido clave para evitar bloqueos en el acceso al crédito. Sin embargo, algunos prestatarios, especialmente aquellos con un perfil más arriesgado, siguen enfrentando dificultades para obtener préstamos.

¿Dónde consultar los tipos actuales?

Si deseas conocer los tipos actuales, puedes acceder a la web del Banco de España, donde se publican mensualmente las estadísticas oficiales que sirven como referencia en casos judiciales relacionados con la usura.

¿Qué es el TAEG y por qué está relacionado con el tipo de interés usurario?

El TAEG (Tasa Anual Equivalente Global) incluye todo: los intereses, los seguros, las comisiones y otros gastos adicionales. Es el indicador principal utilizado para comparar con el tipo de interés usurario. Si tu TAEG supera el umbral considerado razonable según las estadísticas del Banco de España, la entidad financiera no podrá concederte el préstamo.

Mi préstamo ha sido rechazado por el tipo de interés usurario: ¿qué hacer?

Si tu TAE (Tasa Anual Equivalente) supera el tipo considerado usurario, tienes dos opciones: abandonar o optimizar tu solicitud para reducirlo.

Reformas y soluciones propuestas

Ante las limitaciones actuales en el cálculo del tipo usurario, se han sugerido varias reformas:

• Excluir el seguro de protección del crédito del TAE, para no penalizar a los perfiles de mayor riesgo.
• Actualizar el tipo de interés usurario con respecto a las ofertas del mes anterior, para limitar el efecto desfavorable del desfase temporal.
• Establecer un umbral basado en el tipo de inflación, para evitar que el tipo de usura sea demasiado bajo en períodos de inflación elevada.

Otras soluciones concretas

¡No te preocupes! Si tu préstamo ha sido rechazado por el tipo usurario, existen varias soluciones para sortear esta situación:

1. Renegociar el tipo de interés

Si tu entidad bancaria aplica un tipo de interés muy elevado, intenta negociarlo o consulta otras entidades financieras para comparar ofertas.

2. Modificar el seguro de protección del crédito

El seguro de protección del crédito representa una parte importante del TAE. Optar por delegar el seguro (es decir, elegir una aseguradora externa en lugar de la ofrecida por el banco) puede ayudar a reducir el coste total del préstamo.

3. Ampliar la duración del préstamo

Un préstamo más largo suele conllevar cuotas mensuales más bajas, lo que puede reducir el TAE y hacer que se ajuste por debajo del umbral del tipo de usura.

4. Aportar un mayor capital inicial

Al aportar más dinero de tu parte al principio, puedes reducir el monto del préstamo y, posiblemente, obtener un tipo de interés mejor.

5. Optar por un préstamo a tipo variable

Estos préstamos suelen tener un tipo inicial más bajo, lo que puede ayudarte a cumplir con el umbral de la usura.

6. Pasar por un intermediario financiero

Un corredor de crédito hipotecario puede ayudarte a elaborar un expediente más sólido y a obtener mejores condiciones con los bancos.

7. Explorar préstamos con ayudas

El Préstamo a Tipo de Interés Cero (PTI), los préstamos de Acción Vivienda u otros mecanismos de apoyo pueden complementar tu financiación y reducir el TAE global.

8. Revisar la estructura del crédito

En algunos casos, dividir el préstamo en varias partes o utilizar una Sociedad Civil Inmobiliaria (SCI) puede permitirte cumplir con los umbrales establecidos.

Si a pesar de todo, no encuentras una solución con los bancos tradicionales, puede ser aconsejable esperar a que evolucione el tipo de interés usurario antes de realizar una nueva solicitud.

Los préstamos afectados por el tipo de interés usurario

Particulares: los préstamos afectados por el tipo de interés usurario

Los prestatarios particulares están protegidos por tipos de interés usurarios específicos, que varían según el tipo de crédito, el monto o la duración:

• Crédito personal, según el monto
• Crédito hipotecario a tipo fijo, según la duración
• Crédito hipotecario a tipo variable
• Préstamo puente

Es importante señalar que solo los créditos otorgados por prestamistas profesionales están sujetos a esta regulación, conforme al artículo 105 de la Ley de Crédito al Consumo. Por lo tanto, no existe un tipo de interés usurario para los préstamos entre particulares, por ejemplo.

Profesionales: los préstamos afectados por el tipo de interés usurario

Las condiciones para la aplicación del tipo de interés usurario en el contexto de los préstamos a empresas han sido modificadas varias veces desde 2003.

Así, se ha eliminado la referencia al tipo de interés usurario para los “préstamos otorgados a personas jurídicas que desarrollan actividades industriales, comerciales, artesanales, agrícolas o profesionales no comerciales”, así como para los préstamos a “comerciantes, artesanos y empresarios individuales”.

Para estos profesionales, solo los descubiertos bancarios siguen estando sujetos al respeto del tipo de interés usurario.

El tipo de interés usurario sigue aplicándose a las personas jurídicas que no desarrollan actividades industriales, comerciales, artesanales, agrícolas o profesionales no comerciales. Este tipo depende de la naturaleza y la duración de la operación:

• Cualquier préstamo con una duración máxima de 2 años
• Préstamo a tipo variable de más de 2 años
• Préstamo a tipo fijo, según la duración
• Descubierto bancario

En lugar de maldecir el tipo de interés usurario, considérelo como un freno protector. Si, no obstante, le impide obtener un préstamo, existen soluciones para optimizar su solicitud y reducir su TAE. Entre ellas, el seguro de protección del crédito externo es la alternativa más eficaz para realizar ahorros sustanciales y hacer realidad su proyecto inmobiliario.

Al final, con estos consejos, podría conseguir el préstamo que tanto desea… ¡y por qué no, esa casa de campo tan codiciada!