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Crédito puente

El préstamo puente o crédito puente, también denominado compraventa, desempeña un papel crucial en el sector inmobiliario. Esta opción financiera permite al prestatario acceder rápidamente a una nueva propiedad sin tener que esperar a la reventa de su residencia principal. Se trata de un préstamo hipotecario a corto plazo que se caracteriza por un anticipo concedido al prestatario y que le permite adquirir su nueva vivienda contando con la venta de su vivienda actual antes de la compra. Su principio es sencillo. El prestamista concede al suscriptor un anticipo de tesorería con el fin de financiar una compra inmobiliaria. Por lo general, las entidades bancarias conceden entre el 60 % y el 80 % del valor del bien en venta. Tras la venta de este último, el prestatario deberá liquidar el capital prestado y los intereses adeudados al banco. Por ejemplo, si una persona tiene una casa valorada en 250 000 €, la entidad bancaria le concederá un préstamo de entre 150 000 € y 200 000 €. La principal ventaja del crédito puente es el tiempo. Permite al suscriptor comprar un apartamento sin tener que esperar a vender su propiedad actual. Una vez concluida la venta de la antigua vivienda, puede liquidar el préstamo por adelantado, sin penalizaciones. Sin embargo, este tipo de crédito suele tener un tipo de interés más alto que un crédito hipotecario a largo plazo. Cabe señalar que se trata de una solución de crédito a corto plazo (renovable una vez). Su plazo de amortización puede oscilar entre 12 y 24 meses. A continuación se presentan las dos modalidades de pago posibles, en función de la naturaleza del proyecto inmobiliario:
  • la franquicia parcial: en el marco de un crédito puente, permite al suscriptor pagar solo los intereses del préstamo durante un periodo determinado, generalmente de 12 a 24 meses, sin amortizar el capital prestado.
  • la franquicia total: el suscriptor no paga ni intereses ni capital durante este periodo, pero comienza a hacerlo una vez concluida la venta de su inmueble actual.
Además de estas dos formas de pago en función de un proyecto inmobiliario, existen dos tipos distintos de crédito puente:
  • el crédito puente respaldado: vinculado a la obtención de un préstamo inmobiliario a largo plazo y que utiliza el inmueble en venta como garantía para dicho préstamo.
  • el crédito puente seco: préstamo autónomo sin relación con un crédito inmobiliario a largo plazo, lo que significa que no está respaldado por otro préstamo inmobiliario.
El crédito puente respaldado, junto con un préstamo clásico, es una solución ideal cuando el valor del futuro inmueble supera el del antiguo. Por el contrario, el prestatario recurre al crédito puente seco cuando la venta del antiguo inmueble es suficiente para financiar íntegramente la compra del nuevo. La primera solución implica amortizar el capital más rápidamente. La segunda ofrece más flexibilidad financiera al inicio del préstamo. El crédito puente permite así a los prestatarios disponer de los fondos necesarios para la compra de un inmueble. Sin embargo, es fundamental comprender que esta forma de financiación no está exenta de riesgos. Su principal desventaja reside en los gastos asociados. En efecto, los tipos de interés de este tipo de préstamos suelen ser más elevados que los de los préstamos tradicionales. Los costes financieros pueden acumularse aún más si la venta del bien inmueble no se realiza en el plazo previsto. Al igual que un crédito inmobiliario clásico, un préstamo puente debe estar cubierto por un seguro de préstamo inmobiliario. Este está diseñado para cubrir a los prestatarios que se enfrentan a una situación difícil (pérdida de autonomía, enfermedad grave, fallecimiento, etc.). De hecho, es imprescindible para obtener la aprobación del banco para la financiación de un proyecto inmobiliario. En el marco de un préstamo puente, puede ofrecer una seguridad adicional en caso de circunstancias imprevistas. Además, el seguro del prestatario ofrece protección contra el riesgo de no venta y constituye una garantía para la entidad de crédito. Cabe señalar que el crédito puente funciona como un préstamo al vencimiento. En este último caso, el prestatario paga los intereses y las cuotas del seguro durante los primeros meses. A continuación, liquida el capital prestado cuando se vende el inmueble inicial. Si desea obtener más información sobre el seguro de crédito: